曝图！详细说明，如何钉出千万家产！（6）

作为一个草创未就的房地产领域写手，刚到头条一月有余，发表的“拆迁”、”中介的手段“等文引起了大家的广泛关注，关于如何买卖房避坑、拆迁相关的问题也如雪片般飘来。

关于如何选择正确的拆迁补偿方式，如何争取更多的补偿款和奖励金，如何与拆迁办博弈，买卖房屋如何避坑，如何保证资金安全，如何选择户型等等问题，笔者还是很有经验的。

应粉丝要求，笔者将详细描述3次拆迁、4次购房的具体经历和所见所得所想。重点阐述政策导向、笔者家庭所犯的错误、如何与拆迁办博弈将利益最大化等，为求真实还原过程，还将曝光笔者家的拆迁安置协议、购房协议。希望能在大家拆迁或购房中起到一些作用。

背景：

笔者出生于20世纪80年代末，坐标南方二线城市，父母是土生土长的本地人，短短12年间，经历了3次不同政策下的拆迁：2007年古建筑群老宅拆迁；2016年新CBD地块拆迁；2019单位房改房拆迁。

三次拆迁再加上笔者家庭热衷购买房产，笔者家庭总资产稳稳破2千万，虽不能与一线城市相比，但在二线城市普通家庭中应该还算不错的。

前几篇文章中笔者阐述了2007年老宅拆迁的具体情节，2016年拆迁犯大错差点血本无归，有兴趣的可以在我的文章中查看。

上篇中我们提到了2019年初单位房拆迁在政策收紧的情况下，笔者家最终选择的货币补偿的方式，接下来我们深入剖析笔者如何将利益最大化。

因前两次拆迁过去许久，纸质材料不全，而第三次刚过去半年多，材料都在。接下来我们就上图。

装修补偿计算表

装修补偿方面，是最容易争取的，因人为主观性占比比较大，这个价格是可以和拆迁办商议的。装修补偿可以尽力争取，1000元/平是接近上限的。2016年笔者家另一套拆迁装修补偿拿到了1100元/平。

如果被拆迁人不知道市场价格，被忽悠按章办事，所有项目按上图计算，最后可能和笔者家亲戚一样，装修补偿只有400元/平，白白损失几万元。

笔者在此再次提醒大家，切记在争取装修补偿时，不要按项目算补偿，直接要打包价，因为就算按豪装来计算每个项目，都很难达到700元/平。

重头戏来了！

下图是笔者亲戚家的拆迁协议，和笔者家在同小区且平方几乎一样，因各种家庭原因，笔者不方便出面争取，几乎同样的房子，她家的装修补偿款为26374元，约440元/平。

笔者亲戚家拆迁协议

最开始拆迁办按实地丈量后给出的笔者家的装修补偿，仅18076元，约300元/平。经过笔者不懈努力，最终得到的结果是52769元,接近880元/平。虽然知道还有争取的空间，但是考虑到房子装修太过一般，而且已经是最后一天签约，谈崩了没有好处，故没有再继续争取。

（为防止大家觉得我是制表高手，特意留下电脑浏览器的选项卡，可以很明显看出是拆迁办的征收补偿管理系统）

笔者家拆迁协议

需要注意的是，认真对比笔者家和笔者亲戚家的协议书会发现，笔者家多了3.92平方的无产权面积，按35%折算计入确权面积，计1.37平，这里又多了3万元。

这个无产权面积是一个小杂物间，并不在房子的一楼，而是独立一排的一楼小房，土地是单位所有的国有资产，无法计入确权面积，在笔者多番努力下，拆迁办和单位协商后，同意由单位出面办理手续，将国有产权的杂物间也计入个人名下，而第一期其余所有业主，都没有争取到这方面的补偿，原本亲戚家还比我家大0.76平，但最终货币补偿反倒比我家少了4.3万。

关于储藏间，如果是写入房产证的，拆迁中按50%折算计入确权面积，如果是无证的储藏间，但又不是违章建筑，则按35%折算计入确权面积。笔者家这个储藏间并不是单纯的无证储藏间，而是国有资产，所以能由单位出面办理手续，按35%折算计入确权面积，已实属不易。

如果储藏间不在房产的的1楼，又没有经过审批，则有可能会被定性为违章建筑。对于违章建筑，笔者所在城市有严格的规定，1987年以前的，可按实际面积的50%折算计入确权面积，1987至2004年，按35%折算计入确权面积，2004以后补偿非常少或不予补偿。

而第二期的业主因笔者的努力也都的到了这方面的补偿，但因第二期的货币补偿款拖延了半年才下发，导致半年间，家庭心理压力和利息损失巨大，按4%计息，半年利息约3.5万。（最新消息，第三期签约的人群还有人没拿到货币补偿）

毫不夸张的说，此次拆迁中，笔者家应该算是大获全胜，30年的旧房子，装修非常一般，装修方面拿到880元/平的好价格，国有杂物间也争取到了私有化（因没有交房改房的钱，无房产证，私有化后按35%折算已经很满意了）。最大的胜利是在新政策出台前完成拆迁，如果按新政策执行，将会损失惨重。

为什么笔者邻居欢呼雀跃，普通同庆，大呼还好已经拆了，逃过一劫？

因为新政实在太可怕，导向去库存。取消货币补偿（1环内依旧有货币补偿，但补偿价格是原价的7或8折），取消原拆原迁，全部为异地安置，安置点为十多年间挑剩的地段不太好的安置房。

最近拆迁中得以闻名笔者全市的“网红安置房”联建新苑和双湖新城，在可选的地段中，算不错的，联建新苑离万达商圈不远，但是却被3大牛逼体包围：火葬场（下图红圈位置）距离不足1公里、精神病院（第四医院）距离不足1.3公里、肺科医院（距离1.5公里）。

联建新苑

而双湖新城离万达稍远一些，却也被3大牛逼体包围：肺科医院（直线距离不足0.5公里）、精神病院（第四医院）距离不足1.3公里、火葬场（下图红圈位置）距离1公里多

双湖新城

看到这里有没有想哭的感觉，这个政策下，拆迁不仅不能致富，估计还要掉一地头发。

纵观笔者经历的3次拆迁，2007年以拿安置房为主，拿货币补偿非常亏。2016年仍以拿安置房为主，但如果早拿货币补偿并拿去买房，也不亏。2019年初，货币补偿十分合算，拿房需要等期房建设，耗时未明。2019年下半年，几乎是没的选择了，只有异地安置这一条路可以选，而且地段都不太好。

我是“房地产先锋号”，非房地产相关从业人员，聊拆迁，看户型，论过户，买卖房避坑、维权，地产有关看这就对了！