本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节目
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成都新楼市 文|白杨 视觉|木鱼
本文为项目踩盘，非广告
在检索高新区的住宅房源的时候，意外发现位于 锦江畔会展片区的红树湾三期仍有三栋房源。
据现场情况来看，三栋房源几已呈现出清水现房状态。
※红树湾三期实拍图（红字楼栋未售）
其实，项目早已交付入住的二期房源也还有住宅可售。
据透明房产网显示，红树湾二期9号楼目前仍有两套可售住宅。划重点：红树湾二期9号楼是2012年8月17日取证入市的，也就是说这两套房子入市八年，还没遇到“适合自己的那个他”。
※红树湾二期9号楼的销售状态及取证时间
但是，高新区、锦江畔、几已清水现房、户型建面72㎡起，这样的组合足以令大多数购房者，尤其是刚需小伙伴们激动。是否值得下手，我们去帮着看了看。
三期现状
我们先来看项目的位置，红树湾三期属中和板块，位于高新区中和大道二段69号。 虽然是中和板块，但跨过锦江整体城市界面便会发生明显改变，距离环球中心、世纪城、大源商圈和软件园都不算远。
※红树湾三期地图位置示意
三期整体规划有5栋住宅楼 （其中两栋房源已交付入住）加一栋商业楼，目前住宅部分已全部呈现。
关于三期的这栋商业也波折颇多， 2017年7月红树湾三期申请进行规划调整，欲将B区一栋商业体调整为五栋住宅（四栋7+1层；一栋为11+1层）。在调规申请中显示原因为，目前成都市商业体趋于饱和，我司对该商业的前景不看好，同时该商业体也对难免红树湾三期A区住宅产生了一些不利影响。
※红树湾三期商业调规申请
项目周边商业目前还是以各类社区超市、农贸市场、五金建材为主。 在同年11月，高新区政务服务中心在一封回复市民咨询的消息中透露：高新区规划局认定该调规申请存在重大异议，不予调整。 （详情可点击《一栋商业调整为5栋住宅被否！红树湾三期调规因重大异议搁置》） 查看
截至2020年8月25日，规划中的商业地块目前还是一片打围空地，虽然商业还没建，但是已经打了地基、挖了坑。
接下来我们看住宅部分，待售住宅房源是12、14、15栋，按照项目超3.8的容积率、超高层建筑来计算，三栋住宅预计有约700套房源等待入市。因项目邻锦江，这其中有约半数房源可以俯瞰锦江 （要高层住户，后期商业修起来，底层住户的视野在一定程度上会受到遮挡）。
从目前三期已交付房源的使用情况来看，13、16栋楼入住率很高，外立面来看阳台基本都封好。
※三期实拍图（图中为已交付的16栋）
就外立面来说，与项目一期、二期相比，三期的外立面线条、时尚感更强，看起来要更高级一点。乐居网显示，红树湾3期由中科院建筑设计研究院有限公司打造，院士崔彤专家亲自设计，力求将江水的流动融入建筑。
总结来说就是；浅色外立面、弧形线条，使用时间不长，整体比较新。
※三期与一、二期外立面对比实拍图
关于三期房源的我们先来看此前的推售情况， 2015年10月红树湾三期一批次16号楼开盘，锐理数据显示，弧形面积区间为73-110㎡，优惠情况为：团购交8000抵10%，老带新/关注二维码2%，按时签约6%，一次性10%，按揭9%，公积金8%，开盘1%， 折后均价为9408元/平方米。截至12：00，销控表显示认购28套，开盘认购率为12.4%。 （注1）
而这个价格到了2017年4月，三期续销房源单价上行至1.75万元/㎡。直到2017年8月30日，房天下显示此批次暂无房源在售。
※房天下红树湾楼盘动态
最后我们来看产品户型，此前推售、及目前待售的三期房源户型面积段均为73-110㎡ （大致区间），我们找了一下此前已推售房源的户型图做参考。
※此前推售的三期产品户型图
仅从户型图上来看，90平的套三、70平的套二这类产品面积段对刚需购房者来说还是比较具有吸引力。但是因为红树湾三期为弧线形外立面，且清水交付， 上图中可以看到卧室外侧的空间在交付后的使用过程中存在不确定性。
关于这些弧线形外立面阳台的部分，可以点击下图查看。 目前三期已交付的房源中可以看到，业主为了使用这一卧室外接部分，需要自行搭建（此处是否属于违建暂不清楚）。下图分别是三期已交付房源自行搭建的实拍图、三期未售房源实拍图。
※三期已交付&未售房源实拍图
周边区域
接下来，我们来关注红树湾三期的地段和配套情况。项目位于高新区，虽然属于中和，但紧邻锦江、靠近环球中心，在购房板块上其实也不是不能划入会展板块。
