燕郊还适合投资买房吗？这篇你一定要看

北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，坐标燕郊，目前两套两居室均有贷款（2016年高点投资买的），已无融资能力且只能还三四个月的月供了。

1、一直想换个大三居，所以只能卖掉两套两居（卖掉一套，钱不够用），但是卖掉这两套两居，就没房子住了，买大三居时又怕扑空（怕涨价）。如真要这样操作，今年几月份卖这两套最合适（虽然我感觉我仍会是赔钱的）？

2、或者说合适月份卖掉一套两居室，等囯家政策出来，燕郊再降价，然后再买三居室？

3、因为经历了2016年燕郊大涨，所以心里总有一个想法：今年高点时，卖掉手里的两套两居，然后等等降价再买三居室。这种想法自我感觉也是太思维定势了，很不可取吧？

4、不好意思，题干较长。麻烦您了。

回答：简单来说：

1.燕郊有价值，和北京挂钩

2.燕郊优势在不限购限贷（或者轻易破限购）

3.燕郊买小不买大，买刚需屌丝房

关于你的问题：

1.如果北京上半年没有50%的涨幅燕郊年底会到一个阶段高点，适合变现。

2.如果你要换三居，建议换到北京，以你2016年的选筹来看，大概率你买的是规划地铁周边2.5万左右的次新/新房，那么总价也超过200万了。

所以，你卖一套，再拆借一点，在北京也买一套400万的小三居了。

关键是，这种方式可以持有更长久。

3.燕郊在2017年吃撑了吐出来，接下来只要不再吃撑，依然会是一个持续上涨的状态，想要等跳水价，出现概率很小，抓住的概率更小。

4.抓紧优化资金和利率结构，没有人会被燕郊的月供难倒。

提问：请教房姐，想要咨询房产的优化方案。北京家庭，两套住房，分别是天通苑一套150平（总价550左右，首付三成）和苏州街一套小面积学区房（当时不懂，二套资格买了70年公寓，首付七成，购买不到一年）。家庭为单位按揭全部用完

想要请教家庭资产优化方案，有几个问题，

1，目前看二套房七成对我的现金流消耗很大，是否应该截断抵押出来。

2，再进一步，二套房是公寓，从升值角度，是否应该考虑换筹？这种情况下，我应该怎么考虑学区问题（孩子目前两岁）

3，一方有深圳户口，深圳无布局，是否应该考虑在深圳全款抵押？这种情况下，深圳公司是否要提前储备？

回答：苏州街学区卖

天通苑还清后重新抵押

得到的现金，再根据贷票的资格，拆借资金做全款再抵押。

如果都是全款再抵押，可以优先北京

提问：阿里的总部设在来广营，怎么看那边呢？

感觉位置还不能，紧靠望京，周边基本是次新房新房，感觉发展前景巨大。

回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。

除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。

酒仙桥已经塞满了。

那么，只有往北，来广营善各庄，大片的村级单位，土地还没有征收。

加上地铁早已联通，前有孙河这个探路的，后有望京大本营，来广营如果大规模开发，本身的价值基础不会差。

唯一要注意的是，要回到买房的逻辑上来。

买房最终看的是价格，来广营的存量房源是比较贵的，新开更贵的可能性较大。

那么，解决的策略就是从辐射范围中寻找还没有起价的洼地。

提问：我目前招行金卡5万；平安标准白金卡5万（年费2800的那个卡）；交行白麒麟4.8万（年费1000）；北京银行伪白金卡4.6万（就是那种无年费且额度低的假白金卡，北京行叫标准白金卡）；民生行金卡2万；中行金卡2万；建行金卡2.2万；农行悠然白金卡1.5万。

因为无砖可搬，又急需办卡，所以走了招行代发工资这条路，已代发半年，每月代发4万多。单靠这半年每月4万多的代发工资，去申请哪行哪张卡合适啊（目的是额度，权益不在乎）？多谢！

回答：招行先去申请白金，代发进件一般能10万了。你的农中行都比较低，占行数。可以考虑下光大浦发这种，你跟着群主团办下大额下两张。

提问：房姐好，我和我老公现在有三套房：一套朝阳和平街的两居室自住，一套东城平房，在香河还贷款买过一套两居室，其他无贷款。

现在问题是：1:卖掉和平街的房再凑点，换例如安定门附近东城小三居（考虑孩子今年九月开始在东城上学），还是先买第二套（估计只能买300-400w，首付150-200左右），哪个资产保值增值性更好？

可能问题比较小白哈，以前没考虑过，现在因为孩子上学已经有学区的资格了，主要考虑资产配置优化，如果能够兼顾居住更好些，先谢谢房姐了！

回答：首先我们来看看几个关键点：

1.和平里的房子有可能太老，北京抵押贷要求房龄在90年后；

2.平房不能贷款，极少数机构做，手续费和利率高；

3.香河如果不是老家自住不应该购入。

关于你的问题：

1.卖掉和平街买东城没有意义，因为两个是一样的标的。

这两个地方没有保值增值的价值。

2.把买卖分开来看。

和平街应该卖，东城平房应该卖，如果你们需要保留孩子上学资格，可以选择去留时间。

用尽可能多的首付，用拆借资金全款买入再抵押的方式来购买下一套。

3.200万如果贷足可以买到450万左右的房产，你的资金应该有很多，预计实际能到500-800万，购买1000万级别的投资性品质标的，对于升值和兼顾自助都是不错的选择。

提问：房姐好，用三张信用卡还月供，月供每月3.5万，信用卡都是10万额度，请指示怎么使用。感觉每月都要净流出3.5万，怕捅篓子。拜托详细明示

回答：空当接龙，

三张卡先分组，如果每张10万正好一张卡一组

账单日和起刷日尽量靠近，缺的人工补一下，保证持续稳定输出。

30万输出预计可以在20-24万左右，还款大半年足够了。

提问：房姐，临街的楼栋不好吗？我个人还特别喜欢临街楼栋呢，前面无遮挡，全年都有阳光，视野也无敌好，每天都能看到大街上的繁华，心情自然也很舒畅！我们买房子自住，难道噪音是不可接受的影响因素？这个影响很大吗？您阅房无数，如何看法？

回答：买房是一个理性行为。

临街的这条因素，在市场上是普遍折价的。

具体的折价多少，视马路，噪音，视野等情况的干扰大小来定。

也有些房子，由于临街而获得采光，视野方面的优势，从而加分。

但一码归一码，加减要分开。

所谓拆骨法。

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