自从被称作“长租公寓元年”的2016年以来，长租公寓领域同时迎来了政策东风与资本杠杆，经历了各界的一哄而上，也经历了随后的“一哄而散”，而留下来的企业越发成为焦点。

困扰业界人士的问题无非一类：长租公寓能否盈利？在重投入、长周期的回报下，如何建立更安全的业务链条？

作为最早涉猎长租公寓领域之一的万科泊寓，无疑在这方面趟出了新路。

一直以来，不论是项目保有量还是拓展规模，万科泊寓都被视为业界“头部品牌”。据悉，早在2014年，万科便推出了万科驿”“万科派”“被窝公寓”等长租公寓品牌；直到2016年，集团将旗下所有同类项目规整为统一的“万科泊寓”。截至6月30日，万科泊寓已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州等14个核心城市。其中，仅北京地区便已有11家门店开业运营，总房间数2132间，整体出租率超过95%。

而在万科泊寓的各大项目中，位于北京高立庄的门店当前 “未租先火”。目前高立庄项目已完成封顶，计划明年4月提供入住。凭借模型展厅内提前还原的公寓功能区，这里已然成为一处“网红打卡”盛地。浴室内的“声控喊泉”，别出心裁的“单身狗的烛光晚餐”，复制建造的知名“库布西耶小木屋”，令慕名而来受众自带互动性与传播性。

当然，上述项目所带的标签不止“网红”，其“高端复合型社区”的功能定位，对于“集体土地租赁房”的率先试水，以及背后集团“收敛聚焦”的整体战略布局，无疑可为长租公寓领域提供一次全新的范本。

新潮的高端复合型社区

如果足不出户，就能在“小泊剧场”大荧幕观影，在娱乐区召唤朋友桌游联谊，在共享厨房合作烹制美食，在“云中图书馆”参加阅读分享会，那这对于追求现代化社交体验的年轻人而言，无疑具有新奇的吸引力。

以万科泊寓高立庄店为例，作为目前北京“泊寓”旗下最大的在建项目，尽管距离公寓建成入住还有半年，在传播与口碑发酵上已经如火如荼。

这里的展厅除了将上述的功能区提前还原，还新设产品体验仓，吸引参观者互动反馈。比如，“墙体颜色偏好藕粉还是黛青？”“以下床垫你会选择哪种材质？”“客厅布置要电视配沙发还是投影仪配懒人沙发？”—— 结合小程序搜集用户反馈，使公寓在装配前期就融入用户喜好。

但对于多数租户而言，更重要的无疑是公寓的实用性，即公寓的区位、户型、性价比、安全与环保。

据悉，泊寓高立庄店位于南四环与南五环之间，临近丰台科技园、西红门两大商圈，地上建筑规模为13.5万平方米，首批开间700余套，目标客群定位于20—35岁的青年白领。

具体来看，公寓户型包括独立开间、一居室、二居室等多种户型，面积约30平方米，租金价格3000元/月起，最低租期接受季租。

“参考周边小区价格，以一居室为例，它的租金定价比周边同品质一居室的房租更低，租期上也比较灵活，符合年轻人的支付能力。”北京万科泊寓高立庄项目的工作人员介绍。

与此同时，在满足装备齐全、拎包入住等条件外，泊寓同样强调其安全性与环保性。即通过刷脸识别、密码锁门、公安系统联网等手段构筑安保系统；以“干法作业”实现装修零甲醛。“在墙面材质上，万科泊寓使用的是竹木纤维板和ALD墙板，装修和清洁时直接抠除、替换即可，不涉及胶粘等湿法作业，工期快、好维护。” 上述负责人介绍。

另与传统意义上的租房相区别的是，北京万科泊寓主打“高端复合型社区”。

据北京万科泊寓有关负责人介绍，高立庄店项目属于综合租赁型社区，在土地用途上包括了住宅、商业和办公。也就是说，除了健身跑道、羽毛球场、地下停车场等生活设施，这里还将通过招商引进盒马鲜生、便利蜂、华为体验店、酒吧等社区底商，另附自建的社区幼儿园。

