有钱人为什么这么多？这是成都楼市一大未解之谜
近日，有研究机构统计数据显示，2020年上半年，成都总价900万以上项目销售（备案口径）数据创下了新高。其中总价900-1000万元项目销售（备案口径）101套，而2019年全年的数据也仅有48套；1000万以上项目销售119套，也已经超过2019年全年的销售套数。
从供应端看，自2019年后，原本供应极其稀缺的城西出现了多个包含900万级产品的豪宅项目。而在2020年下半年，城西还有超10个高端项目正筹备入市，一个个都做好了“炸场”的准备。
在900万级产品销量爆发的背后，是一场一触即发的城西豪宅大战！
01
900万级豪宅版图城西成为“主力军”
根据公开资料整理，房老倌梳理出近5年来成都900万级豪宅项目（非别墅类）的销售数据，一定程度上可以反映成都900万级豪宅市场的供应及销售趋势。
△2015-2020年900万级产品销售备案数据统计（表中销售数据为备案口径，相比认购口径有一定延迟，且包含住宅、公寓等产品）
几乎在2019年以前，成都900万级的豪宅产品，主力供应都还是银泰中心，伊泰天骄保持少量出货，阿玛尼艺术公寓等偶尔能卖出一套900万级的产品。
但在2019年后，3年多没拿新预售的伊泰天骄推出了最后220套房子，又相继出现了绿城凤起朝鸣、新希望D10天府、武侯金茂府等具有代表性的豪宅项目。900万级市场的主力军团大换血。
如果从区域来看，2019年后的豪宅版图也发生了变化。
2019年以前的银泰中心、伊泰天骄等，都是位于城南或城东。而2019年后新上位的绿城凤起朝鸣、武侯金茂府、金沙城西府澜院，都在城西。
成都的900万级豪宅市场，城西直接从“0供应”变成了主力军。
据房老倌得到的消息，从认购口径统计，绿城凤起朝鸣去年8月取证后，位于多层组团中的大平层产品，总价约860-960万，共销售约21套；武侯金茂府去年10月取证后，其中货值900万以上的产品，共销售约22套。
毕竟是900万的房子，这个销售数据并不差。
02
两大豪宅IP贴身肉搏各自王牌是啥？
与位于城南的银泰中心、一环的新希望D10天府不同，城西的豪宅担当绿城凤起朝鸣、武侯金茂府都是纯住宅项目。
从项目卖点看，银泰中心和D10天府最大的卖点都是地段。一个位于金融城核心，一个位于寸土寸金的东大街一环旁。除住宅外，还都有高端服务式公寓等产品形态，银泰中心还有酒店、购物中心等，是一个资源+服务的生态系统的输出。
绿城凤起朝鸣和武侯金茂府自然也有地段，他们都位于城西三环附近，一个在传统的富人区内金沙板块，一个在新兴豪宅区武侯新城。
但作为以居住属性为主的项目，他们最大的卖点还在于各自的品牌和对居住体验的打磨上。
△绿城凤起朝鸣项目实拍
在目前成都有900万级产品的项目（非别墅类）中，这两个要算是最有豪宅血统的。
▌绿城长期被一众地产人奉为圭臬，据说马爸爸、金庸、琼瑶都是他的“粉丝”。成都的凤起朝鸣在绿城的宣传中是杭州凤起潮鸣的“姊妹篇”，就是那个单价8万元/㎡的杭州第一豪宅；
▌金茂府作为中国金茂最大的IP，所到之处都是当地的豪宅热搜榜Top1。传闻杨幂、佟丽娅等大牌明星，也是金茂府的业主。
△金茂府一期实拍
双方最强产品线移植到成都，从一开始就注定被赋予了最大期待值。
武侯金茂府引入了其颇受欢迎的“绿金科技”系统。在即将交付的项目一期，金茂府专门留出了一套半成品用以展示“绿金科技”在建筑中的层层工序和隐藏在墙体里的复杂管线，这也是整个项目中硬成本的一环。
△金茂府墙体工艺展示
此外，武侯金茂府在即将交付的一期，也展示了他打造产品观感的超强实力。
外立面大面积的镀膜LOW-E玻璃和直角线条，增强了建筑外观的简洁和观赏性；阳光下的深蓝色玻璃幕墙，相比隔壁已经交付一年半的某小区一期，明显更有豪宅的质感；移步异景的植物设计、大面积的镜面水景、下沉式的中庭园林，还有每栋楼间相互分割又相互联系的风雨连廊，都体现了园林景观的层次感；细节处甚至窨井盖的装饰、水管线的排布，都体现了金茂府在产品颜值和细节上的着墨。
△金茂府中庭园林实拍
△金茂府中庭园林实拍
房老倌的朋友感叹说：金茂府一套900万的房子，可能有500万都用在了公区的打造上。
