最近，我们的后台留言中越来越多的刚需置业者在抱怨市场对他们的不友好，低密改善当道，刚需出城几乎是不可逆的大趋势。旱的旱死，涝的涝死也就是当下市场现状。
当你无法改变整个市场环境时，唯一能做的就是去适应这个市场，而不是眼高手低地揣着50万的钱，去想500万的房。
7月，在整个11区范围内将新推的50余个项目中，新都区占到10个，其中不乏适合刚需置业者的性价比之选。好事者常常用“北到韦家碾，南达马尼拉”来调侃城市的发展重心，但对于刚需置业者而言，我们认为城北还是有遗珠可捡的。此番，我们就去到了位于新都新城区的富豪公馆项目。
项目简介
项目名：富豪公馆（二期）
地址：新都区兴乐北路与新都大道交汇处
占地面积：63亩
容积率：4.2
绿化率：40%
总户数：1555
车位数：1941
开发企业：成都富博房地产开发有限公司
物业费：2.3元/㎡
本次推售信息
推售楼栋：6#、9#、10#
户型面积：93-146㎡
梯户比：2T3户和3T6户
价格：预计12500元/㎡
装修状况：精装交付
交房时间：2021年底
富豪公馆的开发商为成都富博房地产开发有限公司，背后的话事人是来自香港的富豪国际酒店集团，而后者早在2008年便拿下该地块。至于开发周期缘何如此漫长，原因就不展开讨论了，而或许正是因为如此，所以不少人对该项目还是会存在一些顾虑。
项目一期实拍
但从已于2017年交付的一期和二、三期肉眼可见的工程进度来看，项目呈现出的整体状态还是很不错的。
在近郊置业，交通要素理应放在首位。
富豪公馆所在的新都新城区主要有三条与主城区接驳的干道，分别是成金青快速通道、蜀龙大道以及蓉都大道，而区域内的工业大道、马超东路和学院东路则可作为横轴，实现三条主干道之间的互相快速接驳。
从自驾实测来看，从富豪公馆出发沿蜀龙大道进城，在非早晚高峰时段，到三环路用时约20分钟，而通过成金青快速通道则需要25-30分钟不等。
成金青快速通道路况较差且货车多
其中，成金青快速通道相对而言车流量略小，但路况较差且货车较多。而路况稍好的蜀龙大道在早晚高峰时段则更为拥堵，因为沿线的保利198及三河场片区同样拥有较高的自驾进出城需求。所以居住在该片区的人需要更好地规划出行时间。
除了自驾以外，该区域对于乘坐公共交通工具出行的人们就十分友好。地铁3号线终点成都医学院站的B口就设在项目一期大门外，出站就基本等于到家。
成都医学院站B口就在项目一期大门外
而该站点距离二期也不过400米左右的步行距离，用时5分钟便可到达。地铁3号线又是贯穿东北和西南方向的线路，从该站到春熙路用时约45分钟且沿路可以换乘所有目前已开通的线路。
商业配套
因为地处新都区的新城片区，项目所在的兴乐北路沿线城市界面还是不错，汉嘉国际社区、缤纷时代广场以及距离更远的东骏湖景湾等项目的楼龄都不算长。
项目三期商业实拍
富豪公馆所在的片区商业配套非常完善。从项目二期步行约600米可到缤纷时代广场，其拥有众多特色餐饮及影院。而项目二期设有部分底商，日常零星的采买也不成问题。距离项目最近的大型超市是位于和信新城市广场的家乐福，距离约1.7公里，驾车、骑行或步行都可达到。
与此同时，项目三期为体量66万㎡的商业项目，除了已建成的四星级酒店外，还规划有购物中心。据悉，商业部分将于今年9月启动招商。未来，业主在家门口即可享受大宗型商业配套。
教育资源
教育方面，虽然相比5+2区域新都区的教育资源相对一般。但富豪公馆项目也算是占据了整个新都区最优质的资源高地。
绿色围挡处将建一所小学
目前项目二期的样板间所在处会在未来打造成幼儿园，而周边还拥有香橙幼稚园、机关幼儿园等多所园区。同时，在与项目一期相邻的已打围地块将自建一所小学，它与香城小学都在步行可达的范围内，无论是对于学生还是家长而言都会非常便利。
其他配套
项目被成都学医院、石油大学以及四川音乐学院三大高校环抱，在某种层面上也可看作是片区居民饭后散步休闲的好去处。
缤纷时代广场实拍
同时，与项目相距800米及2.3公里处分别坐落着新都区妇幼保健院和三甲医院成都医学院第一附属医院，这样的距离即为业主就医提供了便利又不至于离得过近影响生活。
整个项目占地168亩，分三期开发，4.2的容积率比较符合刚需的标准。其中，一期住宅占地50亩已于2017年交付。三期商业用地占地55亩，将打造四星级酒店与主题购物中心，预计将于9月正式启动招商。
