小长假才刚结束，北京楼市就传来一阵阵“噩耗”。

今天（10月8日），北京日报刊登两篇文章，单从标题来看，就特别有意思。

上一篇《房贷利率“换锚”北京楼市平稳》，文章开篇提到“由于利率水平几无变化，二手房市场的表现也未受到丝毫影响。”。

下一篇便是《黄金周二手房日均成交约10套》，文章开头第一句话便感叹道“北京楼市‘金九银十’预期再落空”。

北京的二手房市场是表现平稳呢，还是遇冷？

似乎已经很明显了！

也别纠结太多，直接将其理解为“北京楼市继续平稳遇冷”就行了。

01、北京楼市遇冷

中原地产研究院提供的数据显示：10月1-5日，北京二手房的网签数量为26套，低于2018年同期的29套，新建住宅签约量则基本持平。

诸葛找房的数据显示：10月1日—7日北京市二手房累计成交49套，累计成交面积5629.47㎡。10月07日单日成交14套，环比前一日上涨600%。二手房成交面积2044.54㎡，环比前一日上涨1238.84% ；

其中 ，二手住宅累计成交41套，累计成交面积4650.75㎡。仅10月7日单日成交13套，环比前一日上涨550%，单日二手住宅成交面积1860.28㎡，环比前一日上涨了1118.18%。

图表来源：诸葛找房数据研究中心

至于新房方面：10月1日—7日北京市新房累计成交266套，累计成交面积24561.84㎡。仅10月07日,北京市新建商品房成交185套，环比昨日上涨927.78%，新建商品房成交面积19431.1㎡，环比昨日上涨1318.13% ；

其中，新建商品住宅累计成交190套，累计成交面积21298.53㎡。仅10月7日单日成交163套，环比昨日上涨2228.57%，新建商品住宅成交面积18435.53㎡，环比昨日上涨2162.97% 。

图表来源：诸葛找房数据研究中心

可以看到，对于北京市这个城市而言，从黄金周假期的成交量来看，简直是少的可怜，单日成交量个位数似乎成了一种常态。尤其是从住宅市场来看，其“惨状”则为更加严重。

好在黄金周的最后一天，成交量出现了一个大幅度的逆转。无论是成交量，还是成交额，无论是新房，还是二手房，较前一日相比，都出现了10到20倍的大幅攀升。

从面积来看，最后一天的二手房平均面积远高于前六天的平均面积；同样，新房市场最后一天的平均面积也要高于前六天的。这也就说明了，在这一天购房的群体，对于户型上还是有一定要求的，选择在最后一天成交的多了份果断，少了份犹豫。

总体来看，更多的是在乎“选择的机会”，而并非受到“价格的制约”。

当然，10月7日单日“大涨”的背后是“惨淡”市场下的基数太小。

至于为什么会出现这样的攀升，笔者觉得两方面：

一、假期结束了，对于刚需而言，再不拍板后边就没得机会了。 二、10月8日即将迎来房贷利率的“换锚”，利率上扬已是不可避免的。

当高层对楼市调控的决心没有改变前，想通过降低利率来获得商品房交易市场的火爆，似乎是一件不可能的事情了。

02、被捅刀子的北京

今天（2019年10月8日），北京楼市也迎来了房贷利率的首次“换锚”。

说到房贷利率的调整，这次不是贷款利率上下浮动大小的调整，而是贷款利率在计算方法上的一次优化。

在9月12日笔者就在文章《就是它，在楼市背后“捅刀子”》里曾提到过：“结合近几个月的房贷利率走势来看，利率的上扬对房地产交易市场起到了一定的抑制作用。低利率背景下的房地产市场火爆情景是不可以再出现的。而高利率，更有利于当下的房地产调控的大方向。”

本就疲弱不堪的楼市，又被无情的房贷利率狠狠“捅了一刀”！

易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市包括：

4个一线城市，北京、上海、广州和深圳； 7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口； 3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。

4个一线城市10月份LPR房贷利率

数据来源：据公开新闻报道调查等整理、易居研究院

7个二线城市10月份LPR房贷利率

数据来源：据公开新闻报道调查等整理、易居研究院

3个三四线城市10月份LPR房贷利率

数据来源：据公开新闻报道调查等整理、易居研究院

上述14个城市在执行LPR贷款利率后，除了苏州、佛山两市首套房以及佛山的二套房房贷有所下调，其余绝大多数城市的房贷利率均有所增加或维持原有的利率水平。

从利率水平来看，二套房上调的幅度均高出首套房，抑制二套房市场的发展其实就是为了给刚需让路。 从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

过多的也就不再一一展开了，房贷利率的调整也是楼市调控的方式之一。

对于黄金周的楼市，简单点来说就是，“很热闹，但，也都只是闹着玩而已”。

什么意思呢？

难得的小长假，外加开发商的各种促销活动，更多的人选择在这个黄金周带上朋友或家人一起去看房，但，问题的背后是，几乎没有多少人是真的“出手”，仅仅只是借机看看而已。

同三四线城市利率水平的“下调”，三四线城市在这个黄金周显得稍有那么一点点亮眼。

03、小城机会再次凸显

之前文章里也提到过，49个一二线城市，当下承载着不足5亿的人口，以及75%的城镇化率。三四线承载着将近9个亿的人口，城镇化率才50%。

要说城镇化的红利，三四线城市无论是人口的基数还是存在的空间，都要远高于一二线城市。

但一二线城市的基础配套优势，以及商业就业优势远高于三四线城市。

总体掂量着来看，三四线可以吸引本地或周边的农村人口，一二线城市则可以更好地吸引三四线城市的人口。

如何选择，各有各的优势，也各有各的不足。

但整体来看，从城镇化的推进下，低门槛的三四线城市的机会还是要大于高门槛的一二线城市。

这也是为什么大城市一再放宽户籍门槛的重要原因之一。

因为，大城市仅仅依靠自然流动下的驱动力还远远不足。

农民是可以自由进城，但农民进城的资金门槛随着城市的档次的提升而几何级的上升。

能进城的都已经进了，不能进城的，怎么“驱赶”都于事无补，毕竟残酷的现实都摆在那里。

黄金周期间，也随着朋友去老家所在的城市（标准四线）里转悠了一下。虽说整体大环境不怎么样，虽说中小房企的资金压力大，但眼前仍然出现了不少的大面积开工项目。单价近万的市中心地段售楼处似乎显得比省会城市偏远郊区一万五的楼盘要热闹的多。

是个例，也是事实！

当然，大家也有自己黄金周的所见或所闻！