“高立庄项目将配套建设2万平方米的商业设施、2万平方米的办公设施。”上述负责人表示，“这里将不再是上班族睡觉的地方，更将成为青年综合社区，变成精英创业圈、人才交流圈与社区娱乐圈。”

据悉，目前高立庄店项目已向周边企业和个人启动预租。而早在此前7月，该项目便与“中关村科技园区丰台区管委会”签约，实现了针对企业预租的批量化，并拟在未来开通班车。

另值得一提的是，与万科泊寓目前在北京已经开业的11家门店相比，在建的高立庄店还另带特殊性——“村集体用地”与“自建型长租公寓”。

那么，踏上“集体用地”的万科泊寓，在运营模式上有何考究？是否迎上了长租公寓领域的又一个风口？

集体用地上的长租公寓新路径

万科泊寓又被称为北京集体土地租赁房“第一个吃螃蟹的人”，目前已在北京获取了6个集体土地租赁住房项目，总建筑面积可达75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。

6大地块中，除了高立庄店，目前万科的在建项目还有成寿寺店，而草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖4地也将在今年开工。

事实上，随着部分城市对集体用地租赁房试点的陆续开展，业界对这一新的市场供给形式报以期待和观望。在盘活土地资源、增加村集体收入、丰富租赁市场供给及平抑租金等方面，这种全新形式向来被视为一举多得。

据悉，早在2017年，原国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；到了今年7月，财政部、住建部再度确定了16座城市作为2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

而租赁住房供需矛盾最为凸出的北京，拟在2017年至2021年间，供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。其中，大兴区可通过挂牌的形式，对集体建设用地公开出让流转；大兴区以外的，国企可通过作价入股、联营模式与集体经济组织合作开发，非国企可通过经营权租赁的模式与集体经济组织合作。

因此，在投入成本、盈利周期以及退出机制上，于北京地区率先试水的万科泊寓，可以再次充当典型案例。

目前北京万科泊寓目前采取的是与村集体合作的形式，双方共同成立合资公司，房企向村集体支付费用获得土地经营权，未来村集体还能获得集体分红。“成寿寺、高立庄项目都获得了50年的土地经营权。在合资的公司中，村集体持股51%、万科持股49%。”北京万科泊寓相关负责人表示。

在这种背景下，万科泊寓所获得的直接裨益是土地成本的降低。即“虽然获得经营权需要支付费用，但比起拿地，前期投入相对降低。”与此同时，50年的经营权时限，已为公寓的营收回本提供了足够的空间。

另外，相比改造类公寓需要面临的千千万万个性格迥异的“房东”，在集体用地上进行公寓自建，无疑来得更加系统而简单。

而在此前，多数长租公寓的运营模式，是以收购、长期租赁等方式获得物业的使用权，随后将其装修改造成为整栋公寓的方式出租，承租期多为5-10年。但这种模式下，前期投入的租金及装修运营成本，回报变现至少需要5-8年。重投入与长周期，成为困扰运营商的老大难。

据北京万科方面介绍，目前北京长租公寓的在运营项目多为改造类，全市约4万间，但随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3-5年，集体土地新建项目市场占比将超过90%，极大地补充北京租赁住房的供给。

不过，就目前来看，并非所有的长租公寓运营商都对集体土地公租房抱以热情。根据规定，集体土地建设租赁住房的，不可用于抵押，这使得大部分项目实施主体在融资、退出机制上面临阻碍，而大企业也须采取信用担保的方式获取银行融资。“从这一层面讲，入场企业需要有强大的资金和资本做背书。”北京万科泊寓相关负责人如此表示。

事实上，不论是改造型公寓还是自建型公寓，入不敷出的资金池，一度成为制约行业发展的关键。而伴随2018年的长租公寓暴雷现象频出、热潮逐渐消退，“活下来”的运营商开始转变策略，从以量取胜过渡到关注现有资产的经营。其中，北京万科泊寓最是呼吁“寻求中长期收益”。

