易小迪扬长避短 阳光100去住宅后如何增长？

对阳光100来说，这应该算是一份难得的成绩单。

3月31日午间，阳光100中国控股有限公司公告披露2019年全年业绩，并召开线上业绩投资者会，董事会主席易小迪携管理层出席。

“2019年收入创历史新高，这只是一个开始，未来三到五年还会有很好的增长。”易小迪会上难掩喜色。

财报显示，阳光100全年合约销售及通过出售住宅项目权益相应的物业价值达到220亿元，收入为82.89亿元，同比增长9.4%；毛利21亿元，同比增长32%；毛利率提升至25.3%。

同期，阳光100净利润大幅增长12.2倍至32.15亿元人民币，归属权益股东的应占年度溢利增加至人民币18.05亿元。

值得关注的是，期内实现的103.38亿元合约销售中，非住宅产品实现合约销售达到51.34亿元，占比提升至50%，这也意味着阳光100聚焦非住宅市场的转型战略取得一定成效。

“同质化竞争是我们的弱点，所以住宅业务采取合作和出售产生效益，将重心放在具有优势的非住宅业务方面，这是扬长避短。”易小迪称，在行业追求规模的时候，阳光100选择了一条个性化的成长道路，未来五年都会继续坚持向非住宅业务转型的策略。

对于2020年，易小迪给阳光100定下的目标是有息负债下降至200亿以下、收入200亿，非住宅业务实现好的增长。

押注一级开发

期内，阳光100实现合约销售金额103.38亿元，同比减少14.5%。实现合约销售面积78.73万平米，同比减少16.9%。

其中，住宅合约销售金额52.04亿元，同比减少38.47%；销售面积48.03万平米，同比减少35.39%；商用物业及车库实现销售金额51.34亿元，同比增加42.45%。

销售额的下降主要由于项目出售影响的整体可供货量，观点地产新媒体了解到，2019年，阳光100先后出售项目予融创中国及佳兆业，年报显示，期内出售住宅项目公司权益相应的物业价值约人民币117亿元。

出售资产之后，阳光100土储并未减少。管理层介绍，截至 2019年底，阳光100土地储备为1234万平米，货值超过1500亿元，其中约75%位于二线城市，住宅类土储仍然占较大比重，约为43%，期内一级开发新增1000万平米土地储备。

2020年依旧有不少一级开发土储的释放：“今年我们会采取合作和出售，继续加大资产处置和土储变现。”易小迪称，温州和北京2020年将释放不少土储。其中，温州将释放100万平米，按现价能卖至少70亿，疫情期间地价比去年同期涨了20%-30%，会有很好的预期收益。

“我们在北京郊区也有6000亩土地储备，今年供应量接近200万平米，不过土地价格还没完全显现，未来价值有翻番的可能。”

另外，阳光100还有文旅项目合约及意向土地超3000亩。

一级开发已经成为阳光100主要利润来源，大量一级开发土地将为阳光100未来多年的业绩提供支持。

在2020年，阳光100也预期通过一级开发收入弥补疫情带来的影响：“疫情对街区租金和喜马拉雅出售带来了冲击，今年原定150亿的销售下调到110亿，原计划新增货值300亿也减少了20%-30%的供应量。”

“虽然主营业务销售可能会下降，但一级开发会超过预期，整体收入目标仍是达到200亿。”易小迪表示，现在各个城市土地价格都在上涨，公司会加大一级开发土地变现，一正一负弥补今年的目标。

住宅业务显然已经不是阳光100的发展重心，易小迪表示，阳光100在住宅开发部分主要采取合作和出售产生效益，然后将更多精力放置在自己具有优势的非住宅开发业务上。

“非住宅”前景

“今年还要持续加大主力产品的销售比例及合作力度。”阳光100是内地房地产企业中为数不多以非住宅业务为主轴的房企。

而在2019年内实现的103.38亿元合约销售中，非住宅产品实现合约销售达到51.34亿元，占比提升至50%，这也意味着阳光100聚焦非住宅市场的转型战略取得一定成效。

观点地产新媒体了解到，截至目前，阳光100已形成了街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒小镇三个产品系列。

“我们是一个专业商业开发商，主力产品很专一，文化商业街和喜马拉雅就是主力产品。”期内，两个主力产品也有较好的表现，喜马拉雅单位售价快速提升至27500元/平米，街区综合体亦表现不错。

“街区综合体得到了地方政府的认可，喜马拉雅也得到了资本市场的认可，有比较好的盈利前景，预计今年以后会进入快速发展的阶段，未来五年租金收入可以达到20亿。”

易小迪称，这种租售结合模式也是阳光100独创的，能够实现滚动经营。所谓租售结合，是指通过项目部分出售收回投资成本，同时一部分进行出租与经营管理，以赚取运营的利润。

看起来，这种少量持有、主导运营的模式，让阳光100能够依靠高溢价的销售回款来反哺，从而实现自身的持续发展。

另外，对于2020年的目标与展望，“降负债”被易小迪数次提及。其实，在2019年，阳光100的负债情况已经有所改善，总有息负债减少约46亿至250.5亿，总负债率由上年84.4%下降至79.9%。净负债比率则由2018年底的261.6%下降82.4个百分点至约179.2%，资产负债比率由48.3%下跌至42.9%。

“今年要通过加速开发、销售回款、出让一级土地等方式继续降低负债总量，尤其是有息负债，要降至200亿以下。”

“会通过启动国内发债，主力产品引入股权合作，调整债务长短结构。”易小迪称，阳光100的负债结构确实不够合理，短期债占比偏高。

公告显示，截至报告期末，阳光100拥有现金及现金等价物约24.38亿元，较去年同期减少1.50亿元，贷款和借款总额为250.04亿元。

其中，一年内到期待还款金额106.01亿元、一年后但于两年内待还款金额81.11亿元、两年后但于五年内待还款金额59.73亿元、于五年后偿还金额约3.68亿元，短期债务占较大比重。