小区顶楼露台如何确定归属，归顶层业主所有吗？

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小区顶楼露台如何确定归属，这个问题困扰很多顶层购房者。很多房产开发商在出售顶楼时，都会加上赠送露台的宣传语，并且很多购房者也是因为这些优惠而选择购买顶楼。那么露台使用权是不是归顶楼购房者呢？

网友咨询：七层高一梯两户的楼盘，第七楼是复式楼，二层房间前面是露台，封闭式的，顶楼业主对露台是独有使用权吗？

北京霆盛律师事务所贾霆律师解答：

依据我国相关法律的规定，住宅小区的楼顶是属于公共面积，由该栋建筑的所有业主共有，任何人不得私自侵占顶楼的露台。

《中华人民共和国物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

贾霆律师解析：

关于业主房屋所有权的规定：

1、占有：是产权人对其房屋事实上的控制权；占有权是房屋所有权的基本内容，没有占有，就谈不上所有权。然而占有并非就是所有，因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。

2、使用：是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利；使用权的行使必须符合下列条件：

（1）无损于房屋的本质。

（2）按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。

（3）遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。

3、收益：产权人收取房产所产生的利益的权利；如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。

4、处分：是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

5、期限：房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

房屋所有权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接实现自己的权力。

此外，房屋所有权可以设立抵押权，但不能设立质权，因为根据物权法定原则，能设定权利质权的只有票据等有价证券，股票，股份和知识产权与一般债权这三种权利。

全国第六届、第八届“优秀刑辨律师"，北京霆盛律师事所主任，北京市刑诉委委员。执业二十余年。曾代理过"戴避孕套不算强奸案"、“作家刘永彪杀人案"、蒋勤勤肖像权案等著名案件，著有《法庭较量》一书。