本期看点：

1.经历了7月主城区集中拍地带来的“高热”后，8月大成都土地市场价格回落；

2.受出让的多宗地块有产业要求影响，整体楼面地价环比下降；

3.8月大成都住宅供应环比7月增加33.3%，成华、青羊分别领衔供、销榜；

4.天府新区供销比不足0.4，缺口大，远郊住宅市场除都江堰外均供不应求。

土地市场：供销平衡，地价回落

2019年8月，大成都土地（含招拍挂）新增供应21宗，合计2039.2亩，同比去年同期锐减41.9%，环比今年7月亦下降了20.1%；成交31宗，合计2185.2亩，同比上涨10.2%，环比涨幅更是高达46.7%，成交面积仅次于今年1月的2339.8亩。

31宗地出让总金额约113.3亿元，平均成交楼面地价3534元/㎡，环比下降58%，处于年内低位，仅高于1月和2月，平均溢价率8.18%，低于7月的21.02%。

• 8月成交楼面地价最高的地块位于青羊区，这是一宗74.2亩的纯住宅用地，首创置业以43.9%的溢价率竞得，成交楼面地价为13670元/㎡；
• 溢价率最高的是彭州国有投资有限公司竞得的52.1亩住兼商地块，成交楼面地价2000元/㎡，溢价率高达81.8%；
• 此外，8月一宗位于成华区龙潭街道挂牌出让的纯商业用地因故终止，两宗位于蒲江县鹤山街道的住兼商地块流拍。

>>从区域来看：刚刚过去的8月，主城区供应少但需求旺，近郊土地成交量不及主城但溢价率最高，远郊仍然是大成都土地供销的主力，天府新区土地零供应、零成交。

主城区

在6-7月集中供应了25宗地之后，8月份主城区新增土地供应锐减至1宗，64.09亩，为高新区人才公寓用地；成交了8宗共485.8亩，和7月的8宗地468.6亩基本持平；但7480元/㎡的平均楼面地价则环比下降了29.9%，溢价率5.28%，环比下降76.3%。

成交的8宗地中，有4宗地位于成华区，青羊区和武侯区各占2宗；7宗地零溢价成交，唯青羊区外光华版块的74.2亩纯住宅用地被首创置业以楼面价13670元/㎡、溢价43.9%竞得。

△2019年8月主城区楼面地价前三地块

近郊

8月近郊区域新增土地供应5宗，共956.6亩，环比7月增加89.2%，双流区新增供应最多，共4宗，其中2宗为拍卖出让，另1宗地位于温江区，为挂牌出让。

当月近郊区共成交3宗地约156.7亩，环比减少69.6%，平均楼面地价4385元/㎡，3宗地平均溢价26%。其中仅双流东升版块40亩纯住宅地块为拍卖出让，竞得房企是新力地产，成交楼面地价9200元/㎡，溢价31.4%，这是新力地产今年在成都拍下的第四宗地（三宗位于双流区）。

△2019年8月近郊土地出让情况

远郊

8月是远郊今年土地供销宗数最多的一个月。

远郊全月共新增土地供应15宗，合约1018.4亩，彭州市、邛崃市和大邑县供应最多。

共成交土地20宗，共计1542.6亩，平均楼面地价2040元/㎡，溢价率10.3%，处于中等水平。其中，15宗地为拍卖出让，楼面地价最高的宗地是位于崇州市崇阳街道的41亩住兼商用地，成交楼面地价4218.8元/㎡，在目前崇州市的土地成交纪录中排名第四。

△2019年8月远郊楼面地价前三地块

>>从出让方式来看，8月新增土地供应中，有16宗地为拍卖出让，共1376亩，环比减少28.9%；当月成功拍出土地21宗合计1667.4亩，环比上涨16.5%；拍卖宗地成交总价约106.4亿元，占土地出让总金额的94%，平均成交楼面地价4182元/㎡，平均溢价率8.76%。

>>从土地性质来看，新增的21宗地中有16宗为涉宅地块（含纯住宅、住兼商和商兼住地块，下同），供应面积近1376亩，仅为2018年8月新增土地供应面积的51%，另外5宗为纯商业用地，净用地面积共663.2亩。

成交的31宗地中，21宗为涉宅地块，用地面积约1667.4亩，环比增加16.5%，平均成交楼面地价4182元/㎡，环比下降52.8%，溢价率也从7月的21.18%下降至8.76%。10宗商业用地全部底价成交，平均楼面地价1047元/㎡。

锐理数据显示，截至8月31日，2019年前8个月大成都共供应土地151宗，11811.9亩，成交土地144宗约11294.2亩，土地出让总金额达769.1亿元，平均楼面地价4643元/㎡，溢价约17%；其中，拍卖出让的宗地共107宗，约9314.9亩，平均楼面地价5291元/㎡，溢价率约18.4%。

