世邦魏理仕发布焕新万象|商业地产的七大变化

2021年9月24日，上海市 —— 2021年，中国经济发展和商业房产销售市场在新冠疫情后容光焕发出蓬勃生机，与此同时，疫情也拨动了一系列的商务和社会发展运行的更改。

恰逢大变局之时，世邦魏理仕公布《焕新润街|商业房产的七大转变》专题调研，凭着对疫情后现行政策、金融业、产业链和公司等各领域的技术专业洞悉，汇总出：公司对焦楼宇身心健康、房地产业对策灵活化、货运物流变成项目投资优选、药业房地产站上风口、开拓者零售经营股权溢价、公募REITs扬帆远航、ESG推动房地产新风系统向等七大对商业房产销售市场造成深刻影响的转变，期待为租户和投资人给予将来房地产业管理决策的创新性参照。

世邦魏理仕中国地区研究院责任人谢晨表明：“2021年，虽然全世界新冠疫情依然不断，但中国经济发展和商业房产销售市场的反跳如期而至。上半年度，中国办公楼、零售物业和物流仓储的出租要求均大幅度提高，生物技术、社区团购等新突破点不断涌现。在投资市场，大宗商品物业买卖额度达1521亿人民币，创同期大宗商品成交额新纪录。周期时间更替之时，新的结构型演化也已经产生——在线办公和灵活办公得到规模性实践活动；政府部门、公司和群众针对公共场合身心健康的关心日益增加；交易行业的网上渗入在疫情期内再度加快；ESG变成日渐严峻的世界性话题。商业房产销售市场的七大转变是疫情后全世界和我国社会经济极速转变的投射。”

公司房地产业对策转变：对焦楼宇身心健康并日渐灵活化

本次世界性疫情的暴发以及延续性对房地产行业造成了深入的危害，不但让大家对办公环境的安全可靠和身体健康观念逐渐变成长期性需求，并且让远程控制或延展性办公室方式逐渐发展壮大为公司的长期性对策。

世邦魏理仕在2022年8月进行的《中国地区2021年办公楼租户调研》揭露了公司对焦楼宇身心健康、房地产业对策灵活化等发展趋势：逾九成的公司在开店选址时都喜好绿色节能建筑，在其中近六成的公司想要因此承当一定的房租股权溢价；与此同时有近四成的采访租户把远程控制/延展性办公室列入业务连续性方案，而在办公室空间规划上，则分別有40%和26%的租户表明未来计划在所有工区或一部分工区提升共享资源工序。

在具体的楼宇租用主要表现上，身心健康楼宇也呈现出更高的租户诱惑力。世邦魏理仕资料显示，在全国各地关键的一二线城市，LEED/WELL验证楼宇的年去化速度在疫情暴发后的四个一季度较疫情前四个季度升高2.3个点，并非LEED/WELL验证楼宇则降低了1个点。

世邦魏理仕提议小区业主灵活运用这一轮公司的扩大周期时间，从设备优点、配套设施与服务项目、员工激励三个层面打造出身心健康楼宇，并提高在租赁合同、高新科技、室内空间三个层面上的操作灵活性，进而吸引住高品质租户进而提高财产主要表现。

项目投资市场营销策略转变：文旅地产兴起，经营使用价值突显

世邦魏理仕《2021年中国投资者意向调查》表明，物流地产被47%的采访投资人当选最亲睐的投資标底，在2016年起的往年调研中初次排名第一，意味着投资人在战略层面的一次关键变化。

2021年上半年度，货运物流大宗商品投资交易总金额贴近90亿人民币，在其中二季度成交量做到75.9亿人民币，是历史时间单一季度第二低值。交易加快网上化指高标仓要求迅猛提高的首要驱动力。而世邦魏理仕最近对于中国具体的大中小型货运物流租户进行的调研亦证实了该版块的生长发展潜力。调研发觉，70%的租户方案将来三年提升在我国的货运物流设备总面积，在其中47%以上预估增长幅度超出30%。

此外，生物产业在疫情暴发后令人瞩目，而承重其全产业链各过程的有关房地产业，包含工业厂房、试验室、产品研发办公室、冷链运输等多种多样物业种类，亦变成2022年全世界商业地产投资的焦点之一。

世邦魏理仕提议投资人可优先选择关心北京市、上海市、深圳市、苏州市、广州市、杭州市、南京市、天津市、武汉和成都等大城市中产业链市场集中度高、配套设施健全的完善药业产业园。这种完善产业园区内很多区位优势优异且能够更新改造提高的年久物业是有效的升值项目投资标底。依据世邦魏理仕对上海市张江药谷内有关物业的剖析，年久物业更新改造后的房租提高力度可实现40%以上。

在零售物业层面，2021年上半年度，零售及含零售物业的商业综合体股票大宗交易总金额提升740亿人民币，同期相比激增170%，创历史时间同期新纪录。与零售物业项目投资转暖同歩的是中国市场的需求和零售物业租用行业市场的恢复。世邦魏理仕检测的18个关键大城市的零售物业资料显示，上半年度净吸收量超出250万平方，为厉史同期第二低值。

世邦魏理仕觉得，消费理念升级促进下的购物广场供给侧结构改进室内空间极大。而与办公楼和物流仓储对比，零售物业项目投资对财产运营能力的需求更高一些，提议投资人和小区业主融合疫情后的市场的需求新发展趋势，主要从自然健康及新零售两层面作出提高。

投资市场标准转变：公募REITs扬帆远航，ESG推动房地产新风系统向

汇报强调，2022年我国公募REITs销售市场的运行是中国商业地产发展历程上的一次斟酌已久的提升，而ESG可能是将来10年社会发展和经济发展行业最难忘的大变局之一。

2022年6月，筹划很多年的中国基础设施建设公募REITs销售市场的全面启动，第一批REITs中有5支以文旅地产为底层资产。公募REITs为产业地产带来了新的撤出安全通道，提升了销售市场清晰度，并引进更加多样化的资产。有鉴于此，世邦魏理仕觉得REITs的发布将提高文旅地产的流通性，尤其是在大宗商品物业买卖中人气值相对性较低的坐落于二线及以内地区的财产。除此之外，伴随着公募REITs的发生，剩下土地资源年限不够长新项目、工业厂房等股票大宗交易销售市场上人气值较低财产的流通性亦有希望提高。

另一方面，新冠疫情、恶劣天气等灰犀牛事件所引起的全世界商务和投資行动的强烈振荡及其对生态环境保护和群众身心健康的日趋关心令ESG变成日渐严峻的世界性话题。在自然环境有关行业，我国政府在2020年明确提出“3060”的双碳总体目标。在其中，房地产业是保持双碳总体目标的关键操纵行业之一。我国节能建筑研究会的研究表明，中国工程建筑整个过程碳排放占国内总消耗量的51%，工程建筑节能减排的空间极大。伴随着碳管束时期的加快来临，“翠绿色工作能力”将变成将来商业地产投资者和房地产商的竞争优势。绿色节能建筑不但具有节约经营开支、金融创新适用等被普遍认同的优点，其在房租收益层面的升值也逐渐被一部分租户所接纳。

商业房产与社会责任感的联络将日渐密切，并从而造就新的投资建议和机会。世邦魏理仕提议投资人从楼宇身心健康、小区连动等层面下手营造“企业社会责任领跑”的商业房产， 并关心养老产业房地产、文化教育房地产、养老地产等具有“企业社会责任资源禀赋”的资产类别。