在2015年以前买房的人是幸运的，在2016年之前买房的人也是开心的，在2017年买房的脸上也是微笑的，这是楼市火爆的3年，即便是2018年和2019年少数城市也享受这这轮行情的余温，这轮持续将近4年的楼市行情是房地产20年来最为持久和最为强烈的一次行情。我们疑惑的是：为什么会在2015年开启这轮行情，产生的因素和要素有哪些？他的节奏是怎么样的？带着这样的问题，笔者尝试通过自己的经历和经济学知识做一次回顾和分析。

1、这轮楼市行情的时间起点和终点

要确定这轮楼市行情的时间起点和终点首先我们要确定这轮楼市行情的标准，这个标准就是“商品房销售面积”，成为成交量是行情判断的主要标志，统计局每个月都公布一次的商品房销售面积，从全国范围来看，这轮行情的起点是2015年，如果更精确一点的话是2015年的6月份，而这轮行情的终点是2018年，精确的时间点是2018年12月。

1.1、行情的起点：2015年6月！

因为2015年6月份商品房销售面积从负增长转为正增长，2015年前5个月商品房累计销售面积是3.6亿平方米，同比增长-0.2%，这是从2014年以来的第17个月的负增长了，而到了2015年的6月份，前6个月的累计销售面积是5亿平方米，同比增长3.9%，这是从2014年的首次转为正数增长，说明楼市的行情回暖了。下图完整的记录了从2014年以来商品房销售面积的同比增速情况。

图片来自国家统计局网站

1.2、行情的终点：2018年12月

从2015年6月销售面积增速转为正增长后，楼市的成交情况就转入了回暖状态，到了2016年成交面积更是进入井喷状态，2017年和2018年依然延续了这个状态，不过成交面积的增速是在逐渐下滑的，到了2019年2月，商品房销售面积是1.4亿平米，同比增长-3.6%，这是从2015年6月份以来的首次，而2018年12月份累计销售面积是17.2亿平米，同比增长1.3%，所以可以把2018年12月看作是这轮行情的结束时间点。这轮行情足足持续了43个月时间，3年半的时间，是房地产历史上时间最长的一次。

2、这轮行情产生的原因和因素

这轮行情产生的因素主要有3点，首先是自从2010年国十条发布后楼市进入了严调控阶段，刚需的需求被压制了，这些需求累积有待释放；其次是以去库存为目标的对楼市各项松绑；最后是三四线城市棚改带来的巨大居住需求以及货币化补偿带来的购买力。

2.1、2010年国十条发布后楼市进入严格调控阶段，需求被抑制导致需求累积有待释放

每一项重大经济事件的发生都是国内外多种因素影响/约的结果，国十条的发布有其迫切的宏观背景，2007年美国次贷危机，美国5大投行倒闭了2个，房利美和房贷美（美国最大的两个非银行住房抵押贷款机构）也破产了，又加之金融衍生工具的滥用，住房抵押贷款被设计成各种债券（俗称次级债券）销售给全球各种机构，由此造成了一次全球性的金融危机，这次危机也被称为是“百年一遇”的金融危机，这次事件不仅对美国影响重大，对欧洲的影响更大，欧洲至今还在这种影响中未走出来。美国国内经济受到重创，一方面影响了中国的出口产业，另一方面美国为了解决危机，必须向市场释放流动性，于是进行了货币量化宽松政策（俗称QE），而这个政策是需要有人配合的，于是美国财政部长向中国求助了，中国一方面购买了美国债券，一方面也推出了4万亿的投资计划。（如下图所示：经济增长主要是依靠第二产业拉起的）

随着这次4万亿的投资计划力挽狂澜，急剧下滑的外贸业务迅速恢复正增长，随着基建投资 加码和房地产项目上马，国内经济也走了一次V字型。一方面中国经济的季度增速从2007年第二季度最高15%的增速迅速下滑到2009年的6.4%，说是腰斩都不为过，在2008年已经工作过的人应该会有很深的体会，当时在做生意的读者体会会更深。但是从2009年第二季度开始中国经济开始了强力的反弹，GDP增速在2010年第一季度甚至达到了12.1%，一年时间，足足把经济拉升了1倍！随着经济被拉起的还有股市以及房地产，股市从2008年11月的1664点涨到了2009年8月的3478点，上涨了一倍有余。而房地产更是起死回生，深圳的房价在2008年腰斩，但是从2009开始进入恢复上涨通道

