集体建设用地入市全国推行倒计时

冯颖祎

再过数月，试点多年的集体经营性建设用地入市将全国推行，此举将对房地产行业带来的影响，业界议论纷纷。

今年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》的决定。此次修改被认为在土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革方面均有所突破。

按照新的《土地管理法》，明年元旦之后集体经营性建设用地入市就将全国推行。业内人士认为，这意味着农村集体经营性建设用地可以和国有建设用地享受同等待遇，同等入市，同权同价。而这将改变当今土地市场的供应格局，关系到房地产行业走向，甚至关系到未来房价走势。

《中国经营报》记者注意到，北京在集体建设用地入市方面走在了全国的前列，不仅在近日成交了首宗建设共有产权房的集体建设用地，而且已经确定68个集体建设用地建设租赁性住房项目。

首例可交易宅地成交

集体建设用地建设共有产权房，北京再次走出关键一步。

日前，位于大兴区瀛海镇的一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交，将建设共有产权住房。这意味着北京市利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地完成，将进入建设阶段。

公告显示，上述地块竞得人为北京上瑞置业有限公司，成交价格为15.13亿元，以起始价成交。该地块位于南五环外，京台高速与黄亦路交叉口附近，周边有地铁8号线瀛海站，交通较为便利。

根据挂牌文件，共有产权房建筑规模为10.4万平方米，按照15.13亿元成交价计算，楼面价为1.46万元/平方米。未来共有产权房售价限定为2.9万元/平方米，建成后可售货值大约为30.15亿元。获取项目当天，北京上瑞置业有限公司股东方正商实业（00185.HK）也公告了这一消息。

《中国经营报》记者了解到，此前北京成交的集体建设用地中，主要为商办产业用地和租赁房项目，用来建设可以销售的共有产权房项目，在北京乃至全国尚属首例。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，相比集体建设用地建设公租房，因为收益时间长，投入成本高。集体建设用地建设共有产权等保障房，集体投入少，收益快，村集体意愿更强烈。

张大伟认为，这一政策如果全面试点，将会带来大量的土地供应。但需要明确的是土地使用年限，以及使用年期到期后如何续期。另外，对于北京来说，这一类型的共有产权房，到底如何计算购房者的产权比例，肯定不能按照商品房对比，所以后续肯定还有更多的配套政策。但这个政策的变化，可以说是集体建设用地使用的一大部分，意义非常大。记者了解到，此次正商实业获取北京集体建设用地项目是第一次外埠民营企业在北京获取此类项目。

北京最早的集体建设用地试点项目运营商和开发商大多属于当地村镇集体企业。但是近年来，集体建设用地入市项目不断引进外部企业进行开发建设。比如，2018年上半年，万科连续获得北京两个集体建设用地项目。

2018年3月6日，北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目，其中包括北京汇瀛恒安置业有限公司的瀛海镇集体经营性建设用地入市试点（一期）地块，北京万科天恒产城建设有限公司持股49%。十天之后，北京市发改委批复核准丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目。

一位熟悉北京住房租赁市场的人士向记者介绍，万科作为国资背景的优秀房地产企业，在市场上口碑不错。同时万科也在北京经营多年，有一定的资源，而且万科也有自己的长租公寓板块。所以在获取集体建设用地方面，万科有着很强的优势。

9月24日，北京市住建委副主任李荣庆对外披露，到目前为止，共确定68个集体建设用地租赁住房试点项目，现在已开工21个，可以提供房源约2.7万套。

融资渠道多样化

一位早期参与集体建设用地项目开发的工作人员曾向记者表示，“（集体建设用地项目）筹资、建设压力比较大。土地性质有抵押贷款限制，但是要花钱建设，集体企业只能想办法做其他抵押贷款。”

记者此前采访了解到，大多试点项目面临资金压力大的问题。而面对租赁住房大量供应，单一的融资渠道已经很难满足集体建设用地租赁住房建设的需求。

作为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，北京市正在逐步完善资金支持等配套举措。2018年5月，北京市住建委发布《加大金融支持力度，全力推进集体建设用地建设租赁房试点工作》一文，并正式公布了首批4家银行试点集体建设用地租赁房贷款的具体融资方案。

当时的消息显示，国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定具体融资方案，将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

其中，贷款期限最长可达25~30年并可灵活还款，设置宽限期，宽限期内只还利息不需还本，且建设期内利息可用贷款偿还。运营期可根据项目出租率情况设置灵活的还本付息计划。贷款利率根据借款人、担保人及项目情况，在基准利率基础上综合确定。贷款金额最高可达项目总投资的80%。

值得注意的是，项目取得建设项目用地预审意见、立项批复文件、规划意见、项目占地批复、环评批复等文件后即可申请贷款，申请材料齐全的情况下，20~40个工作日即可获批。项目取得施工许可证后银行放款。

除了上述政策支持外，记者了解到，在不久前万科发行的一笔债券中，也涉及到了集体建设用地建设租赁住房项目。

9月22日，万科发布的住房租赁专项公司债券（第二期）显示，募集资金的用途，拟用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。25亿元的发行规模中，17.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。

本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目包括重资产项目和集体建设用地住房租赁项目，一共7个。其中集体建设用地住房租赁项目为北京草桥项目，是万科以租赁方式取得集体建设用地租赁住房项目经营权，项目建成后只能用于租赁，不得对外销售。

北京1000公顷集体建设用地“在路上”

在今年8月的一个活动上，大兴区政府有关负责人介绍集体建设用地大兴经验时表示，大兴区率先探索土地制度改革方面的制度性障碍，于2015年3月参加到改革试点中。大兴区代表北京市承担农村集体经营性建设用地入市改革、征地制度改革和宅基地制度改革的三项改革试点任务，且进行了以下六个方面的创新做法，分别是规划先行、减量发展、新型主体、程序简化、产业多元以及金融创新。

对于大兴区集体建设用地入市情况，该负责人表示，截至目前，大兴区共完成集体建设用地交易达130公顷，交易额超过190亿元。另外，全区已有超过530公顷储备地块获得控规批复，还有约80公顷已完全具备上市条件。

记者了解到，2017年以来，住建部、国家发展改革委、国土资源部等部委先后联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2015年2月，北京大兴等33县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

根据规划，2017～2021年，北京计划供应1000公顷（1000万平方米）集体建设用地，用于建设集体租赁住房。从目前在建和即将推出的项目来看，大部分集中在大兴区。

《中国经营报》记者从知情人士处了解到，目前大兴区成立北京市唯一的集体建设用地试点办公室，负责大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作。

值得注意的是，大兴区政府在2015年末印发了《大兴农村集体经营性用地入市试点工作方案》，文件中对集体建设用地入市经营做了详细的计划和分工。

“地价相对便宜的集体建设用地项目不断入市，可以增加供给，起到稀释北京的房价和地价的作用，对于抑制房价上涨将起到重要的作用。”北京房地产法学会秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国经营报》记者采访时表示，北京还是要落实租购并举，她认为集体建设用地入市的项目还是以租赁住房为主，保障性住房为辅。