行走京津冀｜深度调查：码农们的下一个“回天地区”

北京有个地方叫回龙观，因为聚集着“征战北五环”的大量程序猿而闻名；

北京还有个地方叫天通苑，因为拥有60多万北漂青年，人多、车多而闻名于京城；

近两年，回龙观、天通苑成为了“一家人”，被昌平区规划统称为“回天地区”，进行一系列的改造。

如今，随着北京建设发展外扩和“回天地区”新房的减少，IT青年、码农们的置业、居住区域开始向北移——五环以外、六环以内，这正是北七家区域。

上两期行走京津冀栏目走访了大兴新机场区域，环京燕郊区域，深度解析两区楼市的现状及发展，本期侃爷细话北七家，提供给码农们一份置业宝典。

我们都知道，去往北七家目前唯一的轨道交通是地铁五号线，必经“最可怕的地铁站”天通苑北站，下地铁后公交三四站就到达北七家镇行政中心——北七家镇政府。

北七家是传统的奥北别墅区，比较出名的有温哥华森林、北京壹号庄园、珠江·紫宸山。以前这个区域并不被普通老百姓所熟知，随着未来科学城的建设发展和区域内新建商品房的面市，北七家才跳进刚需置业者的眼中。

“回天计划”改造“睡城”交通

交通是阻碍北七家置业的重要因素，天通苑交通状况之恶劣，已成了北京人人皆知的一个“梗”。

从北七家进城大部分人会走两条交通路线，其一是轨道交通：公交478或860三、四站到达天通苑北地铁站，换乘5号线进城；其二是自驾或快速直达专线公交：驾车由北清路转立汤路进城。

这两条路交通路线在近些年中都恐怖至极，尤其是天通苑地铁站。俗话说，北漂两道坎儿，回龙观和天通苑，拥有着60万人口的天通苑，每天早高峰都要“过五关斩六将”，为了延缓旅客拥堵，要过像迷宫一样的护栏，左拐右拐，甚至曾经有人因为早高峰在天通苑乘地铁被挤撞四级伤残。

往昔天通苑北地铁进站，图片源于网络

“回天计划”正显成效，天通苑附近的交通路线也正在改造，比较明显的是10月13日正式建成开放天通苑北交通枢纽。居民由公交换乘地铁再也不用在露天候车，地铁站外的临时公交场站也搬进枢纽内。可以进行地铁、公交、长途客运等多种交通方式一站式换乘。

当侃爷看到这里的变化时，心里确实有些触动，进站大厅建设的有机场的感觉，而且周边道路重新都修了，必须给回天计划点一个赞。

在去往北七家的路上，侃爷在与同行家住北七家的乘客交谈中了解到，地铁5号线之所以很挤是因为北部区域轨道交通只有5号线一条，这却是小汤山、北七家两个镇的居民进城唯一的地铁交通。

交通确实是北七家区域发展之痛，但改变正在进行中。据侃爷了解，在万众期待的地铁线上，除了传说中正在规划的北部联络线之外，即将开通的是地铁17号线和13号线拆分线A线。

地铁17号线从昌平区未来科技城出发，途经天通苑、北苑、清河等大型居住区后进入市区，在望京西站与13号线、15号线实现换乘，随后在太阳宫站接驳10号线。地铁17号线有望在2020年开通，最直接的是缓解了小汤山区域的交通压力。

地铁17号线示意图，图片来源于网络

而13A线起点为6号线车公庄站，途径回龙观、天通苑地区，与5号线、在建17号线换乘。终点至在建17号线的天通苑东地区，也间接缓解了北七家区域的交通压力。

未来科学城不是“空架子”

进入北七家镇，侃爷最先寻找的不是住宅，而是教育、医疗和商业。先从医疗说起，离北七家最近三甲医院当属北京王府中西医结合医院和清华长庚医院。两医院相比较，北京王府医院距离位于北清路与立汤路交汇处的右侧，是距离比较近的医院，两家医院相比较，侃爷了解，当地居民更多的人喜欢去清华长庚医院。

而教育方面公立学校有北京市昌平区北七家中心小学、首都师范大学附属中学昌平学校等。私立学校有王府学校，其中有小学和中学，是一所私立的贵族学校。

商业方面周边最便利的有物美等大小超市、宝迪酒店、呷哺呷哺、KTV等生活娱乐所需的场所。其次就是距离北七家3公里之外的天通苑立水桥附近的龙德广场、家乐福、翠微百货、世纪华联超市等大型商场超市。

