“商业地产教父”宁高宁：关于未来商业发展的六大预测

7月14日，2019年“上经论坛”在上海陆家嘴中国金融信息中心举行。中化集团董事长宁高宁受邀出席，并作主旨演讲，分享对商业的独到见解，并对商业未来发展趋势做出了六点预测。

（以下为演讲内容节选，本文内容根据录音整理，未经本人审核）

我对商业的未来做一个展望，因为我不在行业里面，仅供讨论。

第一个展望是未来基于精准人口分析大数据的商业模型很快出现。我前天和平安集团的朋友聊天，我非常吃惊地发现原来平安投了很多钱到人工智能。其中有几项让我印象深刻，一个是法院的，就是录入几百万个条文，这个东西让一个法官学完是不可能的，现在就电脑读完了，然后通过判定逻辑提炼出来，如果遇到一个新的案子就把这案子摘要的要素输入进去，一秒就可以给你判出来了，这个逻辑在不断优化。他说以后判案不是机器判，也还是必须人判，但是机器是充当辅助，如果法官和机器判的一样就基本不需要审了；如果法官和机器判得不一样，将会再审，并且他们目前也还在继续优化这个软件。另外一个是医学的诊断，用各种大数据的诊断。

对商业来讲，我觉得这种数据也会很快出来，以后如果我们这里有人可以发明这个模型出来，你就是一个咨询公司，比如说可以在上海开多少家公司，卖什么东西好，我觉得这个是未来一定会发生的。

第二是未来所有商业的主题一定更鲜明，百货公司的概念会慢慢消失。为什么有一些商业活得比较好，就是因为主题鲜明，因为服务的客户主题鲜明。我们的产品不是认为商业就是逛街的东西，我们拿出来的就是一个产品，是要有自己定位的，有没有人买账很重要。

北京王府井刚刚开了一个置地中环，虽然它的规模不是很大，但是定位的层次并非一般人，整个建筑材料用的是最好的，特别是厕所，一改所有商场的弊端，他的厕所比五星级酒店还要好，我去了深有体会，让我想到英国老牌百货公司的厕所，他们有一个大型化妆间。为什么要这样呢？因为人们的生活水平提高了，这是人口消费水平在提高的过程。

第三是线上线下更融合。现在线上线下的矛盾比以前有所好转。我觉得未来有几类商业会被分成两类：一类是大型的最好的，一类是最方便的，中间的不会再有。以后的商业，我觉得位置可以更远，现在有轨道交通，不需要一定要在市中心，这个是未来的趋势。还有就是超出购物中心的功能，以后会有相对比较扩展功能的商业。

第四是未来城市规划会对商业更友好。过去城市规划对商业规划是不友好的，城市规划得也不够充分，可能会给了最早做商业的人一些机会，同时也带来一些困难，未来的城市会规划得更好。

另外我期望能看到在郊区有超大型的涵盖娱乐、教育、健身、社交、购物、餐饮等所有项目的超大型商业。这个地方可以没有人，不一定是居住地，它完全是一个目的性质的商业。我估计以后确实会出现这类型商业。

还有一个是商业的资产回报率会逐步提升，这个现在已经出现。真正好商业的供应是不够的，资产回报率一定要慢慢提升，一定会提升到不比买一个房子的长远回报率差。而这个过程欧美已经走过，香港有一段时间商业的投资也要好于住宅，可见这个过程也会随着人类水平的提高，社会水平的发展，特别是规划的发展、人类生活多样性而产生。

最后一个也是预测，未来会出现真正影响、引领、启蒙人们消费习惯和生活方式的标杆商业公司。我觉得未来不想真正做好、不想真正做大的人是没有机会的。未来一定是好的团队、好的品牌、大的规模，相互协同，相互统一。

未来能做好的公司必定是对商业理解比较深，对人类生活影响比较大，带来新的生活方式，推动新的生活方式，而且引领了消费潮流，而不光光是一个商品售卖式，还是一个文化生活式的，也可以说是一个启蒙式的，并且将逐步带来一些新的生活方式，被人们所接受。

我想，这样的公司未来全中国不会超过十家，越做越领先，再过三年这个距离就拉开了。

我希望今天在场的几家公司在五年以后，面临大的格局变化继续充当引领的趋势，而且保持强大的竞争力，特别是要洞察社会的变化，洞察人口消费的变化，引领消费习惯和文化习惯。这才是一个好的商业化的公司。