10套门面抵工程款，商业对楼盘是“促进”还是“拉后腿”？解析！

今年是房地产市场的大转折点，从网上较多的咨资讯就可以看出房地产其实正在无形中走下坡路，都觉得房地产“崩盘”是迟早的事情，那么为何房地产在今年如此不景气呢？

“房住不炒”是今年重点突出的政策理念，但在这之前就已经出现了先兆：三四线城市拆迁工作逐渐走向尾声，没有资金注入房地产市场企图让房价继续上涨显然不现实，国家已经预感到房地产若继续疯长下去的后果，索性出台各种政策来维持房价稳定。但是这样耗下去开发商能承受得住吗？

城市的商业占比对房地产发展尤为重要，商业间接影响着住房的建设。单从住房需求来看我国目前仍然有较大刚需占比，但是刚需的购买力有限，如若不能从根本上解决刚需购买力，修建出来的房子又卖给谁呢？

去年一位从广州过来做市场调研的同行来到地级市，他们公司拿下了地皮，正在研究开发何种类型的地产，调查了这个城市现状后发现需要建设商业来获取较高利益，因为商铺的销售单价是住房的多倍，而且他们公司拿地在郊区，如果修建纯住宅售卖单价无法提高，回到公司后的他对商业做了深度汇报。

一年过去了，城市的商业逐渐发展起来，其中较大的购物中心商业体是万达、国贸、奥园，商业街则数不胜数，几乎每个楼盘都有独立的商业街，然而从去年年底到现在商业街逐渐呈现萧条的迹象，大部分处在商业街的餐饮店、酒吧纷纷倒闭，有人说是受到今年经济大环境的影响，房租太高导致商家根本无力承担，又有人说商家自己不懂得经营！

无论是何种原因都说明了商业正在走下坡路，商铺的诟病被逐渐暴露出来，正巧昨天一位在开发商承接工程的朋友前来了解商铺，销售人员接待他的时候几乎不暴露自己跟开发商的关系，而是直接选中了目前剩下的最优质门面，一口气之下选了10套，总价值1300万，好不容易遇到一个大客户心里挺欢喜的，即使客户要求给到最低价也没有回绝，一口气就将所有优惠全部给了出去。

客户再三确认之后说了一句：这十套门面确定全要了，给他2小时时间最终商议一下，下去就过来交钱，销售人员暗暗自喜，眼看几十万的佣金即将到手，下午却传来的噩耗，此客户是开发商之前的工程方，欠款没有支付现用门面抵扣，开发商的领导还打电话过来骂了一通，不知道客户底细时为何要将优惠放到抵呢。

开发商的日子并不好过，工程款已经拖欠了3年，客户本以为能支付给他现金，实在是等不到回款，遂决定直接抵扣成门面，或许自己还能高价卖出去获利，而且楼盘处于尾期，由于缺乏资金注入，所有门面都用来抵押给了银行，何时解冻还要看销售情况如何，从过年到现在商铺一套没有成交，每个月支付的利息在500万左右，僵持下去连申请破产的资格都没有，毕竟自己投入心血还没有得到回报，开发商老板也舍不得放弃！

商业对楼盘是“促进”还是“拉后腿”？

我们都知道商铺的价格往往是房产的5倍左右，例如周边房子单价3000左右的小区，其商铺单价在15000左右，但是商铺的修建层数有限，一般5楼封顶，最少则是2层楼。其价值较高属于正常现象，况且商铺在正常情况下租金收益会达到7%左右，比房产投资更为直接有效。

形容商铺的价值用“梦想很美好，现实很残酷”再合适不过了，商业与房产是相辅相成的作品，销售住房时需要拿商业做陪衬，没有商业的楼盘会让小区“死气沉沉”，没有住宅的商业同样难以支撑。

商业对楼盘的“促进”作用

1. 商业是用来商家经营的场所，同时也是为住宅区域提供服务的配套，小区离不开商业，商业也离不开住宅。例如修建在开发区的商业体短时间几乎无法存活，主要原因在于地理位置较偏、人口密度低，人们前去消费需要花费较多的时间，导致商家在这样的商业中存活困难，所以成功的商业是住宅的陪衬。贵阳花果园的商业价值远大于住宅价值，由于花果园人口密度大，常住人口数量在10万左右，无论是工作还是生活都需要有足够的商业来支撑。
2. 商业只有在没有较大竞争时才具备优势，特别是在城市发展过程中，淘汰老城区商业是新商业崛起的奠基石，一个快速开发商商业体能让房产快速增值，物以稀为贵，导致购买人群增多，溢价销售正好如开发商所愿，促进楼盘销售自然不在话下！

商业“拉后腿”的主要原因

• 商铺数量过剩是商业“拉后腿”的主要原因，数量越多的商业导致商家经营起来的竞争压力更大，同行开店如雨后春笋般大量蔓延，城市人口不变的前提下，同行业数量越多其利润空间越低，间接的导致开发商需要让出更大的优惠才能吸引商家开店，于是出现低租金、高免租的优惠政策。例如某楼盘面对3个商业街的竞争之下，选择出精装修吸引客户开店，同时还采取联营合作模式共同经营，联营模式是商家进场经营分出一部分营业作为租金给到开发商，以此来实现共赢，但是其结果并没有达到预期效果。
• 对于商业体较大的楼盘，开发商会选择让品牌购物中心来经营管理，在这些购物中心眼中属于轻资产，投入部分在装修和营销方面，开发商需要引进这样的品牌同时需要付出较高的成本，其中包含有部分装修费用、品牌使用费用。本在建设时就花了不少的钱，后续还要不断支出，加重了融资压力，羊毛出来羊身上，最终这些钱是通过商铺溢价收取而来，例如在没有大品牌入驻时只能卖2万的单价，大品牌公司入驻后单价则提升至5万，看似预想得比较完美，但投资者并不是“韭菜”，特别是投资商铺的专业投资者能够一针见血的判断出是否适合自己投资！

开发商在建设楼盘的时候，大部分都是土地抵押贷款来开发建设，如果建设好后销售业绩反而不好时会陷入一个恶性循环，最终容易出现工程款无法支付、较少商家入驻、商铺难以卖出的局面，同时还会面临每月利息的支付，可以说承担的压力也是空前绝后的！

商业的建设对于开发商来说更应该慎重决定，一个楼盘并不是商业越多越有利，受到市场商业容纳量、市场经济的影响，销售环节则直接影响到整个商业价值。

你认为现阶段商业过剩吗？

欢迎下方留言讨论！