重磅!成都“分区限购”政策微调,对楼市有何影响?

昨天下午，在成都市网络理政平台上，一条来自四川省成都市住房和城乡建设局的留言回复，从官方层面证实了“成都分区限购政策”进行了局部调整的事实。也间接反应了这件事情的前因后果。

从上图我们可以发现，今年11月25日，有购房者通过市长信箱向政府建言，针对高新南区供不应求，购房者买房难度较大的现状提出质疑，希望可以放宽高新南区购房者的限购范围。12月4日，官方正式回复该条留言，证实了“高新南区”可以购买“天府新区＋五城区＋高新西区”的方案。

随后，在政府官方理政平台上“非常巧合”的又出现了一条留言。至此，“成都分区限购”新政的全貌得以呈现。

为了方便大家理解，我做了一张图：

其实，在官方消息落地之前，网络上已有风声。但是，和大家的热烈讨论比起来，我个人反而比较冷静，原因有两个：

第一、我在一年前就预判了分区限购政策的变化。

今年1月2日，我写了一篇《2019，成都楼市五大预判（上）》，我在“预判二”中提到“2019年成都楼市的政策会有三类原则：市场化、公平化、人性化”，基于这样的原则，“分区限购政策应该更公平一些，有取消的可能性”。当然，取消是没有，但是调整得更公平，成了事实。

我能在大约一年前就成功预判今天的政策走向，并不是因为我有多“神”，或者能够未卜先知。

而恰恰是我知道购房者的需求，知道市场的走势，知道旧政策的局限性；同时，我也知道政府一定会照顾民生，响应购房者的诉求，这是我们制度优越性的体现。

所以，当你把这些问题都看懂了，你就会明白“分区限购政策”适时调整是顺理成章，大势所趋的，丝毫不用感到意外。

第二、分区限购政策微调，不影响楼市调控大局。

另一个让我不太激动的理由，就是不管分区限购怎么变，我还是买不了房。

是的，大家可以注意我的表格，这次分区调控新政的适用人群是“本身具有成都购房者资格的人”，换句话说，外地人、家庭超过2套的、户籍社保时间不足的，依然没有购买资格。

成都的房票，没有因此多一张，也没因此有少一张。

虽然各个区之间可能会有一些流动和变化，但总体需求是没有增减的，正所谓“从左手倒右手”，最终不过是“肉烂了在锅里”罢了。而凡是以此炒作“成都放松调控，放松限购”或者“房价要大涨”的言论，都是耍流氓，带节奏，不必过多理会。

当然，这个政策出台之后，也有部分购房者颇有微词，认为不够平等。

而此前，民间也曾广泛期待过简单的“高天互通”，这次也没有施行。

所以，这次“分区限购新政”到底出得好不好？背后有什么意图？

我们不妨探讨一下：

1、任何政策，都是追求最大公约数的结果。

我曾经说过不止一次，任何政策的出台都不可能符合所有人的利益，它都是追求社会最大公约数的结果。

这次的政策，它更主要的还是给予了部分购房者更多的自主权和选择权，让大家的限购范围变得更宽了。

例如高新南区的购房者，从只能买一个区变为了可以买八个区；这就是在已有权利得到保障的前提下，被赋予了新的权利。而二圈层的购房者，维持了原来的十一区购房资格不变，所以它属于原有权利未被剥夺，但也没有被赋予新的权利。

因此，我们可以发现，这次新政是没有剥夺或改变购房者既有权利的，只是对部分购房者赋予了新的权利，换句话说，政府是在向市场让渡“权力”，是在“给予”而不是“剥夺”，所以总体而言它是“善”的。

至于另一部分购房者，因为没有被赋予新的权力而感到不平等，那么我也还是那句话：公正第一、平等第二。

（左边是平等，右边是公正）

2、当前政策，尊重事实锚定供需追求平稳。

任何政策的出台，都是为了解决具体的问题，而此次“分区限购”新政的出台，就是为了解决市场局部供求失衡的问题。

首先，大家不妨扪心自问，成都买房最难的是哪个区？

相信大家都会同情一下高新南区的购房者。供应少、价格贵、二手房价格坚挺、刚需产品断档绝迹，严重供不应求，堪称买房地狱级难度。

所以我认为这次政策对高新南区赋予最大权利，是尊重事实，是为了释放需求，满足民生，达到市场平衡。

其次，我们来看六城区和天府新区互通。

既然是互通，那么权利和义务是相等的，你到我家来，我到你家去。

但事实上，天府新区房子多，人口少，土地储备丰富，存在供过于求的预期；而六城区房子少，人口多，土地供应不足，存在供不应求的可能，所以事实上大概率还是六城区流入天府新区的较多，这其实也是让供求更为平衡的一种考虑。

