房地产行业融资上的警示和房贷利率的收紧，与市场利率走低的路径背道而驰，不难看出“房住不炒”的严格落实，以及“以时间换空间”的背后，经济发展的“锚”已经在慢慢向实业转移，那么，我们资产配置的标的也应该与时俱进，从房地产上转移到权益市场。
房地产监管从源头抓起
7月6号，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
据了解此次至少有10家信托公司被约谈。监管层亲自喊话，力度强大，对以后信托公司的资金发放计划将有很大影响。
约谈要点
1、今年房地产的信托规模，不能超过6月末的规模，已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。
2、符合432的通道类业务也算房地产项目，也要暂停。所谓432，4是四证齐全，3是30%自有资金，2是拥有二级以上开发资质，即便是优质项目，现在一刀切。
3、地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。
4、旧城改造项目不受此窗口指导影响。
5、严格控制总量、严格控制期限，即便老项目到期释放额度，也只会集中在大型地产商，并且长期限受限。
6、窗口指导的持续时间未定、银行委贷和授信同样卡住。
而这对房地产信托来说，并不是今年的第一道紧箍咒。
上半年，有8家信托公司收到银保监系统发出的罚单，其中3家均出现房地产业务违规，占比过半。5月17日，银保监会发布23号文，《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。对信托公司开展房地产业务提出严格要求，强调不得向“四证”不全、开发商或控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等。
监管层从房地产的融资开始严厉监管，发端还是房地产信托增长过快。
今年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.4%。募集规模达到4532亿元，在集合信托五大投向中排名第一。一季度地产类信托增速超25%，在增量中占比超30%，部分地产信托业务增长较快，存在合规和风险隐患，与调控背景相违背，引发监管层注意。
所以这次监管层给的也还仅仅是一个警示，大动作还没有施展。因为在房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比一直在4%，其中的信托贷款部分占比更低。
虽然房地产业的信托融资比例很低，但监管层的一步步监管加码，窗口指导意味明显，有可能会造成其他机构的谨慎情绪，进而对房地产行业的整体融资渠道的收紧产生影响。
房贷利率向左，市场利率向右
从销售端看，房地产行业也不尽人意，销售增速阶梯式下降。
房地产销售面积和销售额增速下滑
最直接影响销量的，全国房贷利率水平，一直在基准利率线之上。
在5月达到2018年最低水平后开始触底反弹，6月首套房贷款平均利率为5.423%，达到基准利率4.9%的1.11倍。
数据来源：融360大数据研究院
二套房贷款利率的变化紧跟首套。
数据来源：融360大数据研究院
不同城市的各家银行已经开始行动。
一线城市中，广州首套房贷款利率率先反弹，其中光大在基准上浮20%。二线城市中，南京连续两个月上调，宁波、苏州等地部分银行放贷额度紧张，或暂停放贷，或放款时间不确定。
下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，加上热门城市的房地产调控，预计会有更多城市和银行上调房贷利率。
与房贷利率反弹上行相反的是，市场利率一路下行。再加上经济指标并未好转，下半年货币政策仍有宽松空间。房贷利率和市场利率将出现明显的剪刀差。
市场利率中枢一路下行
放水的方式和时间不能判断，但可以预计的是，之后的定向放水也将避开房地产。
那么，在房地产监管严格执行的情况下，房子下跌空间虽然有限，但上涨空间会更有限。这就意味着，未来投资房子可能仍有保值功能，但增值空间已经大大缩水了。
资产配置上，战略性放弃房地产
我们再回到文章的开头。
在实体经济不振，制造业利润稀薄，资本市场利率一路下滑的当下，一年能给出10%收益的产品，基本都被财大气粗的“房地产信托”产品包揽。而且不是所有的房企都有这个实力，一般要排名前100的头部企业。
所以地产类信托产品表现稳定，收益也高，一般都给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少，而且相比其他产品，兑付更为灵活。
但目前房地产公司的有息负债也在大幅缩减，增速已经降至10%-15%。不少房地产公司开始缩减债务、降杠杆，减少地产非标融资。
结合当下的严监管，未来高收益的地产信托产品，必然越来越少，越来越稀有。在大类资产配置中，这是房地产行业中最后的增值板块。如果以后买不到了，还是建议大家还是暂时从房地产行业抽身吧。
因为胜任 所以信任
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