将北七家楼市推向楼市热点的最主要原因是临近未来科学城东区。在北七家向东由北清路进入定泗路，行车15分钟大约六、七公里便能到未来科学城东区。

未来科学城东区规划占地面积43.5平方公里，西至立汤路，北至北六环，南至回南北路附近村界，东至京承高速。东区一期位于东侧中部，先期于2009年7月启动建设，至今已经有10年的建设历史。目前已入驻国家电网、国家电投、国家能源集团、中国华能、中国电子、中国商飞等14家央企下属的数十家技术研发中心，近万名科研人才进驻办公。

在侃爷周边人中，不乏有人吐槽未来科学城发展比较慢。在天通苑地铁口拉私活的司机王师傅对侃爷说“多年以前，未来科学城还是一个贫穷的村子，人均收入很低，那时候，自己住在未来科学城的平房里，一个月才120块钱的房租”。

在侃爷看来，只有了解一个区域的过去才能正视这个地区的现在。如今的未来科学城，已经由过去的村庄变成楼宇林立。关于未来科学城的定位是，未来科学城东区将借助能源领域优势，依托北七家成果基地将科研成果就地转移转化，努力建设具有国际影响力的“能源谷”。

楼市降温

北七家洼地“肉眼可见”

未来科学城在现阶段以及未来将落地的一系列丰富配套，是当前北七家房源销售的最大卖点。当前北七家在售新房（普通住宅）有金辰府、华润·理想国、和悦华玺三个项目。

目前金辰府价格待定；华润·理想国价格均价在430万元一套起，主力户型为建面90㎡和建面120㎡的三居、建面140㎡四居；而和悦华玺价格在399万元/套起，主力户型为建面89平米的三居。

从上图来看，金辰府位于北七家镇政府对面，侃爷根据高德地图导航发现，金辰府距离天通苑北地铁站约4.7公里，距离未来科学城4.4公里左右；华润·理想国与和悦华玺位与北清路和立汤路交汇处以东。华润·理想国距离天通苑北地铁站约3.7公里，未来科学城约6.8公里；和悦华玺同样距离天通苑北地铁站约3.7公里，未来科学城约6.8公里。

三项目均为限竞房，金辰府最高销售价格不得超过55650元/平，华润·理想国最高销售单价不得超过51996元。而三项目相对比，各有利弊，如果购房者对轨道交通依赖度比较强，华润·理想国与和悦华玺更适合一些，如果购房者的预算比较低，或许和悦华玺更有选择的余地。

因为位于北七家镇成熟的居住区，周边二手房小区众多。据侃爷了解，华润·理想国在2018年上半年开盘的时候，一时间带动了该区域二手房价格的上涨，价格在4万以上。

如今该区域的二手房价格，截图来源：链家

根据链家网该区域的二手房价格，该项目周边的二手房均价在3万—4万之间。以2004年建的普通商品房名佳花园为例，户型大小为90平米2居的房子报价330万。

随着北京楼市的持续降温，北京整体市场表现为量升价跌，侃爷根据中原数据得知，以10月份为例，10月北京普通住宅市场总成交额168.97亿元，环比今年9月下跌8%，共成交2878套，环比增加393套，总成交面积32.27万平方米，平均成交价52357元/平方米，环比今年9月下跌8000元/平方米，套均价587万元/套，环比减少151万元/套。

而曾经火爆的北七家楼市同北京其他热点区域一样，失去了往昔的热度，曾经的楼市“黑马”如今也步入寒冬。对于购房者而言，通常买涨不买跌，大部分购房者目前处于观望之中。对于刚需购房者该出手时则出手，市场变化难以预测，而具有潜力的楼市区域“肉眼可见”！

当然，对于上班族来说，住在北七家更适合在西三旗、西二旗、望京一带上班的上班族。

最后侃爷提醒，如今望京已经与中关村相匹敌。以美团、阿里为代表的诸多互联网企业在这里，不起眼的望京已经成为互联网圣地。那些曾经活跃在中关村的码农们，也正在大把大把的来到望京，望京东已经成为朝阳区的又一个CBD。

以此来看，北七家正在成为下一个“回天”地区，正在成为互联网圣地的“坚实后盾”，正成为码农们的下一个栖息区域。