从2019年开始，越来越多的买房人就有着这样的感受：新增供应虽然不少，但是大多都是户型面积在120平方米以上的改善产品，针对刚需买房人的项目却是越来越少，真要是出来一两个户型面积小点、总价低点的产品，简直要是挤破头。
从山东到成都来上学的文启在大学毕业之后决意留在成都。既然想要留在成都，那么必然就要考虑到居住的问题，在他家里人看来老是租房住也不是个事，要是考虑到后面结婚的问题，就更要提前把房子准备好。
本着这个目的，文启从2019年年中就开始了看房之旅，但直到今天还是没有买到心仪的房子。在他看来，既然是考虑到未来结婚，那么肯定是要新房才行，但是现在市场上的新房大多都是针对改善置业者，面对刚需用户的产品寥寥可数。
“像是3月锦江区开的自在轩，全部都是中小户型，我也去排号摇过，结果400多套房子12000多人报名，根本摇不到。现在要想把总价控制在120万以下，在主城区买个新房真的是非常不容易。”文启抱怨到。
事实也确实如此，随着近两年成都拍卖土地指标的调整，高容积地块基本绝迹，这对刚需置业者而言确实不算好事。
但幸好目前主城区市场上还有少量未开售的刚需项目，我们今天要提到的源滩-麒麟荟就是其中非常突出的一个。
源滩·麒麟荟
项目名：源滩-麒麟荟
类型：高层电梯住宅
占地面积：总共62.6亩
本批次套数：1、3、11栋522套
装修情况：待定
梯户比：2梯6户
容积率：4.5
绿化率：20%
总户数：1020户
停车位：1885个
物业费：2.7元/㎡
现场实拍图
01.
户型&总价
80、90、100的户型会不会太香 —之所以会把一般写在文章最后的项目产品提到最开头来阐述，就是因为源滩-麒麟荟的产品在目前的成都市场中太具有杀伤性，毕竟在成都主城区三环内还能找到这种完全面对刚性需求购房者的项目实属不易。
以至于在看完项目之后，团队中的小朋友都觉得这是一个自己能够负担得起的产品。
现场实拍图
为什么在如今改善户型充斥市场的情况下，主城区内会突然冒出这个刚需盘，仅仅是这一点就非常让人好奇。
在项目踩盘过程中售姐表示，源滩-麒麟荟实际上在此之前就已经对外销售，但当时销售的是地块中的公寓产品，等到5栋公寓完全销售殆尽，才正式开始销售住宅。
所以这一项目的报规报建是很早之前就已经完成，所以产品本身还是以当时的中小户型作为主打，好巧不巧在几年后却成为了成都市场最为炙手可热的产品。
现场实拍图
从源滩-麒麟荟的产品来看，目前户型面积主要集中在78-81平方米三房、90平方米三房、103平方米四房以及少量130平方米顶跃产品。
仔细分析项目户型，可以发现80和90平方米的三房双卫产品主要都是以满足居住功能性为主。
80平方米三房稍微缩小了客厅尺度，把开间控制在3.4米，做到了三房两卫的配置，虽然卧室尺度不大，但是以刚需用户来看，其功能性是足够的。因为户型较小，总价就能够相应得控制在一个比较低的区间，这对很多刚需买家而言是非常友好的。
103平方米的4房双卫横厅户型相比起来就更为注重舒适感，在户型中还配置有入户花园。
如果不是特别在意房间数量，还可以将次卧和书房之间打通，形成一个更大的房间，从4房变成3房，整体居住舒适度会提升一个档次。
项目楼栋布局采用独栋独单元的点式围合布局，从售楼部沙盘来看楼间距确实很宽，但是从项目施工现场来看，12号楼栋与两侧公寓之间的距离还是稍显靠近，毕竟项目的整体容积率还是达到4.5。
虽然目前项目预计售价尚未公布，但是根据去年成华区二仙桥区域内的新增房源价格来看，清水价格预估会在15000元/平方米，如果按此价格计算，入手一套最小面积78平方米户型房源，总价就能控制在120万左右，首付3成算下来只需要36万；
即便是买103平方米户型也能够把总价控制在150万附近，首付不会超过50万，照此来看无论是对资金较为紧张的刚需，亦或是准备一步到位买房的刚需，都是非常友好的。
当然唯一的变数是置业顾问表示开发商目前尚未确定是采用清水交付还是精装交付，如果最终采用精装交付，那么意味着消费者还要为此多承担一部分精装修款项。
02.