从拓展规模到收敛聚焦

今年7月，克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》。万科泊寓以23万间的拓展规模，在今年上半年的同类长租公寓排名第一。紧随其后的是龙湖冠寓与旭辉领寓，上半年拓展规模依次为11万间、6万间。

尽管万科泊寓依旧坚守“长租公寓头部品牌”地位，但对比去年同期近三倍的增长规模，其拓展速度已然放缓。步入2019年以来，万科泊寓暂时关停了“万村计划”等低效资产，聚焦现有项目的经营提升。

而这也继众多长租公寓玩家一哄而上而又频频暴雷之后，万科泊寓的理性沉淀。

往期回顾，2016年以来，政策春风与资本红利裹挟而来。国务院提出 “建立租购并举的城镇住房制度”，中央经济工作会议要求“加快机构化、规模化的租赁企业发展”。同时期“0首付租房”“芝麻信用分超过600即可免押金租房”等形式出现，京东、支付宝相继杀入租房市场。

长租公寓运营商此后接连崛起，一批头部房企也推出“租售并举”，除了万科，另有朗诗、龙湖、碧桂园、远洋、佳兆业纷纷进场。

不过，彼时热闹的长租公寓市场，在盈利操作上整体简单粗暴，即依靠不断融资和大量房屋签约抢占市场先机，当中不乏“高收低租”的现象。一旦房屋空置率变高、资金池紧缩，曾经埋下的雷便成为定时炸弹。

2018年，以GO窝公寓、寓见公寓、鼎家公寓为例的10家长租公寓扎堆暴雷。今年以来，以远洋、朗诗为代表的头部房企宣布将长租公寓剥离至旗下控股集团。

一时间，业界纷纷质疑长租公寓的运营模式，质疑其最根本的问题——盈利。根据克而瑞的监测数据，目前国内20家重点城市，公寓租金回报率普遍为1%到3%。

对此，早在2018年万科泊寓的年中业绩推介会上，万科泊寓首席执行官、总裁祝九胜谈到：“如果从盈利模式上来说，没有一家机构能保证此时此刻是赚钱的。盈亏我们相信是一个中长期的考量。”他进一步表示，长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。

而据万科2018年业绩会的透露，其长租公寓在2018年的业绩收入接近9亿。作为万科转型成为“城市配套服务商”战略的重要一环，万科泊寓或将在远期规划中达成更理想的盈收。

当然，想要做成这门细水长流的生意，运营商必须具备足够的底气。万科泊寓高立庄店项目负责人对此介绍，“从这一层面讲，万科泊寓具有两大优势，一是资金优势，依托背后的地产销售，拥有稳定的资金链；二是资源优势，尤其是自建型公寓方面，品质是对照万科住宅的标准执行，而凭借万科历经35年发展所积累的供应商资源与技术经验，能够走在同领域前列。”

目前可见的是，万科对旗下泊寓品牌进行了调整。包括针对泊寓成立独立的事业部，高级副总裁孙嘉自5月开始担任董事长和第一负责人，长租公寓团队在其带领下进行组织重建和人事匹配；引入REITs（房地产信托投资基金），降低成本负担，实现万科泊寓运营的标准化等。而在发展基调上，万科泊寓的目前更多表现为 “收敛聚焦”和“巩固基本盘”。

毋庸置疑的是，在住房供需矛盾依然存在的当下，长租公寓始终具有较大的发展空间。以北京为例，贝壳统计数据显示，北京地区租赁人口为800万人，而传统意义上的租赁房源量仅350万间，房租均价每年约10%。或许正是基于长租公寓巨大的价值潜力，万科董事会主席郁亮才不止一次地表示：“在房地产领域，必须在租售并举两个领域做到数一数二，才是行业领先领跑的公司。”