半年盘点:时隔一年 买一套房平均需多付26万元

在昨日的推文《半年盘点①|土地市场频刷纪录 60余家房企成功补仓》中，锐理君对2020年上半年大成都的土地市场进行了复盘，今天我们继续关注同期大成都的住宅市场。

半年看点 1、2020年上半年大成都住宅成交均价13131元/㎡，同比上涨15.9%；2、商品住宅套均总价从132.9万元升至159.2万元，价差26.3万元；3、上半年天府新区商品住宅新增面积同比增加20.1%，主城区新增面积同比减少36.8%；4、各区域中，青羊区住宅成交均价最高，约26177元/㎡；5、上半年预售均价达25000元/㎡以上的项目有20个。

Tips.

2020年上半年：2020年1月1日-6月28日

2019/2018/2017/2016年上半年：当年的1月1日-6月30日

数据来源：锐理数据RAP系统

统计范围：商品住宅相关数据均为备案口径。所有数据信息仅供参考，不作为官方口径发布，统计物业类型不含保障房及人才公寓，统计区域暂不包括简阳市场数据。

-市场总量-供应锐减 成交稳定

锐理数据统计显示，截至6月28日，2020年上半年大成都共新增商品住宅供应916.1万㎡，合计74977套；成交商品住宅1066.2万㎡，共计87956套；成交住宅均价13131元/㎡。目前大成都商品住宅存量面积约2271.7万㎡，去化周期约12.8个月。

对比2019年上半年来看，今年上半年的新增供应面积同比减少了12.6%，成交面积同比微降1.9%，成交均价则有较明显上涨，同比涨幅达15.9%。去年同期的存量去化周期为11.4个月。

2019年上半年与2020年上半年大成都商品住宅供销价存对比

总体情况来看，今年上半年大成都的住宅市场呈现出了三个值得关注的现象：

1、上半年商品住宅供不应求，供销比仅为0.85。此前4年中，2016年上半年和2017年上半年商品住宅同样供不应求，原因在于市场成交热度迅速走高，而今年上半年出现这一情况，则是受到疫情影响，2月份市场供应出现断层，不过成交端的表现仍平稳。

2、15.9%的均价涨幅在最近几年中已属于常态。统计显示，2016年上半年，大成都住宅成交均价同比上涨6.9%，而2017-2019年同期，价格涨幅分别为14.7%、14.3%和19.7%。

3、相比去年上半年，如今平均每套房需多付26.3万元。对比2019年上半年和2020年上半年，成交住宅的套均面积分别为117.32㎡和121.22㎡，成交均价分别为11328元/㎡和13131元/㎡，套均总价分别为132.9万元和159.2万元，总价差为26.3万元。

-区域特征-分化！分化！分化！

“区域分化”在近年来的成都房地产中被高频提及，今年上半年也不例外，且表现越发明显。总的来看，供应面积最少、成交价格最高的依旧是主城区，供应面积最多、成交价格最低的也依旧是远郊区域。但是，和去年上半年相比，仍有不少显著的变化。

☞今年上半年，主城区商品住宅供应量较少，被2019年上半年供应垫底的天府新区反超；☞各个区域的供销关系也出现了变化。2019年上半年各个区域的供销都较为均衡，主城区、天府新区、近郊和远郊的商品住宅供销比分别为0.95、0.99、0.91和1.11，但今年上半年该项指标分别为0.55、0.74、0.93和1.03，主城区的供销缺口高达96万㎡；☞尽管成交均价仍然由主城区向远郊区域递减，但可以看出，相比起郊区，主城区和天府新区商品住宅的价格成长性更强，尤其是资源更为稀缺的主城区。

01/主城区

主城区成交价格的提升较为明显。今年上半年，主城区住宅成交均价21041元/㎡，同比2019年上半年上涨27.9%。六大区域中，2019年上半年成交均价突破20000元/㎡的仅武侯区，而今年上半年，仅金牛区和成华区均价未达到20000元/㎡。

分区域来看，受绿城凤起朝鸣、中国铁建西派浣花、金沙宸宇等高价项目集中备案影响，青羊区成交均价最高，约26177元/㎡，去年同期为16485元/㎡；其次是锦江区，成交均价约23259元/㎡，同比上涨26.2%；去年均价居第一的武侯区，今年排在第三，价格几乎无变化；价格垫底的仍是金牛区，成交均价18599元/㎡，但同比涨幅达到了33.2%。

各区域中，锦江区和高新区的供销缺口最大，金牛区是唯一一个供应面积高于成交面积的区域。 

02/天府新区

不仅仅是供地节奏加快，今年天府新区的商品住宅供应也明显提速。相比去年同期，今年上半年，天府新区商品住宅供应面积增加了20.1%，同期主城区的供应面积减少了36.8%。

不过，区域的住宅成交均价变化不大，2019年上半年为14598元/㎡，今年上半年为16566元/㎡。

03/近郊

近郊中双流区的成交均价依旧居首，但与第二名的差距明显缩小——2019年上半年，双流区成交均价13711元/㎡，第二名郫都区成交均价11236元/㎡；今年上半年，双流区成交均价14936元/㎡，龙泉驿区以14464元/㎡的成交均价跃升至第二位。

其中，双流区是唯一一个成交面积不及供应面积的区域。

04/远郊

相比起其他区域，远郊的商品住宅供求关系更为缓和，九个区域中，仅金堂、大邑和青白江供不应求，但缺口不算大，因此，价格也相对稳定。刚刚撤县设区的新津，受地铁10号线开通等利好因素影响，住宅成交均价最高。

后期，结合各区域的住宅存量面积而言，预售存量主要集中在天府新区、双流、新都等，其次为远郊区域，主城各区预售存量少，短期竞争可控，但同时也意味着主城区“量少价升”的现状会持续。

-开盘认购-25000元/㎡以上项目集中入市

尽管2月受疫情影响，大成都仅远郊区域发放了4张住宅预售许可证，但后期房企集中推货。统计范围内，2020年上半年大成都共发放住宅预售许可证364张，可售住宅共计83809套，去年同期，大成都共发放住宅预售许可证348张，合计86569套。

不过，开盘认购率却回升明显。锐理数据统计显示，2019年8月以前，大成都的开盘认购水平一直在50%均值线上徘徊。2019年8月以后到今年5月，受川发天府上城、恒大天府半岛、华润悦玺、东鑫苑等多个网红盘相继推出影响，认购水平回升至50%以上。

而网红盘之外，随着高地价项目集中入市，今年取证的项目也有着明显的高端趋势。今年上半年已发放的364张预售证中，住宅预售均价达25000元/㎡以上的有22张，涉及20个项目，品牌房企更是有“组团”取证的表现，比如德商，除了预售均价居大成都首位的锦江天玺之外，还有熙华天玺、锦麟天玺等多个预售均价25000元/㎡以上的项目。而2019年上半年，预售均价25000元/㎡以上的仅10个项目。

近三年，一二圈层地房价比维持在0.6-0.8高位，地块开发压力较大，因此，“高价项目集中入市，带动区域价格上涨”，或许将成为未来成都住宅市场的一个常规现象。

小结

1、高价地项目对区域均价的拉升作用已经非常明显，伴随后期高地价项目持续入市，预计整体售价呈现持续上涨趋势；2、上半年供不应求有疫情的影响，一般来说，下半年房企会更加大量出货；3、主城区资源稀缺，供应量较少，未来主城区与郊区物业，无论是品质还是价格，都会持续分化，且差距会加大；4、三圈层短期内以内生需求为主，轨交利好区域能更好地承接外溢/进城需求。

来源：锐理数据