低总价房源成开发商抢夺市场关键

　　由来：中国证券报

      本报记者：董添

 中国证券报新闻记者最近实地考察北京楼市发觉，减价营销变成年末新房子销售市场的突出特点，优惠房源、抵房券变成房地产商普遍的促销手段，一些房地产企业的“双十一”营销活动仍在持续。

　　为了更好地吸引住刚性需求顾客，低总价格楼盘变成房地产商争夺销售市场的重要。而豪宅别墅类新项目因为交易量较低，许多房地产企业采用“不降反升”对策，构建高档、升值的气氛。

　　加速资产流回

　　“2020年进入市场的新项目，如今优惠房源总数许多。”坐落于大兴区庞各庄周边某限竞房业务员王玉（笔名）告知中国证券报新闻记者，“从现在情形看，想短期内优惠价的概率并不大。但临近年底，房地产企业必须大量资金回笼，因而优惠房源发布幅度扩大。”

　　据王玉详细介绍，新项目发布至今，每一个月都是有2-3套优惠房源吸引住顾客来当场看房子。但近期好多个月，每一个月都是有10余套优惠房源。“做为优惠房源的楼盘，楼房部位和房型层面通常有一些缺乏。例如，边户部位，一般是最底层、2-3层或是高层，价格策略上本就比‘洋房’、正中间部位楼盘要低一些。也有一些是取缔的楼盘，申购后因为各种原因并没有网签备案。”王玉说。

　　除开提升优惠房源源，有的房地产商将“双十一”营销活动时长增加。房地产商的“双十一”主题活动包含早期加热、中后期反场等阶段，现阶段优惠促销仍在不断。某头顶部房地产商最新发布的“双十一”反场特惠倒数计时促销海报表明，营销活动包含优惠房源及其立减、家用电器豪礼、停车位购买豪礼、当场抽奖活动等主题活动。例如，在该项目购房与此同时选购停车位，车位价格享有立减1万余元的特惠。

　　“停车位也是预购新项目，车位价格必须像房屋一样开展报备，折扣优惠幅度一样遭受管控。”中原地产总裁投资分析师张大伟对中国证券报新闻记者表明。

　　新楼盘当场业务员对中国证券报新闻记者表明：“新房子减价存有一定限定，停车位等报备商品一样如此，1万上下的特惠已属于比较大折扣优惠幅度。针对刚性需求顾客来讲，诱惑力非常大。”

　　营销战略多元化

　　中国证券报记者观察到，为吸引住刚性需求顾客，低总价格楼盘变成房地产商争夺销售市场的重要，这类楼盘变成年末减价营销的关键商品。

　　“邻近地铁站、总价格100万之内的精装修商用房，吸引住单身男女刚性需求顾客层面最有优点。”一位于北京从业10多年新房子销售代理的中介公司工作人员李琴（笔名）告知中国证券报新闻记者，“这类楼盘假如新项目资质证书扎实，会打动许多顾客看来房。”

　　“对商用房的调控政策并没有松脱，但总价格较低、邻近地铁站的商用房新项目仍遭受较高的认知度。临近年底，房地产商会取出大量低价房、优惠房源、折扣优惠房吸引住顾客。选购商用房不可以借款，只有全额付款。房屋售出，房地产商快速就能获得资金回笼，合乎其尽早完成资金回笼的念头。”李琴强调。

　　豪宅别墅销售市场各有不同，营销情况较少。

　　中国证券报新闻记者调查发觉，精典合院别墅、独栋别墅、叠拼别墅等价格数千万元发展的顶级楼盘现阶段价格硬挺，做到构建这类楼盘高档、升值的气氛。许多中介公司在这里类楼盘的价格后边尤其标明了价钱延续时间，有的房源信息价钱乃至不降反升。但从交易量看，基本上处在供不应求。“顾客人群比较集中化，减价也无法提高销售量，因而不降反升。”有豪宅别墅销售代理工作人员对中国证券报新闻记者表明。

　　以坐落于北京朝阳区北五环的某别墅独栋商品为例子，价格5000万余元/套发展，价格超出10万余元/平米。中介公司价格服务平台表明，该价钱已经516天并没有产生变化。中国证券报新闻记者从楼盘出售工作人员处掌握到，房地产企业对不一样的新项目采用多元化价格策略，这类楼盘从部位、总面积、花苑赠予尺寸等层面看，都是有出更高一些价位的原因。

　　“豪宅别墅新项目通常并不是一次性取得预售证，每一次申请办理10套前后的楼盘，通常会依照房贷首付比例、借款状况实现一定的特惠，但平均价转变并不大。上年新冠疫情期内，取出约10套临街房源开展市场销售，有的平均价小于10万余元/平米，近年来市场销售的是‘洋房’部位商品，小于10万余元/平米楼盘就没了。”以上业务员对中国证券报新闻记者表明。

　　另有豪宅别墅新项目业务员对中国证券报新闻记者透露，独栋别墅、合院别墅新项目由预售房转现房销售，必须申请办理期变现资格证书，大约要6个月时长，期内没法签订。这种新项目销量一直很低。

　　二手房议价空间扩大

　　58安居客房产研究所院区医生张波觉得，进到第四季度，房地产企业加速现钱流回的需求进一步增强，因而加速市场销售节奏感，并根据减价的形式提高销售量。而一二线网络热点大城市的新房子受指导价危害，房子价格变化和市面关注度不一定彻底配对，二手房价格反映销售市场冷热更加立即。

　　中国证券报新闻记者调查北京市二手房市场发觉，许多小区业主对买房顾客的资质证书、房贷首付比例、贷款还款方式承受度较高，议价空间比较大。

　　“二手房交易量火爆时，小区业主对用户资质证书很苛刻。尤其是商业服务和公积金紧密结合的组合贷款购顾客，因为按揭贷款周期时间较长，急卖房屋的客户通常会绕开这类顾客。但目前销售市场成交量总体不佳，挑顾客的小区业主非常少了。”坐落于北京顺义天宫院规划区业务员刘玉（笔名）对中国证券报新闻记者表明。

　　但从牌价看，价钱末见显著降低。

　　“牌价是由小区业主心理状态预估和销售市场现有的卖价这种要素一同促使。除非是急卖，小区业主一般会在同房型、已挂牌上市楼盘价格基本上，小幅度提升自身的价格。例如，同一住宅小区他人价格500万余元，假如房屋类似，新挂牌上市小区业主的价格通常会稍高于这一价钱，或是基本一致。”一位从业二手房经纪业务很多年的业务员李涛（笔名）对中国证券报新闻记者表明，假如销售市场交易量不佳，中介公司通常会催促小区业主下降价钱。而小区业主不下降价钱的楼盘曝光率会降低，交易量时长会变长。急卖小区业主一般紧靠已经有卖价开展价格。

　　“买房者通过签订、交了首付款、审批完资质证书，就可以走网签备案。针对借款，银行放贷实际需要看是商业贷款或是组合贷款，商业贷款下款通常1到2个月，组合贷款下款预估3到4个月。现阶段买房顾客借款总体比较成功。”李涛告知中国证券报新闻记者。