东莞现超级TOD 超级TOD=东莞CBD+TOD

超级TOD示意图

专题

1.什么是TOD？

所谓的TOD，是指“以公共交通为导向”的开发模式，其中公共交通主要是指地铁、轻轨等轨道交通及公交干线，将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。主要是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

放眼全球，TOD已成为国际大都会城市的开发模式。尽管TOD理论最早由美国学者彼得·卡尔索尔普提出，但东京才是TOD实践的集大成者。近年中国后来居上，据业内专家分析，TOD在国内将有2.4亿平方米开发空间，市场规模将达到5万亿，是房地产领域不折不扣的新蓝海。

TOD的精髓是让地铁与楼盘共同营造出富有活力的开放空间，成熟的TOD项目本身就是一座功能齐全的微缩城市，其模式是一种集高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式。作为一线城市的深圳，本身在轨道交通建设上具有前瞻性。

2.为什么要做TOD ？

“没有大型的TOD街区，何谈现代化都市建设”？

对于东莞来说，邻近广州、深圳，就两大城市而言，综合开发利用城市资源的步伐一直没有停下，经过多年的打造，这两大城市已形成了多个TOD都市街区（如深圳的福田、龙华），也为城市的开发者、建设者提供了一整套较为成熟的运作思路。

TOD的打造适用于任何形式的城市建设，比如城市重建地块、填充地块和新开发项目均可以用TOD的理念来建造。“TOD是一种理念，代表一种至先进的城市地块建设水平。”

在专业人士看来，近期，东莞规划建设不断传出重大利好消息。首先，成立东莞市轨道交通建设及TOD开发领导小组，提出城市品质提升要以城市更新和TOD开发为着力点。打造TOD多次被写入东莞市城市规划建设当中，官方也多次提出要让TOD项目尽快落地，同时也指出TOD是城市持续发展的主要方向。

TOD的发展模式有利于产业设施配套的集聚，向高标准、大规模发展。这种模式一旦落地，必将一改当前东莞各中心区域相对分散的现状，满天星星不见月亮的现有格局将逐渐改变，城市中心区的虹吸效应有利于提高东莞城市核心竞争力。文/图 陈明

东莞TOD的意义

——承接大空港

当前，东莞融入大空港区域的概念一经提出，立即获得了社会各界的认同，何为大空港？即以深圳宝安机场航站楼为标志，沿海岸线向南北两翼扩散的经济带。其中，有轨道交通、高速公路无缝对接的东莞市区、滨海湾新区、深圳宝安将进一步凸显互补优势，强强联合协调区域发展，优势明显。

多年来东莞打造的“临深概念”和“深莞惠都市圈概念”不再是一张大饼，而是有了实质性的规划和行动，东莞市领导在深莞惠经济圈（3+2）第十一次联席会议上表示：东莞将进一步统筹推进深莞惠经济圈（3+2）交通规划建设，实现创新要素更快速、更自由地流动集聚，他还表示：东莞将推动滨海湾新区与深圳大空港对接合作，主动承接深圳前海自贸区辐射，助推珠江东岸区域协调发展。

大空港地区北面便是东莞的滨海湾新区，在地理位置如此优越的条件下，东莞连接深圳、广州，位于珠三角城市几何中心，轨道交通，就是打破深圳广州城市壁垒的首要条件，密集的现代化交通网络，全面接驳深广惠，形成快速的交通线，助力东莞快速融入珠三角一小时交通圈。便捷的出行方式，可以最大程度加快片区与片区之间、城市与城市之间的融合。随之而来的，便是城市之间物业的价值填平。

为什么在南城设置超级TOD——

东莞市行政中心市政府所在地

那么问题来了，什么是超级TOD？有关专业人士认为在满足TOD所有先决条件，同时又和传统意义的TOD不一样，可以理解为TOD的N次方。而东莞南城即满足TOD的所有条件，同时相较于传统TOD进行升华。

首先，南城是东莞市行政中心市政府所在地，东莞市在构建城区发展之初，便出台了一系列以南城为主政策和法规，在不经意间向TOD理念靠拢。当然这是大多数镇街都会做的一件事情，区别在于南城得天独厚的条件，占据了天时地利人和的大好时机。

