谁是成都楼市的“大运”板块？

目前成都楼市能够拿“大运会”说事儿的板块，一是东安湖，二是十陵。但是东安湖有更宏大的故事要讲——“东进主战场”。而十陵板块，才是真正意义上所有节点紧扣“大运时间”而铺陈开去的。

十陵是第31届世界大学生运动会的运动员村所在地，当然是根正苗红的“大运”题材板块。但我们之所以更愿意将房地产意义上大家已经说了多年的十陵板块称之为“大运”板块，它不仅仅是指“世界大学生运动会”，也包含了“行大运”“撞大运”的意思。今天，让我们来把这个“大运”板块说得更透一点。

01

十陵的底色是“中优”

大运会却让它真正“行大运”了

如果成都没有举办大运会的契机，成都会怎样？

——实现“世界赛事名城”的目标，恐怕要多付出一倍以上的时间成本和数倍的有形成本投入。

如果问题变成了“如果大运村没有落在十陵，十陵会怎样？”，答案又应该是什么？

——仅仅是多付出两三倍的时间成本而已。

大运会的举办只是十陵的城市面貌升级、板块宜居属性提升的催化剂、加速剂。但确保十陵板块城市品质提升的根本原因，是“中优”。成都“十字”发展方针2017年就提出来了，只要十陵板块的城市底色是中优，发生城市界面大变样、城市产业结构大升级、城市品质大提升的结果，就是注定没跑的。

十陵板块从成都“中优”发展战略中获得的红利，其实就是每个中优区域都一样的“三降两提升”，这些内容不需要“大运会”这个意外惊喜来加持。简单翻译一下“三降两提升”在十陵板块的体现，可能大家就清晰得多了：

降低开发强度：容积率指标降低，自2018年以来，十陵板块出让的居住用地，容积率就没有超过2.0的。去年12月30日，蓝光在十陵板块拿的90亩地块，容积率只有1.5。

降低建筑尺度：不再允许有超级大盘出现，即便有，也会用市政道路将大地块分割成小网格，不允许你的项目产品简单复制。

降低人口密度：开发强度降低了，人口密度就下来了，这是一方面。另一方面，那些老旧的高密区域，逐步通过城市更新、旧城改造来进行人口的疏散分流。

提升产业层次：低端产业全部迁出中优区域，置换为更高端的产业。十陵的整治“蓝顶”风暴和工业用地全部调规变性，依据就在这里。

提高城市品质：公园城市理念、TOD、轨道交通、去商业中心化的城市功能单元规制、高品质居住产品，更好的城市风貌和治理水平，以及更高的城市居民素质。TOD示范项目范家院子站，将改变整个十陵板块的商业气场。

“中优”发展区域范围那么大，凭啥十陵就会是受影响最显著的区域呢？一张成都的“中优”地图足够说明问题。

从摊开的地图中可以看出，南三环和西三环几乎已经没有土地储备，区域居住氛围已经十分成熟，城市的发展格局基本定型，而北三环就更不用说了，只有东三环区域还有可供成片重新调整规划并进行优化开发的区域。东三环的十陵板块与传统中心城区接壤，拥有先天性的地理优势，亦拥有极好的生态资源基础。

那么，举办“大运会”的作用在哪里体现呢？在成都，大源、金融城、攀成钢等新兴高端板块的发展历程表明，一个板块从规划调整升级开始，到最终开发接近成熟，各项配套兑现，居住氛围形成，基本要花上十年左右的时间。但2021年8月，大运会就将在成都举办，所有与大运会有关的城市改造、风貌整治、道路新建、场馆新建等重点工程，完成的时间节点，至迟就在2021年4月份。其它板块要用差不多十年时间走完的发展路程，在十陵，因为大运会这个强力加速器，被缩短到了两年！

△十陵街道改造工作前后对比实拍图

而现在到明年4月刚好只有一年了。这将会是十陵板块的城市发展与时间赛跑的一年，更是十陵板块宜居价值提升兑现最关键的一年。当然，也必然会是代表成都东三环宜居品质高地的十陵板块迎来绝对买点的一年。

所以我们说，十陵板块的城市价值升级，撞上了大运会这个重要的加速器，真是“行大运”了。

02

“大运中轴”和区域C位

普通人关注大运会这种国际性赛事，会关注的大概有这样一些点：哪个国家金牌拿得多、举办地所属国家的主场优势明不明显、举办地城市的面貌和风情怎么样（换句话说，人家是不是比自己城市更发达些）？所以大运村就是非常重要的形象工程。

