北京副中心C形突围，首旅500亿下注环球影城

北京副中心C形突围，首旅500亿下注环球影城" inline="0">

楼市资本论看来，通州三驾马车板块格局正在形成，北京副中心C形突围，首旅500亿下注环球影城，成为瞩目的大事件。

10月12日，在项目开工三年后，北京环球度假区首次公布环球影城建设中的七大主题景区，分别是：功夫熊猫盖世之地、变形金刚基地、侏罗纪世界努布拉岛、小黄人乐园、哈利波特的魔法世界、好莱坞以及未来水世界。

北京环球影城主题公园一期占地1.2平方公里，加上外围2.8平方公里的度假区，计划投资500亿。无论体量之大，还是投资之巨，都堪称全球巨无霸级文旅项目。

近日，楼市资本论探访环球影城建设工地，独家揭秘工程最新进展，发现有些大型娱乐项目已经初具雏形，比如文旅区5号大门内的过山车，是世界上首个基于《变形金刚》系列科幻动作电影而打造的主题景区，建成后效果如右。

下面这片圆锥体建筑，是哈利波特魔法世界中的霍格沃兹魔法学校，其塔型钢结构已经基本搭建完成，建成后将让哈利波特的影迷们，第一时间体验魔法世界的神奇魅力。

从工地鸟瞰图来看，近处的拱形屋顶，对应景区可能是好莱坞大道；中间穹顶建筑，可能是功夫熊猫主题景区；远处的蓝色建筑，可能是环球主题酒店或诺金度假酒店。

楼市资本论注意到，环球影城是北京城市副中心地标性文旅项目。项目所在的文化旅游区，与运河商务区、行政办公区和城市绿心一道，围绕现有通州城区，组成一条“C”形开发建设带。

今年1月，北京市级行政单位东迁副中心行政办公区；7月，运河商务区启动一期招商。而据副中心文化旅游区管委会官宣，项目基础设施建设将于2020年底完成，2021年上半年试运行一段时间后，择日正式开园。

楼市资本论看来，这意味着，环球影城将作为副中心行政、商务、文旅三大主体功能区建设的最后一站，助力副中心实现“C”形突围。

【一】环球影城板块，首旅集团千亿操盘

环球影城由首都旅游集团联合美国康卡斯特NBC环球公司，共同建设运营。

首旅集团1998年组建，是一家涵盖“食宿行游购娱”全旅游产业链的六大专业板块、资产超千亿的的大型旅游企业集团。旗下拥有王府井、首商股份、首旅酒店、全聚德4家上市公司，去年营业收入753亿元，利润总额27亿元。

从公开报道看，2013年11月，首旅牵头，与其它三家北京公司注册成立首寰文化旅游投资有限公司，注册资本33亿元。首寰投资作为项目平台公司，又与美国环球公司成立两个合资公司，共同开发运营环球影城。一个负责公园主体投资与建设，中方占股70%，美方占股30%；另一个负责管理运营，中方占股30%，美方占股70%。

楼市资本论了解到，早在平台公司成立前，环球影城就已于2001年开始项目筹划，列入“北京市2009年重点项目”，但直到2014年9月才获批启动。受阻原因，据说是国家希望北京方面“再从文化战略安全角度做深入论证，压缩投资规模，加入更多的中国元素。”

从国家发改委的批复文件来看，环球影城项目拟落地通州，占地面积20.64万平方米，预算投资120亿，最快将在2019年建成营业。

2016年7月，首寰投资以底价87亿元在通州拿地，创下北京历年总价地王。该地块位于通州文化旅游区内，建设用地面积约207.08万平方米，规划建筑面积≤164.27万平方米。项目用地比批复时扩大了十倍，显然与通州升级为北京副中心有关。

至此，环球影城项目终于落地副中心文旅度假区，开始进入工程建设阶段。首旅集团董事长段强表示，项目将分三期建设：第一期是环球影城主题公园，引进环球影业的主题游乐项目；第二期是中国主题公园，计划引进孙悟空等国内经典主题；第三期考虑建设水上乐园。

2016年10月，环球影城主题公园举行场地土方填垫工程开工仪式；2018年末完成工程规划设计，主体工程正式动工；同时配套建设环球景城地铁站及两条地铁线路——地铁七号线东延线和八通线南延线，计划今年年底建成开通并试运行。

