来源：明源地产研究院 ID：mydcyjy
前两天，明源君北京一位同学突然发来一条信息：
——我最近看中了一套125平的叠拼别墅，总价不算高，可以下手吗？
——怎么想到买叠墅？
——看了好多项目，都在推叠拼别墅啊...
哦，叠墅已经这么火了？明源君马上上网查了一下，发现在北京等城市，叠拼别墅真的挺火的。北京中原市场研究部数据显示，2017年北京叠墅成交占别墅市场50%以上，而且，成交均价也是蹭蹭上涨。2014年均价还只有2万6，2017年就将近5万了。
北京叠拼别墅成交走势
叠墅产品之所以流行，明源君认为主要受到3方面的影响：
①中产阶级为主的改善型客户群体壮大，他们向往有天有地的别墅生活，但购买力有限。叠墅产品总价和平层差不多，但却有别墅的形态和居住体验，所以受到小资中产阶级的青睐。其中，总价2000万以内的叠拼别墅最为畅销。
②同样用地面积下，更容易出容积率，据策源观察测算，4F叠墅产品的实际容积率可以达到1.1-1.6；而6-8F叠加产品实际容积率更高，可达1.7-2.1。
③受“严控低层住宅建筑”政策的影响，联排别墅、合院别墅将受到严格限制，叠墅产品成为高压新政下低密产品相对较好的一条出路。
因此，这两年房企都扎堆推出了叠拼别墅，并挖空心思在设计上创新，希望能通过一点一滴的优化升级，尽量弥补叠墅的一些劣势。经过这些年的摸索，当前叠拼别墅在确保性价比的同时，居住体验和私密性上有了很大提升。下面，明源君结合案例来详细分析看看。
01
三叠是当前市场最优选择
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传统的叠墅主要是传统对称式，一般只有上下两叠。
随着叠墅产品的演变，市场上出现了3叠、4叠，甚至5叠、6叠的产品。主要是采用了创新的非对称式的拼接方式，比如咬合式、组合式、错层叠加式等等，一方面提升了容积率，另一方面也丰富了产品类型。
因为叠墅大部分属于溢价类产品，地上建筑层数直接影响了项目的总货值。但从当前的市场来看，以前的四叠、五叠甚至六叠的产品基本没有了，主流还是4~6层。
一方面，从收益角度来看，不考虑地域差异、产品定价、去化速度等因素时，在条件允许的情况下叠墅产品宜优选5~6层经济型叠墅。具体原因，我们之前推文《一二线城市经济型叠墅怎么做？你想知道的全在这里了》中有详细分析。
另一方面，叠拼别墅层数一旦突破6层，别墅感就会大大降低，私密性和舒适度都会大打折扣，变得洋房不像洋房，别墅不像别墅，溢价率也很有限。特别对于中叠产品，跟平层没啥区别。
可以说，综合项目收益、客户接受度等因素来看，5~6层的三叠是当前市场最优选择了。
02
通过创新设计
提升上叠、中叠附加值
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以往叠墅产品中，下叠别墅感最好，因为有入户花园和地下空间赠送，溢价也最明显。上叠次之，会赠送露台或阁楼，相反，中叠户型就很难出彩了，有的项目甚至直接当做平层来打造了。
中叠采用平层模式——剖面 来源：远洋设计汇
现在看来，最明显的变化是，中叠和上叠的赠送率也越来越高了，入户花园和地下空间不再是下叠的专属了，很多项目上、中、下叠各个户型都配置有入户花园和地下室，部分项目上叠还会送阁楼及露台，大大提升了附加值。
一个是入户花园。
远洋设计院可研中心设计总监宋晓鹏认为，入户花园的差别主要体现在四个方面；一是各叠是否设置了入户花园；二是各叠入户花园的朝向；三是各叠入户花园的面积；四是各叠入户花园所在的楼层。
以广州南沙保利YUE墅为例，通过创新型户型分割布局，上、中、下叠各个户型都有1F入户花园和地下空间。
▲保利YUE墅排布方式
以保利YUE墅A3户型为例，通过挑空和架空层，加上屋顶露台，整个赠送面积达到了170㎡。
▲保利YUE墅上叠剖面图
二是露台和屋顶花园的打造。
比如保利半岛叠墅通过设计使上中下三层都有自己的大花园。下叠和中叠分别是南北向入户花园，上叠虽然没有入户花园，但通过顶楼大露台的设计，上叠业主也能拥有超大的花园。
▲保利半岛每户花园打造
三是上叠赠送阁楼。
很多项目上叠户型的二层都会做成坡屋顶，但一旦高度过低，空间利用上会很尴尬。
图片来源：好评与差评
不过现在很多项目的处理方法会更讨巧，直接把上叠二层齐平，在二层之上另设阁楼层，上叠的空间会更宽裕，阁楼层又可作为赠送空间给业主，让业主感觉更划算。
最后，深度挖掘地下空间。
以往很多叠墅除了下叠有地下空间，中叠和上叠一般不送地下空间，但现在地下空间的充分利用已经成了叠墅的重要突破口了。
不过，从客户的角度来看，地下空间不光看赠送面积，更要看是不是实用，比如高度、采光和通风等指标怎么样？
东望叠墅的地下空间做得颇有特色，他们地下室从中间一分为二，一家一半的地下室，面积约50m²~80m²，上下叠做了很好的兼顾。同时，在朝向下叠庭院的一面墙上开了高窗，既满足了上叠地下室的采光，又不影响下叠庭院的私密性。
