2019成都地铁商业图

“对商业的进步永葆好奇心”

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✒️Xenia

地铁与商业的紧密关系，时至今日已经被提到了一个全新的高度。作为成都市年度三大商业发展战略之一，TOD的规划建设亦被放到了重要的议事日程上。

2019年，是成都TOD综合开发的起势之年。今年3月，由成都市人民政府支持，成都市商务局主办的「2019成都市TOD商业发展大会」*在成都举行，着力探讨成都TOD的开发与发展；今年8月，成都集中开工建设5座TOD项目*（龙泉驿区新政学院站、天府新区昌公堰站、武侯区双凤桥站、温江区万盛站和郫都区梓潼宫站），再次将TOD建设提速升级。

地铁行政学院站|图据成都地铁官网

地铁万盛站|图据成都地铁官网

而随着成都市轨道交通的开发建设明显提速，与之相匹配的地铁上盖物业数量也开始“爆发”。

但值得一提的是，如今所强调的TOD建设，已不再是我们早期提到的“地铁上盖“、”无缝对接“等简单粗暴式“立体化综合项目”概念，而是需要建立一站式休闲、居住自我循环的消费闭环，打造开放城市的转换点（轨交枢纽+综合物业）。

这一概念，在百度百科中也有明确释义。

实际上，成都目前似乎还尚未有成熟的TOD项目范本，但依托快速发展中的地铁上盖商业物业以及地铁1km范围内的“有效”辐射商业，我们也能窥得城市地铁建设发展初期下，成都地铁商业亦或是TOD项目的上升空间与操作可能。

我们将目前成都所呈现的地铁上盖商业项目，以限定名称“泛TOD项目“表示。沿着成都已投运的6条地铁线路（不含有轨电车蓉2号线），聚焦沿线商业开发状态，CRR通过筛选整理，梳理统计出74座符合要求的已开业商业项目，及2020前将开业的10座商业体（地铁站1公里范围内，距离数据来自高德地图），其中，包含15座地铁上盖商业项目。

我们希望以此能直观地呈现出成都地铁线商业发展面貌，供大家参考。

▼以下是我们本次统计的范围限定说明：

统计范围：

1）现已开通地铁线及有效站点；

2）中心城区11区+2个产业园区；统计对象：1）距离地铁站点1km范围内已开商业项目；2）距离地铁站点1km范围内，于2020年前将开商业项目；2）3万方以上自持商业项目，及部分3万方以下特色商业项目；统计时间：截止2019年8月27日

▲成都轨道交通网络 1km内商业项目示意图 | 制图Jone后台留言索取「成都地铁商业」高清大图

作为新一线城市的“创新领头羊”，成都已连续四年荣获新一线城市商业魅力排行榜榜首。目前，成都已开通运营6条轨交线路（1-4号线、7号线、10号线），全网运营线路总长226.017公里，车站156座。预计到2020年，全市地铁线路将达到12条，全长515.72公里。

而从规划线路图中，我们不难发现，整个网路纵横交错，四通八达的轨道交通使得多个站点成为了自带流量的商业IP，吸引了多个商业项目的聚集。

以春熙路地铁站点及天府广场地铁站点为例，4个购物中心与地铁站直接连通地下楼层，所在商业大多为乘客通勤路途中低单价高频次的业态，如咖啡、面包等轻餐饮，以及快时尚服饰等。

另外，从即将开业的多个项目中，我们也可看出城市“多中心”的一个发展脉络。于2010年率先投入运营使用的地铁一号线塑造了成都地铁商业雏形，贯通南北、无缝链接成都中心，“南拓”方向下，未来也将与东方希望天祥D5、棕榈泉购物中心等商业直接接驳。

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两条地铁线路交汇处

串起27座商业项目

成都的轨道交通规划建设的里程数不断提升的同时，在多线交汇处的商业也在逐渐增多。2、3号线交汇的春熙路站点与成都IFS、成都远洋太古里、成都银石广场地下连通外，还有11座商业项目与之便利接驳。而天府广场、火车南站也为多个项目、多条线路集中交汇的地铁站点。

另外，火车东站作为成都动车、高铁高频次集中出行地，也吸引了新加坡鹏瑞利置地集团的入驻，其在中国设立的第一个医疗健康中心+零售商业的综合体项目——鹏瑞利国际医疗健康中心已在此投入运营，并通过2/7号线与东站直接接驳。

