特色商业街典型案例分析：成都锦里文化商业街

历数成都商业地产长达20多年发展历程，如果将社区底商模式视为第一轮商业崛起热潮，城市综合体等商业井喷带来了第二、三波商业热潮，特色商业街所代表的“都市特色生活体”模式崛起，则带来一场伟大的“城市进化史”。本文，飙马商业地产以锦里为例，从多维度分析其特色发展路径。

开发背景

2004年，武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司。“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与锦里古街共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化运作模式。

项目概况

1、总体概况。

有“成都版清明上河图”之称的锦里于2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。古街位于成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区，是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的风情街。

锦里古街的前身是成都武侯祠旁的一条名为“曹营坝”的小巷。“锦里古街” 由旧民房改造而来，是一个建筑、风俗、民生高度融合的佳例，对于旧城改建重建和城市功能再生有重要的参考作用。

古街以蜀汉文化为主线，使更多的人们了解、熟悉蜀汉文化，进而深入知晓蜀汉文化的延续、发展，同时也能达到旅游者观光、购物、食宿并参与有关文化活动。

规划中的建筑采用清代风格，一切视觉范围内的内容，均具有古朴的、历史的情趣。

2、区位交通。

◆“三国文化”打造区，城市副中心

锦里位于成都市中心一环路以内，成都武侯祠大街中段，西靠武候祠刘备殿、三义庙、荷花池等，环境优美；东、北临611研究所，为普通现代多层建筑，环境视觉欠佳；南面紧接物候祠大街，交通便利。

此街可直达市中心天府广场，西接一环路西一段，东邻浆洗街洗面桥街（商务办公为主），该片区属于政府的“三国文化”打造区，也是属于城市副中心，周边消费人群较为高端，以政商人群为主；

地铁：近3号线地铁高升桥站

项目定位

商业定位：民俗休闲步行商业街区（巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化），号称”成都版的清明上河图”

业态定位：以民俗技艺类业态为主，休闲娱乐及配套类业态为辅

建筑定位：明末清初风格

功能定位：满足成都中高端消费者以及到访成都的旅游者多元化的消费需求

经营定位：中档时尚消费

业态构成

锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了成都生活的精华；街区全长350余米，集合了茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，业态集旅游购物、休闲娱乐为一体。

• 招牌性项目（三国茶楼、三顾园酒楼）紧靠大门入口处；

• 核心区（锦里广场、大戏台）放在项目中心，平横区域优劣势；

• 宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色；

• 背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点（小吃街）。

锦里通过空间上的巧妙分割，将不足400米的商业街分割成为相得益彰的动静业态区域。商业街规划设计共分为四个板块，分别为1锦绣文华区、2餐饮娱乐区、3名特小吃区和4市井生活区。

同时，在业态比例上，锦里商业街中餐饮约占16％，购物约占56％，休闲娱乐约占18％，其它约占10％。

1、锦里部分。

锦里部分业态主要以文创类商店为主，其它各业态商家为辅，民俗技艺类花车较为集中。

锦里品牌商家一览表▼

2、英雄三国部分。

英雄三国为美食集中区域，餐饮为主，其它业态为辅，内部动线较为复杂，部分商家展示较差，由代理公司经营管理，其商家形象相对于锦里自己打造的区域较差。

英雄三国品牌商家一览表▼

3、商家展示（部分）。

▲ 零售

▲ 体验

▲ 住宿

▲ 休闲娱乐

▲ 特色餐饮

▲ 特色体验

4、面临的问题。

较多游客反映锦里古街的小吃、软饮等价格高但服务水准低，商家品牌引进力度较弱，无法保证经营的可持续性，只逛不消费的情况较明显，长期以来无法保证商家利润；

除了酒吧、餐饮、酒楼，其余大部分店铺底层只有一室，进深普遍较浅，无法再往后作空间延伸，无法呈现“前店后坊”、“前店后宅”的街市商业形式，只做到情景展示营销，无法做到体验式营销。

建筑设计

1、整体规划。

锦里古街中的建筑以清明建筑风格为主，并具有传统川西古镇特色。锦里非常注重对古文化的尊重和继承，并充分的利用文化优势进行打造，这也成为了该街道的一个强有力的吸引点。