凤起朝鸣最大的卖点，除了绿城的牌子外，还有对中式风格驾轻就熟的驾驭。凤起朝鸣在65亩地块上，规划了高层、叠拼、合院三大类多达19栋建筑。据说这是为了展示绿城最顶级的产品力。
于是，凤起朝鸣在园林示范区里花了颇多力气。为了展现完美的苏式园林，很多环节必须由江浙一带的工人落地施工，甚至连石材、瓦当、木料等，也都要从江浙采买。
△绿城凤起朝鸣中式园林
有一个细节可以体现绿城打造园林的匠心——示范区里有一条石子小道，全部由大小相似花色相似形状相似的石子，按照相同的纹理铺就而成。不仅非常挑材料，也及其考验人工。据说这条路一个工人一天最多只能铺1.5平米。
△凤起朝鸣园林里的石子小路
高层和叠拼产品则采用大面积镀膜玻璃和铝制线条，结合扁平化的楼层板设计，营造简洁大气的现代感。搭配上极其精致的中式园林，像极了太古里与IFS的对话。这种令人悦目的高级感，也是其他开发商其他项目给不了的。
△绿城凤起朝鸣项目实拍
03
城西的豪宅们都被谁买走了？
如绿城凤起朝鸣和武侯金茂府一样，城西虽然已经出现了不少豪宅项目，但相对于城南的金融城、城东的攀成钢等板块而言，仍然呈现为一种分散的点状分布。
既没有一抓一大把的金融从业者，也缺乏系统性的豪宅板块规划，那么城西这些900万的房子，究竟被谁买走了？
房老倌问过两个项目的相关负责人，都得到了同样的答案：主要购买客群都是“地缘性客户”。
如凤起朝鸣，主要购买客群来自周边如内金沙、内光华、浣花溪、茶店子等板块换房需求；金茂府的主要购买客群则来自内双楠、红牌楼、神仙树、内金沙等板块换房需求。
△城西板块分布
凤起朝鸣所在的内金沙，是成都传统“富人区”，早在20年前就出现了御都花园、金都花园、雍锦湾等高端别墅区。但在凤起朝鸣之前，已经断供多年。
金茂府所在的武侯新城板块，虽是近几年发展起来的新板块，但紧邻内双楠、神仙树等老牌豪宅区，现有房源大多都有10年以上房龄。
△内双楠板块实拍
我们如果把这些位于西三环内的老牌居住区统称为大城西板块，可以发现，几乎整个大城西都面临体量巨大的换房潮——
内双楠最近的一次新盘供应还是东原印长江，也是东原最高级的产品系列。其2018年11月取证时带精装单价19500-22000元/㎡，中签率仅43.56%；前段时间开盘的融创国宾雅集和国宾锦麟天玺，也都在各个销售top榜上有名。其中，融创国宾雅集首次开盘，综合中签率仅有39.74%。
△融创国宾雅集摇号数据
都是做什么职业的才能这么有钱？房老倌从凤起朝鸣和金茂府内部也得到了相同的答案：大多都是“做生意的”。
虽然城西在成都人的地理格局认识中，还是“权贵”所在，但其实从20年前出现的金林半岛、草堂之春等豪宅区开始，那些有钱人已经为城西积累了不少充满“铜臭味”的商业氛围。
而这些见多识广的“生意人”，也正是愿意为居住体验花钱，愿意为品牌和产品买单的人。
果然码字狗都是买不起900万豪宅的。
04
从“点状分布”到“连片开花”，豪宅大战将启
如凤起朝鸣和金茂府，其实都是城西在过去几年呈点状偶尔“蹦”出来的新项目。稀缺的土地资源和丰厚的生活配套，决定了他们的土地价值。
2017年，绿城拿下凤起朝鸣地块时，成交楼面价15600元/㎡并需无偿移交24%，实际楼面价高达约20526元/㎡；中国金茂拿下的金茂府地块，成交楼面价也高达17160元/㎡。
不过从去年开始，一向“惜土如金”的城西开始大放量，至今已经拍出了22宗住宅地块，保利、中铁建、龙湖、新力、五矿等各大品牌开发商纷纷抢地。
△2019年至今城西出让涉宅地块记录
城西的豪宅开始呈现出连片开花的趋势。
虽然土地供应上来了，但实在优质的配套还是吸引力太大，每宗地成交楼面价都不低。在2019年成都楼面价TOP10地块中，城西就独占了7席。最高的如四川金雁地块，成交楼面价达到18512元/㎡。
土地价值也决定着开发商只能通过高端产品来做出溢价。如近期率先亮相的新力曦悦，就号称新力西南地区首个“悦”系Top级产品；中国铁建137亩地块也将落地“西派金沙”，号称“西派十年钜献”。
这些豪宅项目，也将成为三环内老城西巨量换房需求，最大的“泄洪口”。
或许在不久以后，城西就会出现一波体量巨大的人口迁徙，就像20年前，那些一环内的老成都人，填满了二环外的桐梓林、内金沙一样。
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