数据来自国家统计局网站

2007年10月当月全国商品房成交均价是4200元/平米，而到了2008年12月房价跌到了3717元/平米，房价下跌了近500元/平米，下降幅度达到12%，一线城市房价下降幅度要大得多！经过这次天量投资计划后，经济恢复，房地产复苏，迎来了一轮爆发潮，到了2009年11月全国商品成交均价达到了5045元/平米，相比2008年12月的3717元/平米，上涨幅度达到了36%，仅仅只用了1年时间，所以在2010年就迎来了国十条，对楼市进行了严厉的调控！

这次调控一直到2014年都没有明显的放松，期间房价起起伏，除了在一线城市有明显的上涨外，其他的绝大部分地区的城市房价涨幅还算稳定，2014年12月全国商品房成交均价是6323元/平米，相比2009年11月份的房价涨幅为25%，年均涨幅不到5%。

而2014年12月到2019年8月这5年的时间，房价从6323元/平米上涨到了9364元/平米，上涨幅度超过48%，这个涨幅接近上一个“5年”的2倍。

2010年之后房地产被抑制了5年，房价也基本稳定了5年，不过也有不少需求被抑制了，待到2015年楼市松绑后就释放出来了。

2.2、去库存为目的对楼市的松绑

房地产库存高企成为2015年一个非常头痛的经济问题，于是去库存成为了当时的目标，要去库存，一方面是要减少新房的建设，这个在2014年和2015年就已经有所体现从下图可以看出，从2013年开始房地产业土地购置面积就是负增长，而到了2015年的时候，萎缩的面积是百分之三十以上的比例，这个变化是非常大的。（这个变化也未未来几年房价上涨提供了基础），土地是房地产之母，没有土地房地产就是无米之炊。2013年到2015年土地的萎缩也成为了当时去库存的一个政策。

上面是从供给着手，下面就是从需求着手，2014年央行降息1次，2015年央行降息4次，房贷基准利率降至4.9%，到了2016年房贷利率打折已经不是稀罕事，最多的打九折，这个还是全国平均水平，如果看单个城市打八折都不是没可能的事情。

至于降低首付，降低购房资格的门槛，这些措施也都在当时同时铺开，这样就把多年抑制的需求释放出来了。

这样就打开了2015年楼市行情之门，楼市回暖，那些被抑制的需求开始关注楼市，逐步入场，2016年商品房销售面积同比大幅增长，市场回暖也吸引了更多的人入场，因为再不买就涨价了！买房的需求加速释放，甚至还透支了未来的购房需求。同时在二三线城市还有棚改的加持！

2.3、棚改的实施

棚改的实施在这个行情中加速了房价上涨的趋势，一方面棚改拆了房子，带来了大量的刚需居住需求，一方面棚改的货币化补偿，说白了就是直接给住户现金补偿，手持巨额现金而又无房居住的人自然就跑去买新房了，这个政策在短时间的大面积实施，客观上让房价上涨又加了一把火。

2015年完成棚改580万套，2016年完成棚改600万套，2017年完成棚改609万套，2018年棚改626万套，4年合计完成棚改2400万套，涉及将近1亿人口“出棚上楼”，2019年棚改套数腰斩到300万套左右，而且是实物补偿为主。

总结：以上大致就是过去4年房地产走势的始末，未来“房住不炒”是核心，是上限，“稳地价、稳房价、稳预期”是重心，也是下限，房地产的黄金十年已经过去，过去多种让楼市走牛的支撑因素已经发生变化。

下一期笔者将讲述：《这轮楼市行情的传导趋势：是如何从一线城市走向县城的！》。