我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔好，坐标山西太原，目前自住天朗美域98平二室一套，孩子2岁，考虑上学问题，想到市中心买学区房，目前看了晋福鑫园10年房龄电梯房119.2平，150多万，也是二室，因老人是外地的曾想过客厅改3室，但难度比较大，对于这种情况您的建议是19年适合买不？鉴于您的了解，选择这种电梯房还是6层洋房、公摊小的合适？从保值投资等方面。目前比较纠结，谢谢

回答：现在属于平稳期适合置换，优选电梯房，因为是纯投资，不能光考虑产品，还要看看性价比。洋房价格都比电梯高层贵许多，做高了价格基数会影响涨幅。所以除非是自住否则我也不会买老旧洋房。所以保值升值比楼梯房强，既然是改善型买房，建议多淘淘合适的三房，没必要自己改户型

提问：最近在看房，准备GPGD并发3套，之后可能用代票再买6个，可以做到一成甚至零首付，但是中介+银行渠道合计要5%成本，这样操作划算？感觉渠道成本好高啊！

回答：真能做到0-1成首付的话，5%并不算很贵。

但对你现金流要求较高，而且也要看房源。

通常，能写高的房子，资产质量本身相对比较差，例如老房子、楼梯顶复、大面积电梯顶复、地复等等。

提问：星叔你好，现居住在黑龙江牡丹江，有存款40万，夫妻月入共1W2，想投资套房产保值增值，有什么好的建议吗？

回答：牡丹江投资不入，几乎没潜力，东北城市建议重点考虑沈阳，唯一房价没有过完的且还重点在发展的。

提问：星叔，土地使用年限50面和70年有关系吗

回答：70年产权住宅，土地使用权性质和房地产使用性质均为住宅，设计用途也是住宅。

50年和40年产权也是一样，是公寓，其土地使用权性质和房地产登记用途为办公或者公寓（商业），设计用途为住宅。这种房子的实际规划用途是办公（50年）或者商业（40年）用途，只是开发商认为住宅比商业和办公的利润更高，才开发成住宅用途的。

提问： 星叔你好，我只有五十万左右资金，我应该买哪个地方的房子才能赚到钱

回答：首先看你是哪个城市的，未来无论人口还是经济都会向一线和强二线城市靠拢，所以你需要向你的省会城市靠拢。 1.我们更建议本土城市作战，最好到你本省会城市买房，购房资格还是管理更方便。 2.50w子弹跨省买房不合适，折腾也累，如果你的省会城市是强二线，建议赶紧淘笋上车，长持5年左右，必定迎来下一个波段

提问： 星叔：大连东港商务区星光耀的楼盘40年公寓产权，65平学区房，可租4500左右价位，以后可留自住，是否值得投资，东港大部分都是40年产权，有些楼盘150平以上为住宅，已有一套刚需楼盘作为投资，星光耀是否可入手？

回答：投资公寓还不如投资一套小户型住宅! 很多人认为公寓很便宜，并且包租，甚至租金几乎抵月供，还贷没压力。 殊不知，你是月供没压力，但是你的公寓从此就趴在那里再也不涨了，一个月收个几千的租金就像大姨妈一样求租客交租，什么时候才能收够100万的租？而旁边的住宅蹭蹭地涨上去了，一下子涨了100万！

提问： 星叔你好，请问怎么用0首付，或是低首付买房，谢谢！

回答：所谓“零首付”，指的是购房者在购房时首付款由开发商或者担保中介机构代购房者付款，每月按照购房者与开发商或者中介机构的协议定期免息或低息偿还首付款。 但是购房总额除首付款外，其余剩余的房款还是依旧购房者与银行按揭申请贷款，每月按时还款。那么，购房者就会面临首付、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力冲击。 零首付风险很大 不建议这样操作

提问： 星叔你好，我想问下杭州建德这个市房价还会涨吗，有潜力吗

回答：看你是自住还是投资，投资不建议，建德虽说算在杭州的范围以内，但是当地的经济水平与杭州完全脱轨。这就使得建德的房市成交量非常少的，按照城市化进程，未来建德吸纳人口的速度会放缓甚至被别的城市吸血，建议杭州淘笋

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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