而首旅集团董事长段强表示，环球主题公园及度假区规划占地4平方公里，包含土地征用费、基础设施建设费用在内，预计总投资超过1000亿元。其中，一期工程占地1.6平方公里、投资约460亿元，拟于2020年10月全部竣工，2021年春季正式开园，将是世界上规模最大的环球影城主题公园。

届时，环球影城可创造上万个就业岗位，每年接待游客量预计超过1000万，毫无疑问将带动副中心文旅产业和城市形象显著提升。

【二】环球影城压轴，副中心C形突围

北京城市副中心规划面积155平方公里，围绕行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，以京杭大运河为生态文明带、以北京东六环为创新发展轴，规划构建“一带一轴多组团”城市布局。

楼市资本论发现，副中心一带一轴，串联起行政办公、商务服务、文化旅游三大主体功能区，再加上以城市绿心为依托的市民中心，紧贴通州现有主城区，组成了一个弧长约15公里的“C”形包围圈。

这个“C”形包围圈从上到下，依次是：

1、运河商务区：

位于京杭大运河源头五河交汇处，占地17.48平方公里，面积是北京CBD的2.5倍，聚焦于以“总部经济、财富管理”为引领的高端商务产业。

目前基础设施建设已基本完成，一期16个开发项目总建筑面积680万平米，今年7月启动招商，金融集聚态势初步显现。

2、行政办公区：

占地约6平方公里，建设规模约380万平方米。去年底，一期工程已基本建成，具备入驻条件，第一批35个政府部门、165家单位开始陆续进驻。

今年1月正式投入使用，北京市委、市人大、市政府、市政协分别举行揭牌仪式，标志北京行政中心完成东迁，开始挂牌办公。

3、文化旅游区：

规划面积12平方公里，其中环球项目占地4平方公里，包括环球主题公园和度假区两大部分，与行政办公区和运河商务区直线距离5公里左右。

目前景区部分楼体已结构封顶，主要大型游乐设施正在安装调试，配套设施正进行地上施工，明年底可望全部竣工。

楼市资本论了解到，从2019-2021年，北京方面计划投资万亿进行副中心建设。从行政区1月启用到商务区7月招商，再到环球影城2021年春建成开园，这个巨无霸级的文旅项目，将作为点睛之笔，给三大主体功能区建设进行最后收官，并引领副中心“C”形开发区突围升级。

【三】环球影城文旅桥头堡正在形成

环球影城如何引领副中心突围升级？楼市资本论对比2016年开园的上海迪斯尼乐园，或可窥见大型文旅项目的资本力量及其市场影响。

一是拉动物业升值。

上海迪士尼度假区2011年破土动工时，工地周边人烟稀少，甚至没有一条像样的马路，一手房成交均价不足1.9万元/平方米，5年后建成开园时，周边房价已经涨到5万元/平方米，翻了一倍还多。目前，在严格限购下，环球影城周边二手房价约4.5万元/平方米，参照上海迪士尼的物业升值效应，业内估计开园后周边房价将有望升值。

二是引领文旅融合。

中国目前主题乐园遍地开花，业内预计其市场明年将达到 120 亿美元，超越美、日，成为全球最大的主题公园市场。作为副中心文旅桥头堡，环球影城后续将引进美国先进商业形态，与中国文化元素有机结合，建设包括中国动漫、电影、艺术、文创等在内的文化产业聚集区及演艺小镇，引领文旅融合发展，带动行业整体升级。

三是带动区域发展。

大型主题公园对产业的带动系数大概是1.9。上海迪士尼每年接纳游客近1500万人次，年收入约330亿元，开园以后对区域整体市场环境，包括交通、住宿、餐饮、酒店、旅游等行业利好非常明显。北京环球影城预计每年接待游客超过1000万人，相关收益高达800亿元，除了直接带动文旅区、副中心相关产业发展，其溢出效应也会拓展到北三县乃至整个京津冀区域。

千亿资产的北京首旅，操盘千亿投资的环球影城，有压力也有动力。筹划运作近20年，如今，这个巨无霸文旅项目赶上副中心建设大潮，历史性的作用值得期待。

楼市资本论可以预期，作为城市副中心三大主体功能区的压轴大戏和收官作品，环球影城不仅会点燃北京文旅产业，还将引爆整个京津冀。