我们喜欢把这样的展示城市形象风貌的街道称为主轴或中轴。在十陵，大运主轴当然就是大运村外边那条目前正在加紧修建和整治的友谊路了。

△友谊西路完工效果图

当然，这条路不会只是承担十陵板块“大运中轴”的功能。从十陵板块的最新规划就可以看出这条路未来对整个板块的重要性。

首先，它是大运通道的延伸段，将成为大运村连通三环内中心城区的重要形象道路。

其次，它几乎处于整个最新板块规划的中心位置，东西向贯通，本身就是C位。

△友谊西路是大运通道的重要延伸段

找到了这条未来的板块中轴，我们再来看看十陵板块未来宜居属性最高的区域在哪里？答案已经很明显了。

成都人喜欢临水而居，但凡有城市湖泊、河流的位置，往往会诞生最高端的居住区。这一点，已经被成都房地产媒体反复论证了几十年了。都知道十陵最大的湖泊是青龙湖，目前呈现的一期水域面积大概4000亩，二期也已在建设之中，成都市政府规划中整个青龙湖湿地公园的总占地面积将近3万亩。成都市中心城区最大的湿地公园地位，在成都再没有其它城市湿地公园能够撼动了。然而问题是，青龙湖离十陵板块的居住功能区远啊，控规图上一眼便能看出来，青龙湖虽大到无敌，却没有任何一块住宅用地可以一线临湖。

△青龙湖实景航拍图

所幸，十陵还有另一条重要的生态绿带东风渠。当然，如今它在十陵的官方提法是东风渠滨水公园，总面积8520亩，正在建设中，预计今年内就将全面建成开放。

△东风渠实景航拍图

一条板块未来的东西轴线，一个东风渠滨水公园，再加上直连成都三环的极佳的交通对接位置，这三个要素，指向的正是首开龙湖·景粼玖序项目所在的位置，十陵板块的宜居区。

要知道，龙湖2018年在十陵拿下约220亩的地块之时，是全然没有今天我们看到的十陵板块新控规的。说是龙湖眼光独到也罢，运气太好也罢，总之十陵的这块“宝地”，龙湖一出手就摸准了，拿走了。

眼气吗？眼气就去买首开龙湖·景粼玖序啊！

03

在最好的位置  

龙湖做了60多套临一线河湾的

“真资格”联排

在墅级产品逐渐变得稀缺的时代，它们所呈现出的产品形态也各有差异，我们不禁思考：什么才是真正的墅级产品？既要符合“有天有地”的居住理念，也要保持有“独门独户”的空间感和尊崇感，目前市场上能符合要求的唯有独栋、双拼和联排产品。

在成都三环以内，近一年内有墅类产品销售的项目寥寥可数，其中具备高端产品形态的、尺度十分到位的，却是挨着三环边儿上的首开龙湖·景粼玖序的联排墅。

在景粼玖序的售楼部看沙盘上联排墅的位置，以及看它的产品户型模型，会让人很感慨。

△建筑立面意境创想图

第一，有天有地，有前后花园，还有一线河湾景观，这本是“联排”产品的基本标配啊，但是在成都主城区，这样的产品应该已经绝迹近十年了。龙湖将它重现成都市场了。

△项目意境创想图（红线外的区域将由政府打造）

第二，一层有花园二层三层有露台，几乎全套房设计的卧室体系完全彰显墅居产品的尊贵气度，负一层还有可以供主人依自己兴趣爱好随意设计改造的个性空间，这是曾经龙湖到成都市场不久之后，拿来教育客户教育市场的联排产品的标配，这种“经典”，龙湖如今依然还能熟练地端出来。

△项目意境创想图（红线外的区域将由政府打造）

第三，拿来当第一居所的联排必须要讲尺度。景粼玖序的联排产品中间户前后双花园、端头户还多一个侧花园，最大花园面积达到了80平；6.7米开间，楼上三个卧室都是套房设计；主卧层独享L型超大屋顶花园；负一层4.8米层高，实际使用中，将它作为一层来用还是两层来用，完全凭主人喜好。

在户型的面积控制上已经非常资深、老道的龙湖，为了实现这样的尺度感，将联排的排面做足，景粼玖序的联排面积全部超过了200平，这也直接把它的总价门槛顶到了550万以上。

但是在成都，识货的买家好像从来都不缺。去年12月26日，景粼玖序的联排墅取证，一共62套。刨开春节及2、3月份疫情影响的时间，真正销售的周期，差不多就一个半月时间，去化相当不错。

同时项目正在推售洋房，建面约106-149㎡，真正的低密墅区洋房，配置龙湖4.0装修体系，首付仅28万起，可以说相当划算。

政策红利、头排区位、顶级产品力，首开龙湖·景粼玖序都占全了，小全全还打听到项目售楼部推出了“四重礼”周末专享活动，仅限本周末，只想五个字来总结它：有钱赶紧买！