相比起2018年前8个月，今年同期大成都土地供应面积减少21%，成交面积减少10.1%，尽管供销双降，但土地出让总金额增加了32%，平均成交楼面地价更是上涨了46.3%。

住宅市场：供应环比增加33.3%

8月大成都商品住宅新增供应11807套（143.7万㎡），环比7月增加33.3%，新增房源的套均面积为121.7㎡；共成交商品住宅13856套（165.1万㎡），环比减少15.1%，备案均价11737元/㎡，套均面积119.1㎡，而2018年8月，成交住宅的套均面积为109.8㎡。

截至8月31日，大成都商品住宅存量面积为196.6万㎡，按照近半年的月均去化速度来看，完全去化需要约11个月，市场表现处于比较健康状态。

区域市场

就8月而言，郊区依然是供销主力，不过从供销关系来看，天府新区有较大的供应缺口，主城区和郊区供销较为平衡。

主城区住宅供销比1.13

8月主城区商品住宅供应充足：共新增住宅供应2115套，合计约29万㎡，环比微增4.6%；成交1955套，约25.6万㎡，环比减少35%；成交均价约17132元/㎡，环比下降1.7%；成交套均面积约131㎡，去年同期为115㎡。截至8月31日，主城区存量住宅的去化周期约为12.7个月。

其中，成华区供应最多，青羊区成交最多，青羊、武侯和锦江三个区域的备案均价分别为24770元/㎡、24508元/㎡和23098元/㎡，金牛区以13704元/㎡垫底。

天府新区住宅供销比0.39

天府新区8月住宅供应短缺但需求旺盛：区域新增住宅供应795套，合计9.8万㎡，由于7月区域新增住宅位于年度低位，8月供应环比激增317.7%；成交商品住宅1820套，约25.4万㎡，环比增加61.9%，但同比微降7.1%。

8月成交商品住宅备案均价14993元/㎡，套均面积139.5㎡，远高于主城区及郊区。截至8月31日，天府新区商品住宅的去化周期约为11.8个月。

近郊住宅供销比0.99

8月份近郊区域商品住宅供销较为均衡：新增商品住宅供应3957套，约48.4万㎡，环比增加64.4%；成交4084套，合约48.9万㎡，环比减少25.9%；成交备案均价12288元/㎡，为区域内今年最高月度均价，成交套均面积119.7㎡。截至8月31日，近郊商品住宅的去化周期约为11.2个月。

近郊五区中，龙泉驿供应量瞩目，但成交量不及双流和温江，双流住宅需求旺盛，备案均价约14151元/㎡，高于主城金牛区，温江的备案均价则还未破万，为9454元/㎡。

远郊住宅供销比0.87

远郊的住宅市场供销量皆最高，8月份稍显供不应求：全月共新增商品住宅供应4940套，约56.5万㎡，环比减少16.6%；住宅备案5997套，约65.2万㎡，环比下降8.1%；月均备案单价7934元/㎡，与其他几个区域差距明显，成交套均面积也最小，约108.7㎡。截至8月31日，远郊商品住宅的去化周期约10个月，在大成都各区域中去化周期最短。

远郊各区中都江堰的住宅成交面积仅次于青白江，但由于其新增供应量一枝独秀，都江堰也是远郊中唯一一个供大于求的区域。价格方面，远郊各区域备案均价都未破万，最高的是新津县，9991元/㎡。

拉通来看，8月份供应面积最多的是龙泉驿、都江堰和青白江，成交面积最多的是天府新区、青白江和双流。

开盘与成交

统计范围内，2019年8月大成都共37个项目开盘，共推出商品住宅7672套。认购口径下，8月份平均开盘认购率为49%，环比小幅上涨，主城区、近郊认购量环比分别下降37.47%、19.6%，远郊认购量环比上涨19.06%。

从备案口径来看，8月份成交面积和套数最多的是都江堰的融创文旅城，首钢蓉城里和中海锦江城两个项目也都居住宅成交面积排行榜前三。

△8月大成都住宅项目备案面积与套数排行榜

截至8月底，2019年前8个月大成都商品住宅共新增供应约1297万㎡，同比去年前8个月减少约10.3%；共成交1442.8万㎡，和去年同期基本持平，仅新增约1.1%。

统计周期内，大成都商品住宅供销比为0.9，其中远郊区域的供销比为1.02，其余几个区域的供销比均小于1。

前8个月，大成都商品住宅成交均价约为11406元/㎡。

此外，关于8月份大成都的公寓市场情况，锐理君在日前的推文中已进行了解读，点击右边链接即可进入阅读：存量压顶 成都公寓市场“太难了”？