焦点区域报告｜新盘扎堆限竞房贴身肉搏 强政助力亦庄未来可期

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策划：搜狐焦点北京新闻中心

撰文/摄影：回燕雯 秦岭

早在2013年，孙宏斌就在融创中国业绩发布会上，给出了他对亦庄区域走势的判断：“亦庄是北京一个特别明显的价格洼地，将会是下一个望京。”

作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，亦庄经济开发区一方面享受着政府的经济扶持，另一方面区域规划占据各项利好。

如今的亦庄，已经不能同27年前刚成立经济技术开发区的时候相比了。特别是最近10年，亦庄无论在城市界面、产业升级上都发生了天翻地覆的变化，在交通建设、生活配套、楼市发展上也呈现出新的格局和气象。

本期《焦点区域报告》就将深入走进亦庄板块，细话亦庄楼市看点。

壹·亦庄印象

说起亦庄，很多人或许第一感觉都是“遥远”。如果不是在亦庄居住或工作，大概很多人都没有机会去亦庄。

但是但凡去过亦庄的人都会不自觉发出感慨：虽然身处北京南部，但亦庄是“最不像“南城的地方。

搜狐焦点记者乘坐亦庄线到达亦庄桥站下车，一路走过亦庄最重要的三大板块：核心商务区、河西居住区、路东产业区。深深感受到这里道路平整、街道清洁、绿化极高、建筑低密、生活宜居，俨然是在良好规划基础和有序发展环境下成长起来的新区，尤其是核心商务区，甚至有种“小杭州“的感觉。

交通

未来亦庄将实现12条轨道线路编织密集网络。目前已运行的是亦庄线和8号线南段。正在建设的有亦庄有轨电车T1线（年底运行），地铁17号线（预计明年部分通车）。目前规划中的还有亦庄有轨电车T2、T3、T4线，29号线。

特别是当S6号线开通后，亦庄作为联接南北两大国际机场的枢纽，将会给这个区域带来新的发展契机。

教育

说到亦庄教育，一直可以说是一片“教育洼地”——所在的大兴区的教育水平在北京各区里都排不上号，更何况只有20多年历史的亦庄？但最近这一年时间里，这片“教育洼地”却强势跃升为“教育高地”，其崛起势头之凶猛、条件之完备、形式之多样，在北京各区域内都可以说是“异军突起”。

尤其是人大附中的落子，对亦庄而言绝对不仅是“名校办分校”这一简单事件的落地，而是意味着亦庄从此有了北京TOP级别中学的加持。而在吸睛的人大附落户之后，大家才发现，其实亦庄早已不是他们印象里的那个亦庄。除了人大附之外，北京很多公办名校早已在亦庄布局。人大附的出现，不过是亦庄教育从量变到质变的那最后一滴催化剂。

（以下信息来自：北京亦庄）

基础教育阶段共有６所学校：

3所公办校 、2所民办校、1所中外合作办学机构

学前教育阶段共有10所学校：

1所公办幼儿园、9所民办幼儿园

在建学校汇总

●路东区E9、E13地块由海淀建华实验学校承办的北京建华实验亦庄学校

●河西区X39地块由北京二中承办的北京二中开发区分校

●河西区X95、X96地块由人大附中联合总校及人大附中共同承办的人大附中开发区分校新校区

医疗

核心商务区是亦庄的医疗集中区，亦庄唯一的三甲综合医院——同仁医院，还有北京爱育华妇儿医院，北京振国中西医结合肿瘤医院，三家医院坐落于此；河西住宅区有北京阳光新城医院。另外，今年6月，北京儿童医院清华长庚诊疗中心、首都儿科研究所同仁诊疗中心正式签约挂牌，并开门接诊患儿，也为亦庄的医疗资源增砖添瓦。

商业

随着亦庄消费力的逐年提升，也让生活在此的人群对生活品质有了更高要求。各个商圈开始形成氛围。上海沙龙商圈、林肯公园商圈、亦庄创意生活广场、华联购物中心、大族广场、城乡世纪广场等商圈已经非常成熟，构筑了亦庄便利的商业生活。