但项目位于中和也有好处， 目前来看中和板块在高新区各板块间相对房价不高，对于需求在高新区置业且预算相对有限的购房者来说，这是一个值得考虑的区域。如果是在环球中心、软件园上班的购房者，红树湾三期在交通方面称得上优秀，毕竟周边的中和大道、红星路南延线路都很宽 （堵车这件事，早晚高峰难以避免）。
※项目周边交通情况实拍图
先来说交通，虽然没有地铁，但是周边公路多，而且道都很宽。 中和大道、红星路南延线、世纪城南路都在附近，地面交通可以用“四通八达”来形容。如果是在三街、世纪城这些地方上班的同学，个人感觉，踩个共享单车好像要快一点 （1公里多的距离，毕竟不堵车 ）。
※图截自百度地图
然后是商业，3期周边的商业目前来看没什么氛围，隔壁卡斯摩公寓的底商基本以中介、网吧、洗衣店、红旗连锁为主。
背后的普得先锋国际商业则基本上还没卖出去，现在还有大量底商销售的推广海报在，部分已经售出的商业也贴上了出租、工程抵款出售的字样。踩盘当天看起来比较火爆的商业店铺是——菜鸟驿站，人来人往。
※项目周边交通情况实拍图
但是红树湾3期的商业也有可取之处，毕竟按照规划，临锦江一侧有一栋商业楼，虽然还没建，但是有规划。绕到背后靠近中和大道一侧商业就很接地气了，建材城+农贸市场，交付后搞装修、后期生活买菜都很方便。
整体来说，红树湾3期的商业就是，周边底商基本可以自给自足，需要更多的休闲娱乐就往城里走。
※建材城、农贸市场实拍图
接下来是周边学校，因为三期已有两栋楼交付入住，我们查询了成都学区房百科看到红树湾小区今年度学区划分属于高新区菁蓉小学。小学位于天府软件园D区背后，需要穿过锦江，高德导航显示步行距离1989米，对口初中是成都市中和中学。
※图截自成都学区房
最后我们来看红树湾三期的生态景观，这可以算是项目的重要卖点。 高层临江一侧的住户可以俯瞰锦江，底层不看江的住户，也可以下楼来看江嘛。过江步行桥已经投入使用，按照距离来算附近的江滩公园、五岔子大桥一系列网红打卡地，都会成为红树湾业主的饭后休闲场所。
这也在一定程度上弥补了小区内部园林绿化较少的缺憾。
※从三期商业围挡处远看锦江实拍图
二手房&过往维权
最后我们来关注一下红树湾目前的二手房情况， 链家网显示红树湾目前二手房均价18517元/㎡，如果三期的房源入市在1.7-1.8万元/㎡或者是更高的单价范围内，其实更建议选择红树湾二手房，毕竟在装修方面也可以节约一定预算 （红树湾目前挂牌的二手房装修都比较新）。
※链家网显示红树湾二手房价
小区租房情况基本见下图，其中装修较好的房源也有房租价挂牌到5000元/月。目前链家网显示小区内在租房源89套，且存在一定量的合租房源，对自主的购房者来说人口流动性需要考虑。
※链家网显示红树湾租房的部分情况
到这里关于房子内外部的情况也就基本结束，但我们仍希望补充一点，毕竟红树湾作为一个“网红盘”，走红的原因是维权……
除了在上文提及的关于商业改住宅的调规外， 三期的阳台出现镂空是否可以搭建的问题也经历过多方拉扯，我们在一篇红树湾相关稿件下方的留言处发现了这样一条：
除此之外关于红树湾的一个重要关键词就是延迟交房。但关于交房这一点，3期剩余房源可以不用担心，毕竟已经封顶盖好了，如果后期变成带装修交付这里时间上还是要另说。
按照合同显示三期交房时间是2018年1月31号，后几经延期， 在18年7月24日的通知中显示，无法在7月31日交房原因是：市政配套设施施工严重滞后……，且未在通知中约定交付时间。
但高新区管委会在当年7月24日的留言回复中显示：延期交房是因开发商未提前统筹和计划所导致，与给水工程无关。
※三期延期交房通知
※高新区管委会回复
小结购买建议
1.红树湾3期总结来说： 位置好、江景房、有小户型房源，在一定程度上可以说是总价可控。 周边交通、环境等优势明显； 商业的问题多走一走，往大源一侧靠一靠，也都可以满足。
2.如果单价低于1.7万元/㎡，十分迫切需要在高新区置业的刚需购房者可以考虑，如果单价再高一些，相比较新房红树湾的二手房源可以考虑。
3. 对改善类购房者来说，建议可以不看。
注1：本段数据来源锐理数据2015年10月19日稿件《成都开盘报告:红树湾开盘认购率为12.4%》，网址：https://mp.weixin.**.com/s/HQiw9jtEvtKBY__LqBbh-g。
免责声明：本文为踩盘稿，实拍图拍摄时间为8月25日，旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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