便利的公交线路也是TOD的核心要素，东莞有三个汽车总站，而南城车站位于东莞大道南段的黄金位置，依托东莞大道的交通便利，经过20年的营运，为周边的商业配套、居住配套提供了良好的基础。

2018年12月14日东莞民营投资集团与南城汽车客运站正式签约南城汽车站综合改造，总投资约60亿元，开展南城汽车站综合体改造建设，在保留原汽车客运站功能的前提下，整个车站将从地上“沉入地下”，原车站位置将由超级综合体取代，将建成融合多种城市服务功能于一体的标志性城市综合体，落成后，这里将是南城总部基地的国贸城。

南城CBD航空港，通往广州、深圳、香港的国际机场，紧邻南城车站和东莞大道，聚集了较多商务人流和商业气氛，有效助推南城与世界各地前沿人士交流，引领片区产业再升级。

东莞现唯一开通的地铁R2线，贯穿南城，核心站点蛤地站疏导东莞

总部基地产业人群，伴随总部基地建设的一路高歌猛进，南城CBD得到进一步体现，尽管从一定程度上来说，这多少带有一些偶然的成分，但是TOD理念从口号到实施，从理论到实践，原本就需要良好的基础设施。这是一个美好的开始。

随着东莞市自然资源局年初关于《东莞市轨道交通网络规划（2035）》的公示，到2035年，规划形成4条城市轨道快线（224公里），8条城市轨道通勤普线（242公里），深圳延伸线路在东莞境内线路1段（7公里），规划总里程473公里。其中7号线（南城-松山湖）、12号线（南城-石碣）将在南城总部基地交汇，形成地铁换乘枢纽，这为南城TOD的规划夯实了根基。

广深高速石鼓出口连接莞太路、东莞出口连接东莞大道，保证了南城区域交通畅通，连接广州、深圳，保证两个城市和东莞的快速通达，承接两个城市更多外溢企业入驻东莞。

人流是保障TOD街区最核心因素，南城周边规划较早，百悦尚城、金域中央、精英名都等社区人居大城，人口规模近百万，随着城市规划越来越完善，CBD区域将会吸引越来越多的优秀人才聚集，未来潜力无限。

从广深高速东莞出口下来，沿着东莞大道往北走不过数公里，穿过左侧绿树成荫的景观带，就看到一栋栋直破天际的摩天大楼，这便是南城总部基地，东莞市“十三五”规划已明确，南城国际商务区将发挥城际轨道和区域经济辐射的优势，建设“功能复合、立体便捷、低碳宜人”的东莞智慧型商务社区，未来将成为东莞中央商务区的核心区。

因此，综上，东莞南城无论从行政属性、交通、商业集群、商业综合体等各个属性来说，规划完整，设施完善，TOD大城，超级TOD呼之欲出。

“超级TOD”呼之欲出——

每个城市只有一个

在东莞，具备TOD基础条件、或者说凸显雏形TOD的有几处，但是，东莞南城总部基地片区以轨道交通为主、以立体化交通站点为辅，周边区域集高端写字楼、商务区、生活配套设施、居住社区于一体的城市街区正在完善，假以时日，标准的TOD将会率先出现在东莞市区。

随着7号线、12号线地铁规划确立，东莞市区在众所周知的区域协调发展规划之下，与大前海、大空港、滨海湾新区融为一体，片区分工协调发展已成定局。在此利好背景之下，坐拥三大轨道交通出口、尽享东莞CBD繁华之便的南城车站路片区将呈现出无与伦比的区位优势。

蓦然间，这个令投资者百转千回、寻而不得的拥有CBD区位优势、TOD的严选条件正在有效组合，正在形成东莞唯一的“超级TOD”。

东莞超级TOD=东莞CBD+TOD=一个CBD航空港+一个汽车总站+三条地铁两个地铁口+一条高速公路（广深）出入口+一个商务写字楼集群+一个中央生活区+一座超级商业体（国贸），东莞超级TOD，已经来临。