三四线城市降价去库存,二手房价普跌,全国楼市降温效果显现

三四线城市减价房地产去库存，二手房价普跌，全国各地房市减温实际效果呈现

第一财经

创作者：吴俊捷

三四线城市萧条度远引车卖浆一二线城市，变成负累70城物价指数的主要要素。

房市减温的实际效果，逐渐在数据统计上获得应证。

10月20日，中国统计局公布了2021年9月份70个大中型城市商品房市场价格变化状况数据统计。新房子、二手房价格均有明显下降。在其中，二手房层面，有超出七成的城市房子价格发生下跌。新房子层面，三四线城市萧条度远引车卖浆一二线城市，变成负累70城物价指数的主要要素。

销售市场人员觉得，这与房地产商在三四线城市打开价格竞争抢收有立即关联。后面，三四线城市房子价格数据信息的调整及库存量数据信息仍特别注意。

一二手房减温明显

新房子、二手房九月均出现显著的减温趋势。

统计局数据表明，9月份全国各地70个城市新创建商品房物价指数环比涨幅为-0.1%，同期相比涨幅为3.3%。这也是2015年5月份至今新楼盘价格指数值初次环比下跌，换来讲之，这也是新楼盘价格指数值77个月至今的初次下跌。

实际到全国房价上涨城市总数的改变看来，现阶段70个城市中，房子价格发生环比增涨的城市总数为27个，对比8月份数据信息显著降低。就算是房子价格涨幅排行靠前的城市，如西安市和银川市，其环比涨幅也相对性并不大，仅取得小幅度增涨0.6%。

房企的销售数据也可以一部分证明销售市场的凉意。房企排名研究所公布的前百房企9月份销售业绩表明，9月份前百房企完成每月市场销售额度7596亿人民币，环比下降1.8%，同比下降36.2%。超出九成房企销售业绩同期相比发生降低，在其中六成房企同期相比减幅超出30%。

二手房一样减温明显。9月份全国各地70个城市二手住房市场销售物价指数环比涨幅为-0.2%，同期相比涨幅为2.4%。在持续16个月全国房价上涨的基本上，8月份二手房价格涨幅初次为0，而9月份则进一步下跌。

从9月份一二三线城市二手房价格指数值环比涨幅数据信息看，各自为-0.4%、-0.1%和-0.2%。三类城市均有差异水平的价格降低。在其中，一线城市自上年3月份至今初次环比下降。

从二手房的减价城市总数看，9月份扩围至52个城市，大约有3/4的城市发生了显著的减价状况。

“这和具体体会十分贴近，最近一部分城市二手房大跌买卖趋势，表明销售市场自身进到显著的减温周期时间。”易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进等多平均有表述相近观点。

以首先在我国实行二手房交易量市场价的粤港澳为例子，粤港澳深圳市、广州市、东莞市、佛山市等九城门市交易量同期相比下跌超50%，属近年来难得少有。例如，深圳二手住房九月总计产权过户1765套，环比下跌13.6%，同期相比暴跌80.0%；这2年管控幅度仅次深圳市的东莞市，9月二手住房网签备案仅1516套，环比下跌9.9%，同期相比也是暴跌了74.5%，只是根据数据信息就能感受到大湾区房市的凉意。

有华南地区某项目公司经理强调，本来9月是市场销售高峰期，但现如今贷款政策仍注重要加强预期管理和正确引导，不容易释放压力。而买房者心理状态已产生显著转变。“如今房市犹豫的心情特别比较严重，再加上房企负债崩盘，富有有条件的买房者基本上都是在犹豫，而且趋向于再等等会减价。”

三四线城市营销资金回笼热

一二线城市销售数据的调整，更好像银行信贷紧缩和要求透现的分阶段物质。人口数量、产业链基本等相对性较弱的三四线城市房子价格数据信息的调整也许更特别注意。

从9月份一二三线城市的房子价格环比涨幅数据信息看，各自取得0.1%、0.0%和-0.2%。本次三四线城市cpi指数数据信息初次下降，也是2020年3月至今初次下跌。与此同时，70城新房子环比下跌城市36个，比8月提升16个。超出一半城市新楼盘价格下跌，且下跌城市数快速扩张，每月下跌城市数贴近增涨，在历史上十分少见。

广东住宅政策研究核心总裁研究者李宇嘉对于此事剖析，70城房子价格下跌主要是三四线城市大幅打折优惠导致的。与此同时，一二三线新楼盘价格指数值同期相比涨幅各自收拢0.4、0.3、0.5个点，或是三四线城市收拢最显著。

有房企项目投资人员在2022年5月接纳第一财经记者采访之时，就清晰表明企业已经不会再对焦三四线项目投资，反而是大量重归至关键都市圈的一二线城市。那时，该人员有分享称，关键忧虑三四线城市的去化。

以粤港澳消费力主力军区深圳为例子，乐有家研究所资料显示，截至2021年上半年度，深圳一手住房库存量147035套，总量总面积1583万㎡，依照近几个月每个月均值消化吸收速率测算，去化周期为15个月，与上年6月对比下滑了0.7个月，有一定的库存量工作压力。本地好几个热销楼盘推行首付折扣、预售许可折扣、首付金融业贷等促销手段。

自九月至今，株洲市、江阴市、菏泽市、衡阳市、昆明市、沈阳市、唐山市等好几个三四线城市发布房子价格“限跌令”。不论是地区管控下跌中继，或是房地产商拼命营销，离不了迅速资金回笼的主要需求。有房企等销售市场人员表明，尽早卖出新项目资金回笼在目前是重中之重。

三四线库存量升高身后是地产开发对策的总体趋向收拢。

10月18日，中国统计局公布2021年前9个月全国各地房产开发和市场销售状况资料显示，全国各地房产开发项目投资同比增加8.8%；这也是房产开发项目投资增长速度持续7个月下挫后，年之内初次进到个位。从9月每月数据信息看来，房子开工建设总面积为17442万平方，较同期相比降低约13.54%。

一面是开工建设总面积下降，地产开发增长速度不断下挫；另一面是房企股权融资信用额度下挫。

贝壳研究院前三季度房企股权融资结果报告显示，房企海外发债前三季度折算约2370亿人民币，同比下降35%。项目投资及股权融资端趋向收拢，房企经营模式重归求稳怕乱高于一切。相继拉开帷幕的二轮土地拍卖，民企房企也是变成土地资源端更为谨慎的人群，缺阵好几个受欢迎城市。

“房地产业在上年迄今金融业、土地资源等多次管控以后，销售市场逐渐全方位退热，三四线低萧条度城市发生的库存量不断飙升，销售量停滞不前特别注意。”在以上华南地区某项目公司经理等多名专业人士来看，三季度逐渐的一二手房冷冻也致使销售市场转折点逐渐发生，四季度三四线高库存量城市很可能发生大范畴的价格竞争。