新盘测评:一环内、双地铁、纯新盘,确实是个硬货!

你能想象不？

在成都市中心这种寸土寸金的核心地段，竟然还有纯新盘？！

关键是还在一环内，双地铁交汇处，120㎡起，有高层及绝版洋房，是不是听起来就很贵？

趁着项目售楼部刚开放，我去实地打探了一番。

楼盘有几个硬伤，胜在地段和景观无可复制，价格嘛，我先不透露，个人感觉还算ok。

想了解一环纯新盘的话，来，follow me~

TOP级项目售楼部平平无奇

置业顾问：我们不愁卖

中铁御花府，这个名字不知道你们熟悉不？

刚听到的第一反应是：中铁？中铁奥维尔？中铁骑士府邸？

是的，就是这家常产“网红盘”的中铁八局旗下房地产开发公司，据说，中铁御花府是「中铁TOP府系」的处女作。

起点挺高端，搞得我很期待了。

项目工地实拍图

找到了正在修建楼栋的工地，转了几圈，却迟迟没发现售楼部的我迷惑了

于是给置业顾问发了消息，他跟我说门口有两个大狮子。

嗯？为什么会有大狮子？我更迷惑了

我心想着吧，售楼部占地也不小，应该还在前面，并脑补了一番它的样子↓

图源：网络

几经辗转后，终于到了。

门口的确有两个巨大的狮子，还曾与我擦肩而过数次↓

售楼部实拍

没想到吧，哈哈哈哈哈，我也没想到啊，开发商真太节俭了

售楼部内部也是走的“简约风”，这张图几乎就是全部了↓

售楼部实拍

置业顾问见我一脸懵逼，给我解释了一大堆。

简单总结起来就是：“你别看我们售楼部都没咋修，但我们根本不愁卖。

这是一环内，门口就是府河，总共才216套，太稀缺了，而且我们价格也不贵。

装修售楼部哇，其实没这必要，广告我们都准备不打，拿实力说话。”

