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提问：刚需金牛区社保，准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了温江区：凤溪院子、雅居乐（锦尚雅宸）；恒大未来城 成华区：万科锦园、天府新区：万科天府公园城、恒大天府半岛；双流怡心湖：中海云麓世家、怡心湖岸。不知道以后的发展买哪边好。请成哥给个主意或者推荐一些楼盘。
回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑；如果是投资， 从城市的发展长期看更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。
买房不是买便宜，而是买涨幅买价值洼地和升值潜力，不是便宜房子就一定升值大，而是有发展潜力区域和板块才有发展潜力，距离、产业、人口、轨交、配套这五样至少满足四样才是有潜力的价格洼地。影响房价因素很多，但地段、学区、地铁、楼龄、品质是最重要的五项元素。无论在哪个城市，只要具备以上五项大概率跑赢大盘。
提问：您好成哥，准备在成都买房。刚需自住。年后卖掉老家房子可得子弹25万左右。请问买得到哪里能住的住宅？
回答：预算有限，主要有两种打法， 一种是在成熟商圈附近找小房子，考虑攀成钢、万象城、金融城一带。另一种是在近郊新区买新一点的大房子，比如三圣乡、华阳、南湖一带。我更加倾向于第一种，买的比较稳一点，自住配套也会好一些。
成都房龄普遍比较新，优先考虑房龄新的房子。一线城市超过30公里和二线超过25公里通勤距离的郊区，请谨慎购买；没有地铁规划的郊区房子和离地铁站超过3公里的房子建议回避；投资的话也不要买，小城市房产金融属性弱；存量人口决定当前房价，增量人口影响未来房价；远离远郊一手CEO盘。
提问：请问成哥，人才落户南京，购房预计6年内不居住，是买新房好还是次新房？买次新房可以以租抵贷，减轻贷款压力。但看南京的二手房平均房价好像比新房还高，买二手房划算吗？
回答：南京新房比二手房诱人，存在倒挂利益。在很多区域，上海、南京、杭州、武汉、成都等，二手房比新房的限价贵很多——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大。可以瞅准机会用资金追逐楼盘，但重在短进短出，不可长持。或者买新房带精装的，方便交付后出租。你长期持有价值投资的，不妨把眼睛盯在主城区，耐心等待笋盘，地段好、价格合适，特别是潜在区域资源随之投入的，可以入。
注意两点：切不可随意浪费购房资格和首贷资格，体量选择上要注意；普通家庭的资产优化，不能只顾涨幅而不顾需求。
提问：成哥好 ，想在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区？买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？
回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。
一是最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的；二是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。
上海有几类二手房投资需要警惕：没学区的老公房、没有地铁的郊区次新房。具体原因详见内部！最近两年，市区向外拓展的速度明显变慢了，地铁的建设速度也慢下来了，没地铁规划的郊区，可能在“有生之年”就不会变成地铁房了。背后的原因，在于人口红线之下的上海，城市发展从外扩慢慢变成了内秀，之前人口虹吸、城市摊大饼的套路，现在是行不通了，搏郊区变市区的方法也就不灵了。
提问：成哥，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但预算不多，打算买一套公寓。我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区，是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值的更好选择？
回答：买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。都说买房地段第一，但是这几点其实比地段更要：流动性、资金杠杆、现金流。具体详细分析详见内部！
提问：成哥你好！子弹100。打算在两个地方投资，一是老家四川，成都、南充和重庆，哪个较适宜？也看好粤港澳大湾区，特别是广州的发展。按照现在的形势，先在哪儿买较好？什么时候是出手的最佳时机？
回答：如果你是纯投资，这几个城市依次排序: 广州>成都>重庆>南充。
子弹100，建议优先考虑广州，一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。
城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之优秀，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错，今年的买入时机我还是特别看好。
提问：成哥你好，刚需，首套房特别谨慎。目前我在高新区工作，我老婆未来很大几率也会到高新区。目前子弹260w，希望最终成交价控制在350w左右。高新区的盘少，中意锦江区，可没有适合的盘。所以把目光投向了青羊新城，武侯新城以及金牛区国宾和茶店子板块。青羊新城中意龙湖西府琅悦。武侯新城房子多一点，觉得西樾锦宸还可以。金牛区感觉时代天境也不错，但是超预算，兼顾孩子上学和周围配套。
回答：投住分离，投资考虑是资金回报率，自住考虑是舒适性。不过刚需首套，建议以自住为主，自住肯定优先考虑配套，目前配套比较好的，就是青羊区、高新区、锦江区，所以你说的武侯新城，不建议。
至于青羊新城还是可以考虑的。成都目前好的新盘还是较少，稍微好点都是上万人摇号，中签率非常低。所以可以考虑一下二手房。龙湖西府琅悦、华府金沙名城、保利贝森公馆、中大金悦金沙、优品道、人居东湖、华润24城、天誉、华润凤凰城、建发鹭洲国际、复地雍湖湾。具体更多推荐楼盘详见内部！
提问：成哥你好，请问买房过程中，有哪些钱是可以省下来的，有什么技巧吗？
回答：房子在每个人的所有开销中，一般是占比最大头的，所以操心、煎熬是在所难免的。但是有的钱，不该花的，还是不能乱花。我以交易最复杂的二手房为例：
买房过程可以分为“选”、“谈”、“买”。“选”——就是选房和选中介。“谈”——就是砍价。砍价是有一套完整框架和技法的。“买”——这个过程如果你找了中介，各种手续都不用你跑，你配合好就行了。具体分析详见内部分享！
提问：成哥好，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也很喜欢，但位置不太好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？
回答：买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间。
好小区，好房子， 好位置， 好涨价!流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。
要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方； 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点；房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。
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