“业主共同决定”与“业主大会决定”是一回事吗？

这个题目，其实是要讨论这样一个问题：业主们可以通过业主组织《管理规约》的制度设计来剥夺业主在业主大会会议上的投票权（和其他权利并进行其他形式的惩戒）。但，是否可以剥夺一个业主在“业主共同决定”时的表决权呢？

《物权法》第七十六条规定

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等都用了“下列事项由业主共同决定”这个法律术语而不是“下列事项由业主大会决定”）

换句话说，某个业主因违反业主大会设立时通过的《管理规约》而被限制或剥夺某项业主大会会议上的某项权利时，其在维修资金的使用、续筹的业主共同决定中，是否也能被剥夺其表决权？在改建、重建建筑物及其附属设施时，是否也能剥夺其表决权？

我认为，业主大会是业主们的组织，组织制定规则不被人民法院裁定撤销就是不违法的。法定的由“业主共同决定”的事项，并不完全属于业主组织的权力范围。

我们看到的，尽管所有物业服务企业都是经业主大会会议表决选聘的，但本质上、法律含义上是：业主大会按照法律规定的“业主共同决定”的业主同意比例，通过了解聘、选聘物业服务企业的决定。这个决定，是业主大会决定，但更是业主共同决定。

而《物权法》第七十六条（如上）的以外的事情，则可以在有业主被剥夺投票权的情况下进行业主大会的会议表决。也就是说，除了法律规定由业主共同决定的事项外，其余的都可以由业主大会决定或业主委员会决定。而业主们认为哪些事情需要由业主大会决定而不能由业主委员会决定，哪些业主参与投票的权利被适当限制，业主大会会议表决的投票比例是否调整为其他合理比例等，都可以通过业主共同决定进行调整。

其实，业主共同决定，理论上，可以不通过“大会”的会议来完成。但是，在组织、效率和证伪等关键点上，很难做到形式上的正义，所以，才需要制式化的业主大会（组织），通过制式化的会议程序（议事规则）来表现。

这，就是“业主大会决定”与“业主共同决定”的关系，即如果设立了业主大会，那么一般情况（或正常情况）下法律规定和业主们认为需要通过“业主共同决定”的那些事项，都是体现在业主大会决定这种形式中。但，要考虑非正常情况下，即业主大会会议不能召开的情况下，业主们作出共同决定的权利并不灭失，他们仍然可以在一定条件（如在政府的参与和监督下）不采用业主大会会议的程序而通过集体表决来做出法律意义上的业主共同决定。这，还需要很多文字论述以及更多实践来完善。

综上，只有业主共同决定才能决定《管理规约》的内容；其内容可以限制部分违反规定业主的在业主大会会议中的权利，但也仅限于业主大会会议表决时有效。而在法律规定由业主共同决定的那些事项上，任何人包括人民法院都不得随意剥夺业主的投票权。