此次推售房源布局图
二期住宅富豪公馆占地63亩共10栋，采取了大围合式布局，这一点与项目一期相同，整个中庭除了水景和绿植景观外还设置了下沉式儿童活动场地及会客厅，主打亲子牌。
即将于近期取证的为6号楼、9号楼和10号楼，而这也是项目最后一批次的住宅房源，售完即清盘。
虽然仅剩最后3栋楼，但这400多套房源却包含了套三、套四共计9种户型，从93㎡至146㎡不等，大多数户型其实面积差异并不大甚至相同面积做出了两种不同的户型，容易让人产生选择困难综合症。
兴乐北路实拍图
其中，6号楼主要集中了套四的128㎡、130㎡和146㎡三种户型。楼栋总层高为33层，东北朝向，2T3户且不临路，相对而言居住性更佳。而9号楼和10号楼则集中了套三的93㎡、94㎡、104㎡、113㎡、115㎡（2种）共计6种户型，这两个楼栋则是3T6户，层高分别是27层和31层。
9号楼和10号楼毗邻兴乐北路，这条道路是沿线两侧住宅小区的出行必经路线，但据置业顾问介绍该道路禁止大型车辆通行，因此即便是临路的楼栋也不会受到太大的噪音干扰。
富豪公馆精装实拍
相比价格和交通通达度带来的惊喜，富豪公馆的精装效果则稍显逊色，毕竟一分钱一分货，对于装修要求较高的人，可能在交付后需要自行改造。
部分户型点评
93㎡套三户型
1. 该户型的赠送面积为13㎡，公摊为18%，因此实际套内面积约86.9㎡。
2. 户型方正，空间的利用率还是比较高；
3. 竖厅设计，3.6米的开间稍显不足，同时整个阳台的宽度也仅有3.6米，采光面和视野都算不上好；
4. 干湿、动静分区分明，劣势在于三个卧室之间可能相互影响，私密性不够好。
113㎡套三户型
1. 该户型的赠送面积同样约13㎡，公摊也是18%，实际套内面积为103㎡左右；
2. 竖厅设计但阳台宽度约8米且与次卧相连，最大采光面能达10.6米；
3. 动静分区，休闲娱乐与休息就寝互不打扰；
4. 对于113㎡的套三户型而言，3.8米左右的客厅开间显得有些不足。
128㎡套四户型
1. 套四户型的公摊面积为21%，该户型的赠送面积为16㎡左右，实际套内面积113.7㎡；
2. 4.7米的开间会显得整个客餐厅的空间更加开阔，而横厅的设计则能让房屋的采光更佳；
3. 超8米的观景阳台视野很好，可饱览中庭景观；
4. 主卧自带专属衣帽间，多功能房与三间卧室进行了明确分区，互不打扰。
取证在即的富豪公馆二期最后一批次房源，据现场置业顾问的统一口径，售价预计12500元/㎡，精装交付，精装标准为2700/㎡。以面积最小的93㎡套三户型为例，总价约116万，首付仅需35万左右即可上车，不得不说这样的总价尤其对于刚需置业者而言，诱惑非常大。
在同区域的新盘中，与其相距700米的爱普雍锦府单价在15000元/㎡起且户型面积更大，为113-205㎡。据置业顾问介绍，项目二期旁的地块是由信和拿下准备开发的住宅项目，未来问世的预计价格至少也在13000元/㎡至14000㎡左右。
可见，与同区域的新房相比，富豪公馆拥有一定的价格优势。与此同时，富豪公馆上一批次房源的单价约12200元/㎡，此番新推房源在前一批次基础上上涨的幅度是真的小。
项目主体已呈现
而在该片区的二手房市场中，汉嘉国际社区清水高层二手房的挂牌价在11000元/㎡至13000元/㎡间不等，而精装高层的二手房价格达到了15000元/㎡左右。当然，其洋房别墅类产品的售价则更高。
富豪公馆一期的清水二手房价格大多集中在11000元/㎡至12000元/㎡之间，而精装房的价格则大多超过13000元/㎡。一街之隔的和信香榭澜郡和润扬北城一号的二手房价格则大多集中在13000元/㎡及以上。
基于富豪公馆所在片区的二手房市场来看，虽然不存在明显的剪刀差，但就价格层面还是有一定的优势。
但不得不提的是，由于整个3号线的贯通，实际上该片区的升值空间已经兑现了，在没有更多利好因素的促进，没有更多土地市场高光表现的前提下，想要再次拉动区域的价值，难度不小。但对于刚需置业者而言，这也并非首要考虑的因素。总价低，公共交通便捷，区域配套成熟，足矣。
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