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2号线分布30座地铁商业项目

500m-1km地铁商业占比最多

从上图中我们可以直观看出，2号线承载的32个站点所覆盖的1km范围内商业项目数量位居第一，达到30座；3号线、1号线分别以28座、21座商业项目位居第二、第三，且三者均有5座地铁上盖项目。总体来看，与地铁距离500m-1km区间内的商业项目布局最多，占比达到50.92%（不含未开业项目）。

这里，我们也要重点提到于2018年年底开业的龙湖成都西宸天街，除了7号线直通项目外，有消息称，龙湖还将对茶店子路及茶店子正街中的旧区进行改造，打造一个10万方的城市绿地公园，此举也将有效解决现有的交通单行局限问题。

从这一举措来看，龙湖成都西宸天街也将是龙湖在成都首次将TOD模式予以较为完整的呈现。另悉，将于明年5月开业的龙湖成都上城天街也将践行龙湖TOD模式。

截止2020年年底，1号线将新增6座商业项目，其中3座为地铁上盖物业；2、3号线分别新增1个项目，且与地铁距离均在500m-1km之间；4号线新增2座地铁商业，其中绿地·熙世界与地铁直接地下接驳，未来西部首条全自动无人驾驶的地铁9号线也将全线”洞通“项目。

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成都地铁商业较旺站点

均为换乘枢纽站

CRR统计发现，距离地铁1km范围内的商业项目最为集中的站点为春熙路，其包含三座地铁上盖物业（成都IFS、成都远洋太古里、银石广场），且单个站点上商业项目（已开业）数量位列前三的均为换乘枢纽。

另外，从这些站点分布商圈来看，大春熙商圈-天府广场依旧是地铁商业最为集中的区域；而城南随着多个项目的即将入市，地铁商业项目也随之加增，到2020年底，地铁商业项目数量将达到15个，其中地铁上盖项目将增至5个。

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锦江区地铁商业数量第一

青羊区、高新南区体量较大

我们从上图中，可以较为直观地看出，虽然依托春熙商圈商业的密集分布，锦江区地铁商业数量占据明显优势，但除成都远洋太古里及成都IFS，其余多为5万方左右小体量商业。而青羊区分布的地铁商业平均单个体量较大，因此在总体量上拉近了与锦江区和高新区的距离，排名靠前。

高新南区与武侯区同理，两者虽然在地铁商业数量上没有太大差距，但从体量上来比较，高新南区的多个城市级商业项目入市，则明显拉开了与武侯区之间的距离。

显而易见的是，成都地铁建设还在不断地完善当中，这也相应使得成都商业地产的发展获得了新的空间。多条规划建设中的线路，在承担缓解城市交通压力的同时，也带动着沿线及整个城市居住环境的提升和商业繁荣。

随着在建的5号线、18号线、6号线等地铁线路的陆续通车，成都北城天街、仁和新城、世豪广场、凯德广场·金牛等多个区域乃至城市级商业项目将直接与轨交线接驳。这些轨道交通的完善将进一步促成新老商圈的有效对接，城市商业格局或将随之得以调整及提升。

无论如何，从成都地铁商业发展趋势来看，是整体向好的。面对城市地铁规划力度的增加，以及不少开发企业在城市社区开发新模式“TOD”开发的快速学习与积极尝试下，城市交通与商业、居住的融合也在步入快速发展升级的阶段。或许，在接下来的时间里，成都也将对标上海，乃至香港、日本目前的TOD发展状况，不断探索，出现更多有意思的地下商业与立体化上盖物业，真正做到协同开发下的便民与利民，逐步构建起更为良好的成都城市空间结构。

*在成都市TOD商业发展大会上，成都市金牛区政府、双流区政府、成华区政府与相关企业签署了3个TOD投资项目及1个TOD战略合作备忘录，合同金额达240亿元。官方还宣布，成都今年将全面启动首批13个TOD综合开发示范项目建设，其中位于城市南部区域的陆肖站TOD项目已于3月1日正式开工。

*8月18日，成都轨道交通集团集中开工建设5座TOD项目，分别为龙泉驿区新政学院站、天府新区昌公堰站、武侯区双凤桥站、温江区万盛站和郫都区梓潼宫站。此次集中开工的5个TOD示范项目规划设计范围1900亩以上，总建筑面积约420万平米，开工实施范围711亩。

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