首付60万 跟千万豪宅做邻居

上周，北京" target="_blank">石景山古城南街诞生了一枚不限价地块。小熏作为一个北城人，对这片儿是没什么概念的。我怎么也想不到，就在这片土地上，相距700米，首付却能从60万飙升到600万.....

同在一片区域，价格的垂直落差为什么会这么大，小熏带着这个疑问来到了古城南街，打算一探究竟~

区域几何？

通常小熏在了解一个区域时，会从“医、食、住、行、学”这五个维度去考量这个区域的宜居程度。

医

人难免偶有头疼脑热，相较于“衣”，医疗的时效性（距离）要求更高，更为重要。

石景山的医疗资源比较丰富，古城附近有石景山医院、解放军301医院、北京大学首钢医院等。

最近的三甲级医院就是朝阳医院（西院），直线距离不到2km，开车10分钟即达。

食

享受周末，逛吃必不可少~

石景山万达广场

喜隆多购物中心

最近气温急转直下，两人十指错落相牵，在街上相约漫步这种浪漫的想法终归会被冷空气所打败。这时候家周边有个商场就显得格外必要了，最近的两个商场是万达广场和喜隆多，直线距离不到4km，从古城南街开车去这俩商场耗时10分钟左右。

京西大悦城也将在2021年开业了，位置就在苹果园交通枢纽，1号线一站地的事儿~

除以上三个商场之外，古城南街还有两宗商业地块将于下个月12号进行土拍，两宗地块距离几个新项目直线距离都在500m以内，规划建筑面积总计23万平，若后期真能开发成商业综合体，古城南街住户的逛街新去处就有着落了。

住

以南街为分界线，以东是大量的老居民区，住户基数大、生活氛围浓。

ps：由于老居民区建成年代很早，从名字再到外立面观感都透着股浓浓的年代感。

以西是商住和部分首钢遗留工厂车间，入住率低，人流少；周边整体的感觉就一个字--慢。

踩盘当天，小熏是从国贸去的古城，出地铁站的第一感觉就是节奏缓下来了。对比CBD周边林林总总的人流南来北往；古城的氛围，让小熏只想把杯中的续命咖啡换成茶，再加俩枸杞。

行

轨道交通方面，1号线贯穿东西，重要性无需赘述。除此外，还有一条M11线正在建设中，线路目前规划将在古城南街设置站点。开车通行的话，古城南街东距五环仅1.3km，南北各有莲石西路和石景山路，不过据小熏实际体验看，石景山路即使是在周末晚上9点后还是有拥堵现象，通勤1号线沿线上的地方，还是首选地铁。

换工作就要搬家，多少人的痛

古城位于京城南北对称轴的长安西延线上，南北两边儿都够得着。出门40分钟，通勤半径就能覆盖丽泽商务区、国贸CBD、苹果园、中关村、金融街五大商圈。

成熟的交通网环绕，或也是种苦恼

在周末踩盘时，小熏碰上了几位刚刚通过金裕雅苑网申的“准业主”。

和这几位朋友聊了一圈儿下来，他们共同担心的一点就是周边道路的噪音情况。当天小熏费了好大的劲儿，总算绕到了金裕雅苑地块的西边界，驻足过程中实际感受噪音并没那么大，仔细一想多半是地块与古城南街之间300m宽的绿化用地立了功~

但石景山作为北京的西大门，南侧莲石西路车流量确实较大，并且常有外埠的货运卡车驶过，未来周边路况可能相对复杂。

古城南街实拍

学

古城南街周边已建成的学校有京源小学、古城二小分校、水泥厂小学、古城中学。

除此之外，古城南街东侧那片一级开发结束的土地中，还有预留一万平的教育用地，具体学校待定。

古城杂货铺

新房品类琳琅满目 各层次需求已成闭环

聊到古城这片儿的新项目，特点就一个字——“杂”，从首付60万的共产房到总价过千万的豪宅这儿都有。

古城南街东侧（上图由热心网友提供）

安家保障 金裕雅苑

金裕雅苑销售价格40100元/平，首付60万起。项目容积率2.5，产权比例为75％，房源方面：有81-89㎡三居476套，约62-73㎡两居390套，约48-57㎡一居21套，共计约887套。

项目申请审核结果刚刚出炉，据悉大约有7000余人参与网申，中签比约为1:8。买房人认可金裕雅苑原因也很简单：

1.单价4万能和7万＋豪宅共享周边配套；

2.古城交通便利，满足刚需；

3.中海的品牌力；

4.中海式户型、7-8层共产洋房在城区少有。

古城新房种类“杂”对咱刚需户并不是坏事儿，毕竟豪宅接连入驻，周边配套肯定也会陆续跟上，咱花刚需的价格享受豪宅配套，这笔账怎算怎不亏~但共产房交易受限，购房前要考虑清楚，需求以纯自住出发最为合适。

刚需改善 长安云锦

项目和金裕雅苑南北相接，限均价55802元/平，容积率2.5,一期目前只剩少量的一层带跃产品。预计将在12月左右加推二期房源。除一期已有的74/89/110㎡这三个主力户型外，还将新添138㎡的四居室。

长安云锦是古城南街的标志性项目，自5月入市就一举成为京西的网红盘。与周边次新房相比，长安云锦由于限价的存在，会有价格倒挂，综合考虑自身的高得房率，性价比很高。同时新房户型和产品设计会新颖一些。

整体来说，手中预算相对富足、已摆脱纯刚需的买房人考虑古城的话，长安云锦是个不错的选择。

老城新贵 纯商品房

古城南街目前出了两枚纯商品地块：

第一宗就是华润＋电建那块楼面价高达5.5万/平的“京西准地王”，现有小道消息称华润打算在这块地上建造“九里”产品线，基本都是200㎡起的大户型，按单价7万＋算，都是总价过千万、首付达到五六百万的豪宅了。至于这条产品线的品质，您可以参考大兴的公元九里，那个项目的梧桐大道特适合秋天去看看，哪怕不买房，也能乘兴而归。

第二宗就是本周中海＋首钢以底价51亿元拍得的新地块了（位置对应图中24号和60号住宅用地），楼面价4.1万/平，和华润电建地块价差1.4万/平，未来如果两家做同产品定位的项目，中海价格战优势明显。

但目前还没了解到中海的建设规划，有新动态会第一时间和大家分享~

再给您透露个小道消息：古城南街最后一宗住宅用地或将于年前拍卖。这宗地是古城南街宅地中位置最好的一块，目前已经有开发商表明要争这块地。

想在这儿买新房的朋友，可以多关注一下

如果您古城的二手房打算卖，听我的，咱再等等~

据悉，古城南街不会再挂出新的限价或共产地块，关注这片区域刚需新房的话，金裕雅苑和长安云锦可能是最后的上车机会。

ps：金裕雅苑初次网申已结束，您可以关注一下后期是否会有补选。

除此之外，如果考虑二手房且对房龄不做要求的话，周边倒是有不少刚需的好选择。例如古城南里，老小区但有电梯，距离古城地铁站仅100m，妥妥的真·地铁上盖儿，抄底价4.1万/平。在古城，类似这样的老房源由于建成时间很早，多半还占着更好的位置，纯刚需重视通勤的话，可以考虑。

您在购置二手房的时候，一定要秉持着一个原则：切勿只关注价格，因为在二手房市场，供需关系对价格的影响更为明显，口碑和品质会真实的反映在房价上，大部分情况下是很难捡到便宜的。

同样，您要是手握着古城的二手房想出手，也甭着急。毕竟豪宅接连入驻后，周边配套通常也会跟上脚步，有所升级。二手房价预计也会有小幅的上扬。