项目将主入口大门设在南侧武候祠大街一面，并设门，其前后设人流集散位置，既方便人员进出又兼为武候祠消防通道。从第一区至第三区广场，路宽4米，可满足消防车进出，再从广场西侧通过消防通道大门进入武候祠后区，方便消防。从第三区戏台开始设约2米宽街，使人步行在街上有繁华热闹之感。中间和后面设广场，可供 人流集散。路面用青、红砂石铺地，与古朴环境相谐调。

2、平面布局。

锦里古街采用“步行街—广场—步行街—广场”的整体线性发展完成商业空间营造。分割出的动静空间交融组织出了“开端—发展—高潮过渡”。

街道形态是一种线性的动态空间，店铺以线性排列为主，通过小广场进行连接，并在重要的位置，中间穿插景观小品，使整条街更加生动灵趣。

3、空间布局。

空间规划相对街道较为开阔，并设有戏台，步行街景观的营造中借鉴了中国传统园林的空间营造技巧，利用对景、框景、借景等手法，在有限的空间中创造了丰富的意境，让中心的广场不仅仅是聚会和表演的中心还是一个可以停留休息的街道节点。其中半边围合半边和自然环境相结合，将水体引入商业街，呼应了中国古典传统文化观念中天人合一的追求。

街道宽度最宽处6米，平均宽度为3-4米，地块呈狭长条状，对聚集人流起到了关键作用。

4、建筑形象。

锦里建筑只有一层和二层，以黑，白，灰为主色调，既体现了蜀汉时期的文化内涵，又具有典型的明清时期的建筑风格。以黑色的柱子，简洁的构图体现汉代雄浑，简练的风格。

5、建筑结构。

结构主要是”穿斗式木构架”，白色抹灰墙面，砖砌山墙，青瓦屋面,简洁而不陋,临街一侧利用挑檐形成出廊，成为公共空间，并且也采用了虚实对比。

景观分析

锦里古街非常注重空间节点的营造，细腻的规划给人以不同的视觉享受和感官冲击。同时通过建筑、铺地、水体、雕塑、牌坊及小品等景观设计，增加整街亮点及观赏性。

▲ 绿植景观

▲ 互动装置

▲ 景观小品

▲ 夜间灯光

运营管理

1、细节统一，保持古街整体风格。

各个商家统一的三国风情店招、小吃后街上统一的有锦里标识的餐具……诸多细节，会让人忽略87个个体，而把这条街看成一个整体。这便是锦里完善的管理体系为商业业态持续保持活力提供有力保障的最真实写照。

2、末位淘汰制，保证整体服务质量。

锦里的管理团队通过实行严格监督管理，对商家实行末位淘汰制度，以保证商业街的整体环境与服务质量，使锦里能够保持自开始运营以来都备受赞誉的良好状态。

城市价值

1、城市地标，承担着传承发扬西蜀文化和市井文化的使命。

锦里取“锦上添花·里藏乾坤”之义。它是秦汉三国时期成都售锦、织锦最著名的街坊，南方丝绸之路的起点，是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。

而今天的锦里，作为成都市三大历史文化保护区之一，承担着传承发扬西蜀文化和市井文化的使命，它依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外衣，川西民风民俗为内容，扩大了三国文化的外延。十四年的运营发展使锦里成为外地游客来成都游玩体验的打卡地之一。

不论是外地游客还是本地人，来到锦里都会有不一样的感受，这里道路曲折，与园林一样又不一样，桥与水搭配，树与建筑的融合，文化与历史的结合，民俗与高雅的互补，创意不失趣味。它的古色，它的繁华，它的精致，它的韵味，都承载着这座最大的敬意。

小结

文化是魂，建筑是体，商业是心。古老传统的文化街区，有自己的历史和文化底蕴，使“人、商业、建筑、传统文化”完美结合，呈现“风情浓郁，尺度宜人，地域性强”的特色。锦里正是将成都这个城市的休闲姿态运用到极致，不管是本地人还是外地人，都可以在锦里将川西好玩的，好吃的，好看的，一网打尽，体验这座城市浓郁的休闲气质。

文章来源：思睿地产

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