北京新地王花落中海，80亿拍下四环内地块，拿地楼面价贵过周边房价

文 | AI财经社 牛耕

编 | 明萱

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7月15日，北京土地拍卖市场拍出今年北京总价新地王。经过56轮竞价，央企中海以79.4亿元购得丰台区花乡造甲村地块，溢价率18.79%，楼面价6.66万元/平方米。这也是所剩不多的四环内地块，总价为丰台区历史第二高。

根据公开信息，这块地起始价为66.84亿元，用地面积5.91万平方米，规划建筑面积21.65万平方米，住宅用地容积率为2.8，建筑控高80米，建筑密度30%，绿地率30%。

同样刺激人们神经的，还有7月15日国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。其中北京平均房价较上年同比上涨3.9%，较2015年同期则上涨40.6%。前一天，深圳也宣布不再公布楼市成交均价。

面粉再贵过面包价

北京新地王最受关注的，自然是”楼面价贵过周边房价“。

这次拍出的造甲村地块楼面价为6.66万元/平方米。而附近小区中，二手房如怡海花园均价约6万元/平方米；新房如西城天铸均价7.78万元/平方米，诺德逸府均价6.21万元/平方米。这表示宅地地价/周边在售项目房价接近1:1，建成后将显著拉升周边平均房价。

事实上新地王的规划更倾向豪宅。造甲村地块毗邻2015年地王葛洲坝项目。当时在北京一场104轮竞价的土拍中，葛洲坝地产击败万科、保利、龙湖、中粮等众多对手，以49.5万元总价、配建4.1万平方米保障房，拿下丰台区花乡樊家村危改地块。此后也有花乡出地王的说法。

时隔4年刚刚开售的葛洲坝北京中国府，均价11.3万元/平方米。2016年开售的懋源钓云台均价超过13万元/平方米。据《证券日报》报道，中原地产首席分析师张大伟表示，造甲村地块未来预售价有可能在10万元-12万元/平方米之间。

有业内分析称，造甲村的关注程度仅次于孙河地块：面积大、不限价、不限70/90（指建筑面积90平方米以下的住房，所占面积需超过开发建设总面积70%以上）。孙河地块在2019年5月28日开拍，最终被恒基以30.2亿元拿下，溢价率23.3%，楼面价6.9万元/平方米，略高于造甲村。

孙河地块就是一个低密墅区，也是北京最近3年来第一个城区不限价商品房住宅地块。这也是孙河倒数第二个住宅地块。如今相似的造甲村地块开拍，自然引发巨大关注。

房企厮杀走进终局

根据36氪报道，中原地产首席分析师张大伟在开拍前评价说：“但凡是一个认为自己企业有产品力的，有点进取心的，想在北京还有作为的房地产企业，都应该去参与这一宗土地。”

但残酷的是，能在北京拍地的房企越来越少。根据《上海证券报》统计，2019年5月的孙河地块，尚有10家房企报名；6月的亦庄地块有23家房企报名；7月15日的土拍只有4组房企竞拍，以国企为主。此外联合竞拍也成为常态，这次竞拍就是中海、合生、首开+城建+保利+建工、金茂+宝龙+骐骥4组竞拍。

在房地产业内，融资大幅收紧已成共识。据澎湃新闻报道，有top10房企的投资部门人士称：“融资收紧影响的不是现金流，而是考验房企对于拿地的预期和判断。”“资金来源受到严格监管，开发商没有钱就不会疯狂拿地。”有业内分析称，不是前100的房企干脆很难获得银行贷款。

对北京而言，拿地门槛则被提高到前10。根据公开数据，2019年上半年，top10房企拿地总额5586亿元，占top100房企的36.6%。

中海能掏出66.84亿元拿地，自然是仰仗国企的低融资成本。7月9日，中海宣布发行20亿港元（5.5年期）和4.5亿美元（10年期）双币种固息高级债券。其中港币债券的利率仅2.9%，刷行业最低，美元债券利率也仅为3.45%。有分析指出，这也是中海历史上10年期债券的最低利率。

根据CRIC统计的北京土地招拍挂数据，从2018年1月以来，中海以92万平方米拿地建筑面积名列第一，排在其后的是华润置地、首开股份、金地集团、万科地产、中国金茂、北辰实业、中国铁建、中国中铁和电建地产。

北京房价涨到何时

7月15日同样引发关注的还有，国家统计局发布了6月的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。其中北京平均房价较上年同比上涨3.9%，较2015年同期则上涨40.6%。在全国70城市中，仅5个房价环比下跌、更无一个同比下跌。

至今距离2016年930调控不到三年，北京“满城尽是限竞房”情况已有放开。根据《北京商报》调查：按照北京现行的“非普通住宅”标准，当前九成以上项目属于“非普楼盘”，甚至一些五环到六环之间的刚需项目也处于“被豪宅”的境地。

根据公开数据，北京限价房供应在400万平方米左右，还有450万平方米尚未入市。即使只算2019年前入市的土地，一年资金成本也在600亿元左右。相对于庞大资金成本，已经入市的50个限竞房项目仅10个可能盈利。如标准不能与时俱进，限竞房去化压力巨大。

对于这次的造甲村地块，也有业内分析指出：丰台花乡已经有华润、懋源、葛洲坝、中铁等开发商消化了一大波需求，北京新房市场极其依赖换房需求，去化可能并非易事。有人称“拿不到地愁，拿到地更愁”，并非戏言。