北京的房租，怎么又降了？

今年以来，北京房租的涨跌成了住房租赁市场关注的焦点。不同于去年同一时间，房租的飞涨，多家房租检测机构在今年给出的结论是，这个城市的房租在下降。但另一方面，生活在北京的租客却说，自己的房租“被下降”。那么，北京的房租是真的下降了吗？

01、近10年首降的北京房租

我爱我家半年报数据显示，2019年上半年，北京住房租赁交易量环比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，为近10年首降。

虽然交易量下行，但今年上半年北京住房租赁整租市场的单位租金仍登上了90元/平方米·月，套均租金登上了6000元/套·月，主城区房租金仍然保持上升趋势。

据我爱我家数据，北京租赁交易量较多的10个区域中，西城区以119.37元/平方米·月的整租平均租金领跑，东城区、海淀区分列二、三位，平均租金同样超过110元/平方米·月，朝阳区排名第四，平均租金101.08元/平方米·月。其他各区租金与前四位差距较大，平均租金基本在80元/平方米·月以下。

同比2018年上半年，10个区整租平均租金全部上涨，其中西城区、顺义区、海淀区涨幅最大，涨幅分别为12.52%、11.30%、10.03%，涨幅最小的是通州1.06%。西城区在教育资源、区位优势等因素的影响下仍然牢牢占据北京住房租赁市场的高地。

上半年的整租交易中，一居室、两居室、三居室、四居及以上的交易占比依次为38.04%、50.03%、11.40%和0.53%，一居室、两居室、三居室、四居及以上的套均租金依次为5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

仅以一居室为例，截至7月13日，据安居客，租金均价为4560元/月，较上月微涨0.18%，而东城区个别区域的环比涨幅已达10%。

具体来看，朝阳区租金均价5629元/月，较上月增长0.72%；海淀区5579元/月，较上月增长0.15%；东城区6154元/月，较上月增长1.81%；西城区5908元/月，较上月增长1.99%。城六区中仅丰台区和石景山区一居室租金环比出现下降，降幅分别是0.18%和1.12%。

其中，租金最高的东城区，史家胡同小区由于手握优质教育资源（史家胡同小学），7月一居室租金均价已经达到8700元/月，环比涨幅达9.9%；东城十三条社区目前没有在售二手房，租房房源数为22套，最便宜的15平方米老破小单间租金是2600元/月，整个小区的一居室租金均价在3977元/月，较上月增长近10%。

02、预料中的“涨房租”怎么不见了？

“我们上学时住的宿舍，每年1000多元住宿费，可能是全北京最便宜的房子了。”今年研究生毕业的小田表示：“现在我一个月花两千多跟别人合租，住的还是五环外。不过这个价格我也能接受，没有想象中那么可怕。”

每年六七月的毕业季向来是北京租赁市场的高峰期，房租都会有不同程度上涨，但今年以来，尽管主城区平均租金仍有上涨，但市场对房租上涨预期的改变也成为了既定事实。换句话说，房租的变动，似乎出乎原本市场的预料。

贝壳智库最新报告指出，2019年以来，北京地区租赁市场呈现出“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征。同时，北京租赁市场成交节奏有所放缓。而这不仅仅出现在北京的租房市场，在其他城市也是如此。深圳出手稳定住宅租赁价格；广州确定房租收取条件…一线城市在稳定房租方面，都做出了不少的努力。

北京由行业组织出面，稳定住宅租赁市场。据了解，在毕业季来临之际，为了防止住宅租金过快上涨，并保障新毕业租房群体合法权益，北京房地产中介行业协会发出倡议，提出包括稳定租金、规范“租金贷”、不克扣租金等十项内容。

深圳市住房与建设局通过其官网发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，提出“多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、加大住房租赁政策支持力度”等6项具体措施，旨在进一步规范住房租赁市场、稳定租赁价格，以满足市民的住房需求。

广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，明确住宅租赁合同期限不得超过20年。一次性收取租金的不宜超过1年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金3倍。

当然，近年来，一线城市为了保持住宅租赁市场的稳定，已经出台了不少行之有效的措施。早在2018年，深圳就率先在一线城市探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。具体包括：实行一房一价，租金要市场评估，不得超过同类价格；租金一年一调，年租金涨幅不超过5%。

03、降房租利器，开始现身！

对于房租的下降，不少租客表示并无切身感受。

“最近新闻都在说北京的房租降了，但我真没听说有谁房租降了。就算降了，那也可能是整体下降，我觉得自己是‘被平均’了。”家住北京市石景山区的小赵对此深表疑惑，“房租下降的数据靠谱吗？”

但是数据的变动，让事实不容质疑。据中国房价行情网统计数据显示，今年6月北京市房屋租赁成交价平均为91.97元/平方米·月，相比5月份的93.59元/平方米·月环比下降2%。尽管相较去年6月同比上涨2.23%，但相比去年8月平均94.87 元/平方米·月的最高价，下跌了3%。

因为让房租稳定并回落至理性区间的“利器”开始一一现身。以上文中提及的北京禁止出租隔断房为例。原本认为，如果没有隔断，只能整租，到时候租客租房成本会更高。

但是，对此中原地产首席分析师张大伟则持有不同意见，他认为，“不打隔断租金更高，这很可能是一种错觉。”打隔断所产生的房租差价并没有让租金降下来，原本在北京地区的租户并未因此受益。与市场预期的相反，在强监管下，原本靠赚取房租差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益，届时“房租甚至有望下行”。

北京房租的变动，将会在即将到来的传统租房淡季变动更为明显。加上一些降房租利器的“现身”，各大一线城市的房租也许会在接下来的几个月中涨幅有较为明显的下降，对于租客来说不失为租房的好时机，但同时，也是对长租公寓品牌的一个严峻考验期，是否能通过运营能力在市场上存活下来。房租的变动，将会是一场不小的考验。