谋局布阵,首创“TOD智慧生态圈”开发理念

创作者：董馨

首先进入，争做文明人TOD模式先驱者

十余年前，TOD这一盛于纽约市、日本东京、中国香港等国际化大都市的城市开发优秀核心理念，在中国大陆还仅仅是一个工程图纸上的定义。那时，房地产业处于追求完美资金回笼、经营规模为王的流行的浪潮中，门坎高又“费力不讨好”的路轨物业管理很少有人问津者。

今年是“十四五”整体规划稳中求进，“十四五”整体规划提及要大力发展交通强国，健全综合性运送经济带、综合性枢纽和货运物流互联网，加速城市群和都市圈城市轨道数字化。

4月份，发改委下发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确提出要“基本建设路轨上的城市群和都市圈”、“推动超大型超大城市提升发展趋势，促进开发基本建设方法从规模化扩展向含义提高变化”、“提高市政工程交通出行、生态保护和小区等治理能力，合理破译大城市病”、“探寻实行混和产业链商业用地提供、分层次开发、立体式开发和以城市公共交通为向导的开发(TOD)等方式”。

另据我国城市城市轨道研究会发布资料显示，截止到2020年12月30日，中国大陆总计有45个城市开启城市轨道交通出行经营里程数线路7978.19千米，远远超过先前的“十三五”整体规划里程数6000千米，现行政策扶持及其城市轨道基本建设的加快促使可高效提高城市土地资源利用率和室内空间使用价值的TOD模式迈入空前的發展好时机。

现阶段，TOD模式早已变成城镇化发展、交通强国发展战略现行政策大环境下房地产企业发力的主要方位。2020年，好几个城市发布TOD整体规划名册，一部分城市也打开了TOD发展趋势年间，愈来愈多的领头房地产企业也看到了TOD模式的发展前途，陆续涌进这一跑道。

但是，与路轨物业管理认识的京投发展却早就见到这一北京" target="_blank">朝阳行业的巨大发展前途，首先进入，将TOD模式引进国内。做为深耕细作TOD行业路轨物业管理开发十余年的老玩家，京投发展已建立以地铁站地下停车场顶盖综合性开发为关键，沿路轨物业管理上中下游开展竖向扩展的多样化发展模式，开辟了独树一帜的地铁站地下停车场综合性开发方式。与此同时，京投发展在成本管理、开发进展掌握、质量管理、商品展现实际效果等层面有着不可替代的核心竞争力。

做为国内唯一一家以地铁站地下停车场顶盖综合性开发为核心业务的房地产业开发公司，京投发展现阶段于北京已打造出了四个典型性TOD模式新项目——西华府、琨御府、公园悦府和岚山。在其中，琨御府新项目专注于将城市关键地区稀有的土壤资源打造出为城市花苑商业综合体，包含城市轨道交通核心区、商业房产、住宅公寓等各种商圈，是我国TOD模式的具有象征性新项目。

谋局阵型，创新“TOD才智生态链”开发核心理念

城市化进程历程中，交通堵塞、环境污染等“城市病”是一道急需解决处理的难点。有关专家认为“十四五”阶段需增加营销推广“生活圈”核心理念，在徒步15min范畴内设定商场、院校、绿化、运动设施等城市公共配套设施，促进完成绿色产业、职住均衡，那样不但可以提高城市的适居性，也有利于处理交通状况。

这与京投发展“TOD才智生态链”开发核心理念与实践活动不谋而合。2018年，京投发展在行业领域中首先自主创新明确提出“TOD才智生态链”开发核心理念，即在以路轨物业管理开发为象征的综合性开发范畴内，将聪慧逻辑思维和高新科技做为关键专用工具，完成历史人文、当然、产业链等绿色生态使用价值并存与提高的一个闭环控制系统软件，为城市、地铁站、群众给予可持续使用价值与服务项目，完成便捷高效率的幸福快乐生活。

根据大致量的地铁站地下停车场顶盖，京投发展引进了住房、公寓楼、企业办公、康养中心、医疗社区、生态公园绿色生态、便民利民商业服务、高品质教学资源、公交车核心区等，搭建出一个15min徒步区域内的核心型TOD小区。

根据地铁口点，京投发展搭建了10min徒步区域内的网站型TOD小区。多元化商圈竖直、复合型组成，提升了城市土地资源的利用率，不一样年纪、不一样地位的人，在那样的小区里都可以轻轻松松、自得地享有生活，群体的多样化也会提升小区的魅力。

在其中，岚山新项目意味着了京投发展“TOD才智生态链”演变核心理念的全新实践活动。岚山新项目的产品力更新反映在总体规划、交通出行功能分区、建筑规划设计、构造变换、园林景观设计、地底商场规划、公共性空间规划等各个方面，真真正正为城市为小区业主产生幸福快乐更新。

在设计方面，岚山新项目充足考虑与周围环境的灵活性、与香山的结合，选用一体化开发方案设计，创新能力地将车辆段融进香山的大环境中，用蜿蜒起伏的建筑物形状呈现唯美连贯性的城市页面，产生“看不到的车辆段”。

