商业立项的公寓先天有缺陷，当住宅买卖你得长点心

接着上一篇的文章我继续讲公寓要不要买的问题。

其实在购买公寓之后，还会出现一个更危险的事情，就是不仅产权证明没有，而且以后很可能会因为法律法规的随时变化恢复原状，就是说，你现在搞得再好再漂亮，到时候有关部门认为这个公寓不是按住宅来设计来配套的，还可能要把这个公寓重新变成一个办公环境，那买下来的人就是欲哭无泪，就是血本无归！所以这里面的风险也不可不察。

配套好，整个设计的比较好的公寓，它本身在产权上还是有瑕疵的。它只要一天不是住宅，它就没有教育的这个福利，也没有医疗的福利，甚至也入不了户口。但每个地方政策不一样，可是你要看明白这里面的关键点，就你用这个非住宅立项的这种项目，你就面临着你所有的承诺都指望着开发商，或者开发商跟当地政府的博弈，或者说它在里面的各种利益的协调会影响到你的利益。

我们老是说，你既然都已经花钱买房了，大家也一定想能买一个便宜一点的。但是你买一个安全的放心的，怎么都比买一个不安全不放心，感觉随时不知道什么时候它会出事的要好。

另外，给大家附上某房产媒体整理出的公寓和住宅的区别：

1.贷款、首付政策不同（视各省市政策而定）

住宅：首套30％，二套40％首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；

公寓：一律50％首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。

2、落户及学位不同（视各省市政策而定）

住宅：符合条件可落户，有学位

公寓：不能落户、无学位。

3、土地使用权年限不同

住宅：70年土地使用权；

公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。

4、二手交易税费不同

住宅：1％－3％契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；

公寓：3％契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

5、水、电费等生活成本（视各楼盘而定）

水电费等比普通住宅要高。

所以我们认为，这个资产问题，首先特别是像住宅，这占你人生里面一个很大的一个比例，你投入这么多，它不像你买个电视机，甚至不能与你买一辆车相比，买房对你造成的经济压力是很大。所以这个情况下，从控制风险来讲，还是建议大家，如果能租就租了，像这一类不管公寓配套再好环境再好，它始终不是住宅，始终在在政府那边或在法规上还是有瑕疵的。