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十几年前，我还在做置业顾问的时候，来售楼部看房的客户很少有人会关心“容积率”，如果遇到客户提出了“容积率是多少”这种问题，甚至还会猜测这个客户是不是其他项目过来踩盘的。

由于多年来各种媒体、自媒体向大众不断普及购房知识和技巧，以及不少购房者本身购房经验的不断丰富，现在，许多人在买房时都会提出一些类似“容积率”、“绿地率”、“车位比”这样的技术性问题。

绿地率，可以让购房者在选购期房时，对小区的整体绿化水平有一个初步的判断，绿地率越高越好；

你家小区的名字符合命名规范吗？

车位比，关系到购房者入住后停车难不难的问题，车位比越高，停车就越方便；

你家小区的车位比达标了吗？

容积率，对一个住宅小区而言，则决定了居住舒适度，容积率越低，居住的舒适度也就越高。

2016年起，成都结束了“高密成都”政策，新出让住宅用地容积率基本都在2.5以内，从政府规划层面提升了居住舒适度。

这一调整，似乎也让全成都的新盘都变成了“低密度楼盘”，但是，如果买房只看“容积率”而不关心“建筑密度”，很有可能你买到的房子并不是真正的低密度。

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建筑密度，是指建筑基底面积的总和与小区用地面积的比例。

例如，一个占地面积10000平米的小区，其中有3000平米的面积用于修建建筑，则该小区的建筑密度就是30%。剩下的7000平米则通常用于打造园林绿化、车道、人行道、广场等。

因此，建筑密度越低，小区内不修房子的“空地”就越多。

很多人在买房时关心的“楼间距”，就与“建筑密度”息息相关，建筑密度低的小区，通常楼间距就比较大，如果建筑密度很高，那么小区的房子一定挨得很近。

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那为什么说，只看“容积率”不关心“建筑密度”不一定能买到真低密度的房子呢？

因为，容积率低，不一定建筑密度就低。当容积率不变的情况下，建筑的层数越多（房子越高），建筑密度就越低。

例如，成都有一个容积率为2.5的小区，小区内住宅均为32~37层的高层电梯，整体建筑密度不到18%。

也就是说，整个小区只有不到18%的土地用于修建建筑，所以整个小区的公共空间非常开阔，楼间距也非常大。

该楼盘的效果图看上去是这样的：

实际修建出来的效果是这样的：

航拍图据房加加

不管是效果图还是实景呈现后的样子，从视觉观感上就给人很开阔的感觉。不仅建筑主采光面之间的楼间距巨大，连相邻两栋建筑的山墙间距都比一般楼盘大得多，与周边楼盘形成了鲜明对比。如果不是因为小区外围整个一圈都有底商的话，建筑密度的指标还会更漂亮。

这种低密度高层住宅小区，在一些东部城市比较多见，但是在成都则非常罕见。成都的开发商拿到这样的地块，通常就喜欢做高低配，高层搭配别墅什么的。因为建筑总体量被容积率指标给限定死了，拿一部分面积来修别墅，价格可以卖得更贵，开发商可以获得更高的收益。

但对购房者来说，却是牺牲了居住舒适度。做高层+别墅搭配的小区，整体建筑密度很容易被提高到25%~30%，再加上别墅往往还要瓜分走一部分公共绿地作为“私家花园”，小区内的公共空间就被大幅缩小。明明买了个容积率只有2.5的小区，但高层业主的实际居住密度却和以前那些容积率4.0甚至5.0的纯高层小区差不多。

2005年建成的重庆龙湖水晶郦城

以容积率2.1、建筑密度16%的低密高层，成为业界典范

所以，判断一个小区是否属于低密度住宅的标准，不能只看“容积率”一个指标，而是要看它的“容积率”和“建筑密度”是不是都够低。

如果你是一个改善型购房者，想要买一个真正的低密度小区，那么，不仅要向置业顾问打听小区的容积率，还应该关心小区的建筑密度。

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建筑密度多低才算低呢？

其实，多低才算低并没有一个明确的界定标准。只能说说我个人的感觉，如果容积率小于1.5的住宅小区，建筑密度不高于30%都算比较正常的；如果容积率在1.5~2.5的住宅小区，建筑密度不高于20%为宜。

当然，在这个范围内，建筑密度越低，住起来就越舒服了。

文/黄曦

（来源：吴思竹，转载已获授权）