与此同时，“一线两轴三区”的总体合理布局，以北清路城市临街主界面做为城市城市天际线，遵循TOD开发方式，东西南北中心线用以串连城市轨道、商业服务办公室与定居；物品中心线为围绕喉咙区和顶盖区的园林景观中心线，正确引导群体以最短路径算法抵达不一样相对高度室内空间。而落地域、喉咙区顶盖、作业区顶盖，各自整体规划商业服务办公室、文化创意产业及优秀人才配套设施定居作用，展现西山下适居又宜业的幸福快乐之地。

除此之外，盖紧园林景观的构建，灵活运用所处地形坡度优点，选用“室外的造景、导景、点景、寓情于景”的设计技巧，以多维度立体式园林景观与香山融为一体相互依存，产生“三区一体、三重一院”的总体布局，并以灵便路线和多种多样植物群落，打造出身心健康休闲娱乐、左邻右舍相处、家中游乐设备和绿色生态当然四大生活情景。9处具备作用韵律的下沉庭院，进一步丰富多彩空间的視覺感观，也为服务项目配套设施更新给予场地适用，凝结将来生活的幸福快乐样子。

洞悉需求，打造出“幸福快乐生活”原型

伴随着很多的公司添加TOD开发势力中，纯粹的技术性和工作经验门坎已经不会是关键性要素，怎样把TOD和明天的生活方法做融合，如何提高幸福快乐的效果变成TOD发展趋势流程的重要。

在不断洞悉客户持续变动的需求基本上，京投发展得出以下结论：，客户现实主义已经促进商业逻辑造成前所未有的巨大改变，即从商品中心主义到客户中心主义、单维价值创造向多维度价值创造、功能性商品向生活方法的迁移。

这一新思索具体指导着京投发展在产品与服务方面的新实践活动。做为无锡地铁、京投发展和中铁四局三大国营企业协同开发的样本，愉樾天成自项目立项之初便实现了普遍而深层的客户需求科学研究，时长连续近2年，采访总数高于1数万人，研究方向从基本的化学物质需求到多方面精神实质需求、从传统式商品需求到生活情景需求，切实捕获各年龄阶段群体的习惯养成，辨别其需求频率，从而制作出遮盖9类群体、50 生活接触点的客户地形图，使京投发展对客户拥有更为细分化、更为深层的了解，也为后面做对应的产品与服务产品研发给予提前准备。

在客户地形图引导下，京投发展进一步发掘出超出80个用户痛点，根据困扰的鉴别，根据380项 的客观性服务项目来处理普遍的客户需求，与此同时有200项 对于独特性的服务项目需求，处理客户紧要关头独特的需求。这种需求科学研究依据相对应群体和频率开展转变，最后完成产品与服务产品研发的落地式。

在京投发展来看，绿色生态是基本，聪慧是方式，最后目标是提升幸福快乐的高效率。而幸福就是根据并列的达到、困扰的修补完成长期且令人难忘的开心。无锡市愉樾天成落实“绿色生态、聪慧、幸福快乐”三大主题风格，是“TOD才智生态链”开发核心理念与无锡市城市气场自主创新结合后的全方位更新。它一起也反映着三大国营企业强强联手打造出TOD幸福快乐生活新原型的决定与整体实力。

在很多深层调查基本上，京投发展觉得顾客心里针对幸福快乐界定的主要原因是身心健康，因而，定居条件的身心健康、高效率、舒服和幸福快乐变成京投发展主要侧重点。愉樾天成根据自主创新引进WELL管理体系、我国绿建三星管理体系，不但保持了中国WELL验证的TOD小区，更在气体、水、营养成分、光、运动健身、环境温度、声环境、原材料、精神实质、小区等众多细分化指标值上，积极主动落位绿色生态核心理念，守卫小区业主亲人的定居身心健康。

与此同时，在愉樾天成，京投发展试着根据微信营销平台连家中、内部网连小区、外网地址连社会发展，搭建以物联网技术为关键的三网合一聪慧绿色生态管理体系，串连起物业管理、商业服务和生活版块好几个接触点，完成高效率方便快捷生活。AI提高的我区安防监控等八重智慧安防管理体系，无死角守卫小区安全性，并以回家功能分区完成智能家居感受。

除此之外，根据无锡市本地定居生活习惯性及城市特性，愉樾天成自主创新梳理九大顾客人群需求，对于婴儿、青少年儿童、年青人、中老年、老年人五类家中及其孤寡老人、患者家中、养宠物家中、访问者等四类特殊群体，开展困扰需求的高频率次和低频率次整理，发掘600好几个生活困扰细项，根据建筑规划设计、景观规划、物业管理服务、商业空间设计、APP开发等，切实解决不一样人群的家居生活需求，复原美满幸福的生活憧憬。

在诸多房地产企业还逗留在争夺新项目堡垒、完成设备升级更新的状况下，京投发展已经从商品构建变为服务项目力提高，逐渐主要生活方法和生活情景的打造出，为行业发展带来了切实有效的幸福生活原型。

将来，京投发展将根据愈来愈多的地铁站地下停车场顶盖综合性开发新项目，为城市、地铁站、群众给予可持续服务项目，激起城市魅力，推动产业结构升级，为越来越多的顾客打造出“地铁站一体化聚合生活”，持续促进TOD领域及其全部房地产行业身心健康可持续发展观。