开发商的房子卖不出去 新房交易量却成倍增加 矛盾

【北京上半年楼市是涨是跌说法不一 到底是咋回事？】

（文/马跃成）

北京市统计局的数据显示，北京市商品房销售面积达到387.9万平方米，同比增长68.7%。其中，住宅销售面积同比增长1倍。另有一个统计数据显示，2019年上半年，北京新建住宅市场成交1.63万套，较2018年同期的7801套增长103%，成交量同比翻番，成交金额达到了1227.22亿元，成交均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价，均创3年来同期的最高值。

限竞房作为北京楼市供应的主力，自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看，限竞房共成交了9283套，约占新建住宅成交的57%；成交金额478亿元，约占新建住宅成交的39%。

据北京中原数据统计，2019年上半年，北京二手住宅共成交72603套，成交面积636.36万平米，可以说是从2015年至今的5年时间里，二手房市场上半年成交量的最低点。总体而言，2019年上半年，二手房市场出现了明显的小阳春现象，成交量主要集中在3-4月份。后续受国管公积金收紧等政策的影响，市场再次出现退烧现象。

但是，从开发商方面的数据看，截至7月5日，北京共56个限竞项目上市，累计供应40114套限竞住宅，签约15914套，平均签约率仅39.67%。限竞住宅的库存套数高达23509套，占到目前北京72140套商品住宅总库存的32.59%。为了加速去化，开发商采取了包括降价格、优产品、差异化、加品牌多种措施。最近北京新房市场的成交涨速较快，主要是限竞房成交升温的拉动。

根据2019年上半年销售金额TOP50房企业绩目标完成率统计数据来看，除了9家未披露销售业绩目标的企业以外，在剩余的41家企业之中，有15家房企销售业绩目标完成率超过50%，最高为56%，而26家房企销售业绩目标完成率不足50%，最低仅为24.77%。从数据不难看出，约63%的房企业绩目标完成率未过一半。那么问题来了，开发商的销售目标都没有完成，北京新房市场的成本交易量增加从何而来？

最近住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌披露，上半年全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，预计2019年全年商品房销售面积将会低于去年的17亿平方米，今年上半年全国商品房销售面积的下滑。出现交易量下降并不奇怪，主要是因为限购的影响，投资者被挤出了市场之外，而对于刚需自住需求来说，也有个买涨不买跌的习惯，在目前房价不稳定的情况下，特别是已经出现二手房价较大幅度下降的时候，每一个购房者都是要谨慎入市的，这也是造成新房市场需求不旺的重要原因。

最新的统计显示，7月初新建商品住宅成交量小幅下跌。据机构研究中心监测，2019年第28周北京新建商品住宅成交1349套，环比上周小幅下跌30.64%，新房成交量下滑较为明显。7月第二周北京新建商品住宅成交量小幅下滑。

7月第二周北京二手住宅成交量持续下滑，挂牌价迎来近6月首次上涨。第28周北京二手住宅成交套数为2462套，环比上周微跌1.60%，7月第二周北京二手住宅成交量环比持续下跌，月初二手住宅成交量较为低迷。这些数据，我们还可以继续观察，事实只有一个，就是楼市正步入一个下行通道。其他的短期的涨涨跌跌也是可能的，但是无关大局。【本文由“马跃成”账号发布20190718】