7月降息又落空!买房还要再等吗?

就在昨天，7月最新LPR报价出炉。

1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%。值得注意的是，这个数据已经连续四个月没有出现浮动。

LPR是什么？

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

LPR怎么算？

每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价，由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款，都要参考LPR执行。

这是央行刚刚发布的LPR，1年期和5年期利率分别为3.85%和4.65%，其中5年期是房贷的参考利率。简单来说，5年期利率降息，将直接减少你的房贷。至于存量房贷，你之前的房贷合同，按照央行的说法都要在3月到8月之间重新签，主要是改变利率基准。因为基准利率没有了，以后要以LPR利率为基准。你享有的折扣，或者上浮，都会在重签的时候体现。建议大家签“1年一定价”，而不要签“利率不变”，因为中国的利率趋势会逐步走低。

LPR对房贷有什么影响？

2019年8月25日，央行曾发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

根据调查，目前南京首套房贷利率普遍为LPR+80基点。

以贷款200万，周期20年，等额本息的商业贷款为例，进行比较：

200万贷款20年，假如首套房贷款利率由5.55%降为5.45%，下调0.1%，那么：

①月供为13814.29元降至13701.33元，每月少还112.96元；

②总利息为1315428.91元降至1288318.63元，利息总额降低27110.28元。

关于LPR转换的一系列问题

2019年12月，央行发布公告，在2020年3月1日至8月31日之间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。

央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

也就是说，从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

怎么变？

简单来说，就是乘法改加法。

转换前：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例。

以浮动10%为例，你的房贷利率就是4.9%+4.9%*10%=5.39%

转换后：房贷利率=LPR利率+加点。

以加点0.8为例，你的房贷利率就是4.65%+0.8%=5.45%

选固定利率还是选浮动利率？

在转换的时候，个人面临两个选择：

第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

那么问题来了，是选择固定利率好还是浮动利率好呢？

首先，我们搞清楚两者的算法：

假设小李原来的房贷利率是基准利率4.90%，打九折，实际利率4.90×90%=4.41%。1）转固定利率利率一直4.41%，永远不变。2）转LPR按《公告》要求，先算出老利率与去年12月的LPR的“差值”，即4.41%-4.80%=-0.39%，再把每个月公布的LPR，与这个“差值”求和，就是新利率。比如，今日LPR降为4.65%，那么小李的实际房贷利率则为4.65%-0.39%=4.26%新利率随着每次公布的LPR变化，但不是每个月都变，是以你选择的重定价日为周期来变。所以，如果LPR长期下行，你选这个LPR，房贷利率就会越来越低。这个“差值”一律和去年12月的5年期LPR，即4.80%计算。每月公布的LPR即5年期LPR，1年期LPR适用于银行间拆借及其他贷款，房贷者不必关心。

随着LPR利率下降，接下来，预计房贷利率的上浮部分，也会趋势性下降。总之，你赌利率会涨你就选固定，赌利率继续降就选LPR浮动就完了。

买房还需要再等等吗？

下半年LPR会不会降？研究员预测，下半年央行还是会有所降息。毕竟早在上个月17日的国务院常务会议上就提出为了保市场主体，稳住经济基本盘，要推动金融系统全年向各类企业让利1.5万亿元。

那么1.5亿的让利从哪来？还是靠降息啊。

但是，希望抄到利率大底的朋友，我建议还是不要再等了，因为任何一个人都不可能准确的判断利率的最低点在哪里，但麻烦的是你很有可能会踏空楼市的最低点。

从16年提出"房住不炒"开始的全国楼市调控已经快五年了，这几乎已经是历史上楼市调控最长的一段时间了，所以房价该调整的差不多已经调整到底了，特别是那些在这样的环境下房价依然坚挺的城市，你还指望它们的房价在未来会降下来？

就现在来讲，任何一个城市的房价都是最安全的，尤其是刚需买房的小伙伴们，要知道时间不等人啊！

来源：快过户

微信更改了推送规则，如果不想错过本号的精彩内容，请记得文末点击「在看」，或者点击上方蓝字“特价房成都”，右上角“...”点选“设为星标”

据说点了“在看”的，摇号都中了

我们建有“成都买房交流群”，目前已有2w+购房者进群，群内每天都会分享最新鲜的新盘测评、楼市资讯、政策解读、特价房源等干货。欢迎扫码添加小助手为好友，根据小助手的提示验证进群。

想查看更多精彩内容，请长按下图识别【房天下小程序】