另外，盒马鲜生和7FRESH等新零售代表项目也早就进入亦庄，成功升级转型的商业模式，为居民创造了更多方便快捷的年轻化生活方式。

公园绿化上，亦庄已有两个城市级公园和九个组团公园，未来将实现人均公园绿地面积达到28平方米，海绵城市实现率达到80%，将成为北京最宜居的区域之一。

产业

亦庄实际管辖面积60平方公里，在北京市占比不到千分之四。但从经济数据看，2018年工业总产值3841.2亿元，同比增长12%，对北京全市工业总产值增长贡献率达50.8%。

不难看，亦庄发展地位的重要性。

建区至今，开发区聚集企业2万多家，其中世界500强企业80多家；投资总额近千亿美元；地区生产总值、工业总产值年均增长超35%。

目前，开发区已经形成电子信息产业、装备制造产业、生物工程和医药产业、汽车及交通设备产业“四足鼎立”的局面，拥有国家级高新技术企业802家，资本技术密集度大幅提升。

我们所熟知的，可口可乐、奔驰、拜耳等跨国公司已在此驻扎多年。产业基础、服务体系和高精尖产业的发展环境日趋成熟、日臻完善。

高端的产业带来高素质的人群，而且亦庄正全力打造“顶尖人才生态”，诸多的创新人才引进政策，吸引了大量的高知识、高素质、高收入的人才落户亦庄、举家迁入。

贰·亦庄楼市细观

亦庄主要分为三大区域：核心商务区、河西居住区、路东科技产业区，区域功能划分明显，所以亦庄板块内的住宅主要集中在河西居住区，不同于核心商务区的发展成熟，河西区相对荒凉，但是新房配套都在建设中，未来的崛起指日可待。

同时，也有小部分新房在路东区，京东奔驰等高精尖企业的入驻使整个区域更加高端，同时临近通州，特殊的地理位置也使它更具吸引力。

二手房

河西区内年岁较早的小区，有南海家园、鹿海园等，均价较低，在3.5万/平上下。后期入驻的有万科金域东郡，2015年建成，万科的物业，价格较高54231元/平；金茂悦、金茂府等是大户型科技住宅，面积130平起步，价格也相对较高6万/平以上，2016年建成，属于新小区，物业为中化金茂物业管理（北京）有限公司；北城建·海梓府，价格为55961元/平，物业是北城建自己的物业；同时也有一些高端别墅，每套价格在1500万-3000万。

路东区多为科技产业园，住宅较少，老小区有定海园，2008年建成，价格在3.1万/平-3.5平；新小区中通泰国际公馆较为亮眼，位置就在京东旁边，价格为4.5万/平左右，2015年建成，社区内共20栋楼，有洋房有高层。

新房

亦庄板块的新房类别也比较丰富，限竞房和普通商品房都有，最近比较火的中国铁建国际公馆、金隅·金鳞府及和悦华锦和悦华锦_楼盘详情-北京手机搜狐焦点网位于河西区，三个项目距离较近，价格一致，是亦庄限竞房三兄弟。

中国铁建国际公馆

中铁建国际公馆是限竞房，价格为52693元/平，目前售楼处正在施工，预计8月对外开放，9、10月开盘，主力户型为80平两居、89平三居、150平四居产品。

和悦华锦

和悦华锦为限竞房，由保利首开金地三家房企联合拿地开发，价格是52695 元/㎡，是一个大体量社区，分为南北两区，共18栋楼，1823套房源，简装交房，容积率仅为1.8，整个社区规划非常全面，设有图书馆、健身房、咖啡厅、超市，生活休闲样样俱全。

目前南区房源几乎售罄，目前在售房源大部分在北区，主力户型为89平及135平四居，小编粗略的算一下，89平首付在170万左右，135平首付约300万，小户型可以算是刚需的福音。偷偷告诉你，据内部人员透露，年底要全清，现在是尾盘阶段，有一些优惠盘，有需要的抓紧咯。

目前项目正在施工建设中，南区预计明年年底交房，北区预计2021年5月底交房。

金隅·金鳞府

金隅·金鳞府同为限竞房，价格与和悦华锦一致52695 元/㎡，位置与和悦华锦仅一街之隔，目前一期在售，打造6层到10层的低密度洋房社区，主力户型为89平三居、114平三居和141平四居，均为毛坯交房。户型图见下：