第三，二圈层为何保持现状不变？（二圈层是指龙泉、新都、温江、双流、郫都五区，属于成都的近郊和中郊）

目前来看，成都土地储备和出让的主力是二圈层，因此它的供应还是比较充足的，再加上近郊和中郊的房价相对温和，因此也能够满足主城区外溢购房者和区县地缘购房者的需求，属于供求基本平衡的状态，所以维持现状。

总的来说，这次的政策还是尊重了市场的基本事实，对供求关系的锚定特征非常明显，其最核心的目的，还是在于“稳房价、稳地价、稳预期”的总体要求以及城市健康平稳发展的长远考虑。

3、保持发展，天府新区或进入快速兑现期。

此次政策调整，天府新区成为了购房者流入的最大承载区域。用一句通俗的话来说，就是天府新区或成最大赢家。

因为天府新区目前来看，还是一个供需两旺的状态。上个月，川发天府上城＋东鑫苑＋滨江领樾三大神盘上市，锁定了上万张房票，足见天府新区的需求和购买力还是比较旺盛的。

那么政府此次将大量购房者资格导入天府新区，难道就不怕造成天府新区的供不应求吗？

我认为可能有两层因素的考虑，个人揣测的，仅供参考：

1、今年6月11日，四川省委省政府正式印发了《中共四川省委四川省人民政府关于加快天府新区高质量发展的意见》，这个意见对天府新区的发展提出了非常具体的要求，对成都也提出了切实履行主体责任的要求。因此，天府新区或许会进入一个快速兑现期，从规划蓝图变成现实。而发展离不开人的聚集，所以在分区限购新政中，突出了天府新区的地位。

2、天府新区的版图宽广，土地储备充足，随时可以通过加大土地出让的方式满足市场，而同时财政收入也会水涨船高，从而又反哺新区发展建设的需要。所以这也是我们在11月12日文章《被网红盘“淘汰”出局，100-400万还有哪些盘能上车？》中预判的，天府新区即将进入快速兑现期，建议购房者且买且珍惜的原因。

最后，我们来预判一下分区调控政策对后期成都楼市的影响。

之前说了，成都总需求不变，总房票的数量不变，因此对于后期的成都楼市来说，就一定是一个“零和游戏”，此消彼长，你死我活。同时结合各个区域的供应量，大概就能得出各个区域或板块之间的走势。

首先，看高新南区。

对高新南区来说，买房人只出不进，毫无疑问是重大利空。

但是，鉴于它的新房供应本身不足，区位优势又特别明显，所以除了对个别高单价、高总价的楼盘会有一定影响外，对正常价格的新房影响并不会特别大。

但是，对价格一直居高不下的二手房来说，会是一个大利空。

其次，看天府新区。

如果我们把天府新区、六城区、高新南区看成一碗水，那么毫无疑问天府新区就是最低洼的部分，水的特点就是哪里有低洼，哪里就会被迅速填平。

所以，其他区域的购房者会迅速冲击天府新区的市场，给区域楼盘带来重大利好。

但是，我也并不认同天府新区房价会大涨的说法。因为成都的限价政策依然在执行，各个楼盘并不能因为成交量变大而随心所欲的涨价。

对于政府而言，自然也知道房价是把双刃剑，如果天府新区房价上涨过快，会有违“房住不炒”和“三稳”原则，同时也不利于吸引更多的人才入驻新区。

所以，我认为，天府新区房价缓慢小幅上涨，更符合市场健康。

第三、看六城区。

相对而言，新政对六城区的影响不大。

一方面，六城区本来就是主城，与天府新区距离较远，从工作和生活半径来说，互通的意义不大。

二方面，六城区本身的供应不足，人口又多，所以只要是位置较好、价格合理的楼盘，基本也都能卖完。

三方面，主城区优质一些的楼盘，也能吸引到部分天府新区的房票，算是一个对冲。

所以六城区中性略偏空，大概会对一些高价项目有影响，对部分投资需求有分流。

最后，看二圈层。

二圈层原本是由五城区购买力和自身购买力叠加而成的，但现在天府新区可以分流主城区购买力，且二圈层在跟天府新区的对比中毫无胜算，所以对它而言，是重大利空。

部分二圈层近郊将熟未熟的二三流板块，尤其是其中的高价地项目，接下来可能会比较难过一点了。

至于二圈层地缘客户，主要是以中郊楼盘为主，且更多是工作生活半径内的改善自住，所以影响不大。

以上，就是我对成都分区限购新政的个人观点，仅供参考。

对于大多数普通购房者而言，不用患得患失，一惊一乍。对于一座城市的调控而言，只要最核心的“限购”不动，基本上其他细调微调都是翻不起什么大浪的，大家看看5.15前后的市场反应就知道了，所以，大家该吃瓜吃瓜，该买房买房，把自身的需求放在第一位即可。

对于很多开发商而言，政策的变化必然导致市场的变化，利好的不要盲目得意，利空的不必过度悲观，尊重客户，做好产品；遵纪守法，随行就市就是应对市场变幻的不败之道。

来源：吴思竹