产品&规划
刚需豪宅？有点意思 —聊完户型，回过头再看看整个产品。
在售楼部踩盘当天，置业顾问对于项目的讲解并不是从沙盘开始，而是直接带我们去看了项目的3000平米的会所配套。如果说户型的设计完全匹配刚需购房者，那么这个后期将保留下来作为小区业主俱乐部的会所，其配置则已经达到了一些高端改善小区的标准。
会所实拍图
在这个会所中，专门针对业主打造了恒温游泳池、星空影院、红酒酒窖、雪茄吧、咖啡吧、书吧、健身房、瑜伽室、桑拿房、儿童会所等多种功能设施。而这种配置标准不要说在刚需项目，就连很多改善型楼盘都做不到，特别是恒温游泳池、桑拿房、影院这种特殊配置更是难得一见。
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而且与很多项目打着高端会所，最后交房却“货不对板”不同，源滩-麒麟荟的会所目前已经完全呈现，所有的设施都可以投入正常使用，只要后期业主入住就能直接享受这一切。
虽然说，会所可能是情景营销的一部分，但是在一个刚需项目打造一个如此标准的会所，不得不说开发商确实还是很有底气，至少能看出在产品上是下了功夫的。
03.
地段&配套
三环内还要什么自行车？ —源滩-麒麟荟位于华林二路与东华三路的交汇处，属于成华区理工大学板块，与已经投入使用的圣灯公园相隔不远。
圣灯公园实拍图
项目以南即是进城的主干道成华大道，西侧不远则是2.5环中环路，向城外走大概5分钟路程便是三环，整体路网较为完善。
图源网络
从目前区域发展状态来看，虽然理工大学片区已经有不少成熟的商业配套，但是源滩-麒麟荟项目周遭仍然有很多老旧小区，或是返迁安置房，整体感觉仍然有部分陈旧感。
项目周边实拍
项目周围有比较多的打围地块，据项目置业顾问介绍，这些地块大多属于商业用地，即便有少量住宅用地都还未入市，所以整体环境与成华区二仙桥板块相比还是稍逊一筹。
交通
项目距离城市主干道成华大道不远，通过成华大道能够快速到达杉板桥-东郊记忆一带，再往城里走就能够到达建设路商圈，基本属于一条直线的距离。
沙盘实拍图
在轨道交通配套上，项目虽然没有直接接驳地铁，但是通过600米左右的步行距离就可以到达地铁8号线十里店站，据悉地铁8号线将于2020年底通车。之后通过地铁8号线就可以接驳地铁1、2、4、5、6、7号等各条地铁线路，快速达到城市的各个区域，整体交通看来还算是非常方便的。
商业
项目所处地段属于成华区文创文旅区域较为核心的地带，项目周围商业星罗棋布。
日常生活消费在项目不远处的世纪华联或者中铁建186mall就可以解决，如果想逛街则可以往建设路、东郊记忆方向出行，有龙湖滨江天街、万科天荟等大型商业聚集体，生活便利度绝佳。
项目周边实拍
▌购买建议：
不得不说，源滩-麒麟荟在目前市场上属于是极度稀缺的中小户型产品，在总价控制得当的情况下一定会是非常好卖的项目，即便“封神”也不无可能。
唯一的缺陷在于项目周围环境并不算太好，整体感觉还是偏向老旧化，如果是刚需置业者买来用于自住，那绝无问题，但要是投资就显得缺少了一点底气。
尽管如此，要是从总价、区域、配套等各方面来进行衡量，那么源滩-麒麟荟在目前市场中，都绝对是刚需买房人要重点关注的项目，下手指数5颗星。
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