哇！一番话听下来，我只看出了两个字“傲娇”，底气十足，服气！

的确嘛，售楼部样式不能代表啥，产品好才是硬道理，接下来我们就来看看产品抗不抗打！

21亩迷你地 容积率只有2.5 

景观资源相当加分

中铁御花府，总占地约21亩，地块比较迷你，还没3个标准足球场大。

中铁御花府

产品：高层、洋房

价格：预计高层2.5万/㎡、洋房2.6万/㎡

户型面积：120-181㎡

装修情况：精装修

开盘套数：216

梯户比：高层2T3、洋房1T2

开发商：中铁八局同新地产

物业公司：成都清华坊物业

物业费：高层3.75元/㎡/月、洋房4.2元/㎡/月

楼盘地址：金牛区一环路北二段100号

地块呈“凹”字状，面积很小且不太规整，总共打造了5栋楼，两栋30F高层、3栋7F洋房，总共216套，将全部推出。

由于采用了高低配，较好的控制了容积率，整体容积率仅有2.5，在主城区来看已经是很不错的水平。

西1.5环的融信公馆（已清盘），16.6亩，容积率4.0；

北1.5环的保利时代（在售中），379亩，容积率4.5；

南1环的天府汇中心（待售），68亩，容积率7.9；

东1.5环的茂业豪园（在售），25亩，容积率4.5。

不对比不知道，一对比优势就出来了，在成都1环内，能把容积率控制在2.5，算是比较难的事。

最大的优势就是，会大大提高居住舒适度，不会有高楼林立的压抑感，跟周边的老式塔楼比较，水平上升好几个档次。

除此之外，项目还有一个巨大的加分项——绝大多数房源能直面府河景观。

实拍图

在成都这种内陆城市，河景房、湖景房基本上都是不愁卖的，稍微好一点可能还需要抢。

阴雨天府河水质不太好，但走在河边还是很凉快。

御花府的两栋高层的观景效果相当巴适，洋房受遮挡，相对会差一些。

如果像效果图这样，河边的树木没这么多的话，洋房应该也能看河景。

项目效果图

一面可以观河景，反过来，看不到河景的就正对“老破小区”。

下图比较明显，会影响观感，但毕竟是一环内，老破小不可避免。

实拍图（蓝色建筑体为中铁御花府）

不过置业顾问表示，这个老破小区即将拆迁，问题会迎刃而解，如果到时候拆迁没办下来，中铁八局也会自费给这个老小区升级外立面。

这种事我还是头回听说，仅供参考哈，如果属实，业主绝对要给开发商竖

120-181㎡ 套三起步

户型奇葩有点减分

如果有提前了解过这个项目的，应该知道，中铁御花府的户型并不讨喜。

算上非标准层的，户型超过10种，标准层户型是5个。

120㎡和145㎡套三双卫户型，户型设计构造几乎一模一样，只是145㎡尺度稍大。

两个户型位于高层凸出的位置，主采光面朝南。

最大的问题是户型不太规整，特别是动区，客餐厅之间这么长一截太浪费空间。

164㎡户型位于两栋高层的南端，主采光面朝西。

和前两个户型一样，也存在不规整的情况，公共卫生间、书房和主卧衣帽间外围也不平整，衣帽间占用书房面积，显得有点奇怪。

相比来看，160㎡和181㎡套四户型比较符合大众眼光，如果是直奔改善的，可以直接看这两套大户型。

总体来看，小户型设计比较奇葩，给项目减分不少。

据了解，这块地原本是商业地块，后来因为“商改住”才有了这块住宅地。

楼面价不好估算，据透露，应该在1万/㎡以上，在三环内来看，这地价算是相当便宜了。

但为何会设计出这种不讨喜的户型，网传可能也跟以前残留的地基有关，欢迎知道内情的朋友来留言区讨论

一环内 双地铁 临府河

地段是王牌

中铁御花府位于成都北一环内侧，靠近府河，地段是它的王牌。

中铁御花府位置示意图

据不完全统计，成都一环内的待售新房只有4个，金融街融御、天府汇中心、金地青羊8亩项目，另一个就是中铁御花府。

一环内的地有多稀缺，那个8亩地又怎么修，还真有点期待

除此之外，地处一环内，配套也是相当成熟的。

公共交通有双地铁，5号线和6号线交汇在“西北桥站”，距项目步行距离约350米，5分钟就能到。

地铁西北桥站实拍

6号线将于年底前通车，作为换乘之王，它可以和成都所有已批复的线路换乘（除10号线），日常出行相当方便。

商业配套有遍地的底商，一环内根本不愁没有购物的地方，金牛万达广场也在附近，距离约1.5公里，步行20分钟内可达。

医疗资源方面，根据高德地图的现实，片区内有超过10所医院，如果家里有老人身体不好，住在市区的确更方便。

图源：高德地图

教育方面呢，显得有点寒碜了，对口小学是西体路小学，一所平平无奇，让人完全没有印象的学校。

好在对口中学有成都铁中，金牛区最好的中学，但还是要摇号。

比如今年的运气就比较差，小摇号划片中学是通锦中学校，也是比较一般的学校。

图源：学区宝

如果对学区比较看重的，这个楼盘应该对不上你的胃口。

总价门槛约300万起

只适合小部分人群

综上所述，我大致总结了一下该楼盘的优缺点：

优点：一环内、双地铁、临府河、生活配套成熟。

缺点：户型设计较差、对口学校一般，周边老小区众多。

所以，地段和景观资源是楼盘的最大卖点，毕竟无法挑剔，三环内老成都人最有发言权了，南门党别来杠

致命硬伤就是户型和学校，就看个人怎么取舍。

据置业顾问透露，御花府高层价格2.5万/㎡，洋房价格2.6万/㎡，这是保守估计，拿证价可能会更低。

扳了扳手指计算下，入住一环内的门槛是300万起，对于有实力的主城改善来讲，应该并不算贵，甚至还有点便宜

所以呢，这个楼盘仅仅适合离不开三环的地缘性客户，南门、东门的来这儿买太现实，地缘性客户资金实力雄厚，在他们眼里，这点钱随随便便

御花府近期可能开放实体样板间，9月份项目才会拿证，还能好好考虑几个月，不急~

但是，这个项目还有两个比较强劲的敌手，挑起来也比较纠结。

◆ 保利时代，精装20546-25084元/㎡，建面119-149㎡，总价250万起，在偏小的户型上，两个楼盘可能存在竞争关系。

◆ 金地融信御琴峯，估计价格3万＋，只有标准套三和大套三两种户型，基本没有其他信息外漏，可能会和御花府洋房客群起冲突。

总而言之，拥有老城情节的购房者想买一环内新盘，无异于首置刚需想摇中网红盘，机会都是越来越少，虽然前者的人数要少些。

这个一环内的楼盘肯定是不愁卖的，地段＋景观＋稀缺洋房是杀手锏，户型差可以改造，学校不行可以读私立，都不是大问题。

个人对这个盘的去化抱积极态度，如果是你，会如何看待这个楼盘呢？

来源：秒懂成都楼市