粗略的算了下，首套89平首付约175万，114平首府约250万，141平首付约315万。

目前项目正在施工建设中，一期预计明年11月31日交房；二期将建高层，价格与一期相同，年底入市开售。

亦庄三兄弟，中国铁建国际公馆、和悦华锦及金隅·金鳞府相距不远，所以三个项目享受的配套基本相同：

交通方面暂时不容乐观，没有地铁线经过，距离最近的地铁站荣昌东街5公里左右，但是可以乘坐T1有轨电车到荣昌东街换乘亦庄线，目前T1有轨电车站点正在施工建设中，预计年底实现通车。

商业方面，目前河西区内没有大型商业综合体，但是万科金域东郡及金茂府都有较为成熟的社区底商，基本生活没问题。同时，金鳞府的北边的地块已被规划为商业用地，定位为金融商业服务中心，核心商务区的规划建设摆在那里，想必这里也不会差。当然，同属于亦庄，还可以享受核心商务区的完整配套，n个商业广场、写字楼、公园，整体感觉非常现代化。

教育方面，金隅·金鳞府东侧有亦庄实验中学、亦庄实验小学，是北京十一中的分校，还有国际幼儿园及国际学校。值得一提的是，距离三个项目1公里以内的范围内，在建的有十二年制人大附中和北京二中，预计明年9月建成，2021年开学招生。

医疗方面，距离较近的有北京中医药大学东方医院，还有5公里外的同仁医院，都是三甲医院，看病就医非常方便。

首创远洋·禧瑞天著

禧瑞天著位于路东区，在京东附近，由首创和远洋联合开发，分为西区和东区，价格为52695 元/平方米，在售户型有89两种户型、118平、138平，共四种户型。

社区打造人车分流的干净社区，内建设有儿童乐园、老年人活动中心及篮球场等，公共休闲设施较为齐全。

经开汀塘

经开汀塘就在禧瑞天著的旁边，不同的是经开汀塘是普通商品房，并且为现房在售，去年7月开盘，目前仅剩83平两居和92平三居两种户型在售，价格在5.1-5.5万之间，总价430万起。

两个项目距离较近，共享资源配套：

1. 交通方便，属于临铁房，距离最近的地铁站次渠南站，走路仅10分钟左右。

2. 商业配套，距离项目不远处有定海园商业街，餐饮健身娱乐全都有；同时，距离亦庄核心区仅四站地铁/开车10分钟的距离，可以享受核心区的大型商业。

3. 教育优越，禧瑞天著项目自带幼儿园，周边还设有海淀十一学校的分校建华学校，小学初中高中十二年制，师资力量很强。

4. 医疗齐全，小病可以去通州第三医院，还有亦庄同仁医院（三甲）可选。

5. 项目旁边是东城区安置房的所在地，同时引进的还有景山学校分校及安贞医院分院（三甲）。

6. 台湖镇的环球影城距离项目7公里左右。

叁·区域点评

政策性发展多方位加持，南城强劲发展排头兵

从两轮接近万亿的南城计划，到大兴机场的建设，再到三城一区的规划，亦庄作为备受政府青睐的国家级开发区，多重强政助力，特享全方位政策利好发展机遇，未来可期。

也正因于此，大兴住宅市场不断升温，随着4号线与亦庄线的开通，大兴机场的建成，又进一步推动了大兴，尤其是亦庄的住宅用地开发。

住宅集中分布河西区，限竞房成新房市场主力

亦庄板块规划成熟，目前来看，新盘基本集中在河西区，核心区多为公寓式住宅。而路东区密集的产业分布，很多在路东产业区工作的人也选择在亦庄购房。除此之外，亦庄还承载、承载了北京中心城区外溢的大量刚需购房者。过去几年亦庄住宅市场十分火热，二手均房价一路飙升到6万+，且这个价格从去年起一直稳定在一定的水平。

近两年，北京进入限竞房时代，大兴成为限竞房最集中的区域，而亦庄又是大兴区限竞房最多的板块。这些限竞房项目售价相差不大，都在5.2万元左右，所售户型也都差不多。随着亦庄供应的增加，如何在同质化的项目中突围，是考验开发商功力的重要课题。而大家同样都受“70/90“政策的限制，这几个项目可谓是近身肉搏，各家都拿出了看家本领。这也无疑给了购房者更多的选择空间和余地，低于二手房均价的限竞房价格也非常值得刚需上车。