而且上、下叠每家均有2个独立停车位，泊完车可直接入户，下叠可由负一层走步梯入户，上叠可由电梯直接入户，体验感觉提升了几个档次。
一般，豪宅型叠墅地下空间一般设有2层，地下挑高至少要达到6.5米，采光井和私家电梯是标配。这样一来，地下空间地上化，实用率也就更高了。
比如阳光城京兆府璟墅地下空间设有2层，并配有3个采光井，采光通风较好，地下空间进行挑空设计，这样可以将地下空间设计为休闲娱乐等功能房，整体别墅的居住体验都非常强。
03
引入私家电梯
提升入户私密性与尊贵感
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叠墅之所以被诟病是伪别墅，其中一个原因是入户私密性和仪式感做得不到位。或者虽然做到单独入户，但是交通面积过大，造成每户的公摊面积增加。
更糟心的是，早期很多叠墅没有设电梯，业主每天要从地库爬楼回家，居住体验极差。
现在最大的一个提升是引入电梯，一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式，私密性高；二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之；三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私密性相对较差。
一般经济型叠墅在入户方式上，上、下叠会有不同程度的交叉和干扰，而改善型叠墅会更注重入户私密性。比如下叠南向花园入户且室内预留私家电梯位置，上叠北向私家电梯厅入户且配置私家电梯。
比如郑州东望叠墅通过片墙的运用，确保上下叠入户的独立性和私密性。
▲郑州东望叠墅产品入户方式示意图
豪宅型叠墅更注重别墅多重入户体验，独门独院，而且不管是上叠还是下叠都配置了私家电梯。
更有项目为业主设计多种入户方式。比如阳光城·京兆府璟墅上下叠都独立入户，分别有电梯直达室内，而且还为下叠产品设计了三种入户方式，比如地下层停车后直接入户，地面南北两侧也能入户。
04
户型布局
面宽与尺度是敏感点
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对于叠墅的户型，不同客户对于户型的敏感点有所不同。
首先，刚改客户很多是二胎换房，他们一般需要3到4个房间才够住。所以，经济型叠墅的主力面积在120平方米左右，这个面积区间做3房是相对舒适的，不少产品可以做到3+1房，多出1个灵动的空间可以给客户自己发挥。
以绿城桃源小镇兰颂苑组团四庭墅为例，主力户型为125平和145平的四房，125平的下叠户型，通过可拓空间，做到了3+1房，能满足大多数家庭的实际需求。
▲绿城桃源小镇D2下叠户型，面积125平方米， 4室3厅4卫1厨
▲绿城桃源小镇D1下叠户型，面积145平方米， 4室3厅4卫1厨
从桃源小镇两个下叠户型来看，实用性很强，尤其是145平的户型，庭院面积很大，一层是餐厅、客厅、庭院一体化设计，引景入室，舒适度很高。
一层是客餐厅空间，老人房在客厅右侧，做了一个类套房的设计，方便老人居住。
上叠户型二层有一个可拓展空间，业主可以根据自己需求做成4房。
▲绿城桃源小镇上叠户型，面积145平方米， 4室2厅4卫1厨
保利建工西郊锦庐去年卖得非常火，是一个纯粹的别墅社区，户型面积约114㎡-125㎡。125㎡的户型做到了4房2厅3卫1厨。各个空间户型都比较方正，通风良好，动静分离，兼顾到了卧室和卫生间的私密性。
▲保利建工西郊锦庐125平下叠，4房2厅3卫户型
其次，对于偏改善或豪宅的叠墅群体，面宽、尺度、私密性都是其关注的核心。大面宽短进深三开间一般是标配。大花园、全套房、大面宽以及中西厨配置这都是必不可少的。同时，私密感更强，比如全套房设计，主卧离次卧更远等等。
北京翡翠公园上叠户型设计颇有亮点，上叠坐落在两套中叠之上，形成咬合式设计，这样一来，整个户型会显得很薄，进深最薄处只有4.05米，面宽则达到了惊人的14.4米，通透性和采光性都极佳。
翡翠公园上叠户型图
重庆龙湖舜山府4种户型中，都做到了大面宽，有花园有露台，各个空间的尺度感比较强，整体舒适度有了大幅度提升。
▲重庆龙湖舜山府上叠，套内面积213㎡
▲重庆龙湖舜山府下叠，套内面积180㎡
北京阳光城·京兆府璟墅建面380㎡的下叠户型，户型首层面积达到90㎡，7.8米面宽、进深12.3米，舒适度比较高。除了主卧的尺度感，两个次卧的面积也并不小，最小次卧面宽都能达到3.6m。
同时，为了保障私密性，老人房设在首层，二层是南北向卧室设计，次卧与主卧距离较远，而且都是套房设计，很好地保护了每个人的隐私。
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