“房住不炒”不变 老旧小区改造成新型城镇化重点

一年一度的全国两会,在给全年经济活动定下基调的同时，也是包括房地产在内的许多行业的风向标。两会中与楼市相关的政策和表述，成为业界了解未来市场发展方向的重要依据。

5月22日，十三届全国人大三次会议开幕，国务院总理李克强作《政府工作报告》。在这份一万余字的报告中，与房地产相关的内容仅有200余字，篇幅不多却意义重大，主要包括：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

今年的《政府工作报告》首次未对全年经济增速设置具体目标。李克强总理指出，这主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大,我国发展面临一些难以预料的影响因素。他强调，无论是保住就业民生、实现脱贫目标,还是防范化解风险,都要有经济增长支撑,稳定经济运行事关全局。

时隔两年重申“房住不炒”

时隔两年后重新提及“房住不炒”，与近期地方政府刺激楼市的相关举措频繁出现有关。

对楼市“房住不炒”的定位，首次出现在2016年12月的中央经济工作会议中，随后，又提出了“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”等调控论调。多地相继出台并不断升级楼市调控政策，调控效果也日趋显著，为近几年楼市的相对平稳发展奠定基础。

房地产业作为国家经济重要的组成部分，维护市场稳定是人心所向、大势所趋，房地产发展只有兼顾民生、服从国家发展大局，方能行稳致远。

2018年，“房住不炒”出现在《政府工作报告》中，但2019年却短暂“缺席”，尽管当时报告要求“落实城市主体责任”，今年来随着新冠肺炎疫情被有效遏制，房企复工、房地产开发经营逐步恢复热度。

国家统计局发布的4月份数据显示，商品住宅销售指数中，70城里面有50个城市环比上涨；二手住宅销售指数，更是有3个一线城市涨幅均跃入前十，通过房地产刺激经济发展的言论时而可见。

时隔两年后重新提及“房住不炒”，与近期地方政府刺激楼市的相关举措频繁出现，不过这些政策多以“一日游”草草了结。3月4日，广州市政府关于楼市放松的相关政策被叫停；3月5日，驻马店政府发布的17项稳楼市政策已从官网撤下。广州和驻马店先后撤下相关文件，再次引发大众对楼市调控走向的关注。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁向《中国经营报》记者分析，“房住不炒作为国家楼市调控上的核心方针，尽管近期受疫情影响，经济比较低迷，但是和强调房住不炒没有矛盾，这是一个长效机制。”

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林则指出，“疫情影响下，无论是土地收入还是对房地产企业纾困来说，地方政府都有为房地产政策松绑的冲动。但是从宏观政策来看，中央依旧坚持‘房住不炒’，当前房地产市场的杠杆达到一定高度，一旦政策松绑，可能会进一步挤压实体经济。因此，地方政府如何拿捏房地产调控政策是较为敏感的。”

本次《政府工作报告》关于房地产的表述与以往有较大不同，明确要求“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。

盘古智库高级研究员江瀚认为，“再次强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，但是也明确了因城施策的房地产主基调，一方面，保证了房地产市场的供给稳定，另一方面，通过城市群综合带动作用推动城市功能的分散，从而降低集聚所产生的过高房地产压力。”

今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元，提高专项债券可用作项目资本金的比例，中央预算内投资安排6000亿元。重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求、助力产业升级。

加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

佳兆业集团首席战略官刘策表示，“预计今年房地产调控不会有太大的放松，但也可以看到政府报告中提及了新型城镇化，改造城镇老旧小区，这对于城市更新领域是较大利好。”

破解老旧小区改造难题

存量时代的房地产发展逻辑，与过去相比有所不同。

城镇化进程无疑是房地产发展的一大动力。2019年，我国常住人口城镇化率首次超过60%。

随着城镇化率加快，房地产行业步入存量时代。原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，伴随着这一变化，城市更新越来越受到关注。

存量时代的房地产发展逻辑，与过去相比有所不同。刘策表示，“增量时代可能以住宅开发为主，房子建好卖掉就完事了，但现在情况已经发生了变化。未来更多地注重项目的持有运营，在这一阶段，能带来充足现金流的利润型项目很重要，而城市更新项目恰好符合这一要求。”

新型城镇化建设将成为今年的投资重点之一。中国指数研究院报告指出，今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，本次《政府工作报告》中明确提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，力度明显加大，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需，促进有效投资。

贝壳研究院相关分析指出，对于旧改的体量，根据住建部之前公布的数据，17万个老旧小区拉动5万亿元投资，按照比例计算，此次推进的3.9万个小区，预计可以拉动投资1.2万亿元左右。

老旧小区改造并非轻而易举，往往出现众口难调的问题，如加装电梯高低层利益冲突、停车场改造有车无车利益博弈等。

全国人大代表于普松认为，改造过程中做好各方面的沟通协调至关重要。“其实难点主要还是沟通协调。牵头人很重要，包括业主委员会或居委会应该充分发挥他们的协调作用，除了手续办理等方面的协调，最主要的是邻里之间、业主之间的协调。”

考虑到很多老旧小区面临“老龄化”人口居多的情况，全国人大代表姜明建议：“在社区改造中，能够有200平方米到500平方米的一个养老空间，政府支持市场化运作，家庭购买服务。”

在老旧小区改造过程中，全国人大代表、山东省住建厅厅长王玉志建议从加大顶层设计、财政金融支持、引进长效服务机制等方面发力。“创造性地出台一些政策，比如土地政策，山东有一个和低效用地有机结合的政策，主要是用于老旧小区改造性配套服务设施建设。再一个就是规划的政策，在不违反规划强制性规定的情况下，能够适度地放开一些。”

据贝壳研究院统计，前50强房企半数以上已开展城市更新业务，其中包含碧桂园、万科、恒大、保利等等。但目前城市更新和旧改项目在空间分布上存在显著不均，房企在此方面的投入还有较大空间。

存量时代房地产调控常态化

在当前经济不确定性的情况下，房地产税近几年可能难以落地。

在此次《政府工作报告》相关内容以外，关于房地产税何时推出以及房企融资利率下降等问题也颇受关注。

国家统计局数据显示，去年全年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%。其中，住宅投资97071亿元，较2018年增长13.9%。多地仍有房价上涨压力。

5月18日国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中关于房产税曾提到“稳妥推进房地产税立法”。长城证券分析师陈智旭认为，本次《政府工作报告》未提及房产税，为三年来首次，上年《政府工作报告》中关于房产税的表述为“稳步推进房地产税立法”，房产税的进程可能将有所放缓。

“房地产税是中国税收的重大调整。随着新房大量上市，房地产存量时代下，土地财政难以为继，通过居民已经持有的大量房产进行征税是未来的趋势。”宋丁指出，在当前经济不确定性的情况下，近几年可能难以落地，但作为大的趋势，国家也一直在完善和酝酿，估计3～5年后可能有大的突破。

“房地产税立法的目的是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。目前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。”58安居客房产研究院分院院长张波指出，房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理，但由于房地产税本身涉及的环节和影响面极大，推进过程不但需要在制度层面做好保障，也需要结合国内房地产发展的情况。