“人”和“地”如何匹配

由来：经济发展日报

本报记者 黄晓芳

在最新发布的《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》中，土地销售市场的统一被放进要素市场改革第一位，透露了许多将来改革方位。例如，城区新增加建设用地将与人口吸收挂勾，与财政转移支付挂钩；在建设用地增加量逐渐下降下，将综合增加量和总量建设用地，城市基本建设不会再“摊烧饼”而将重视城市升级；将健全全国各地统一的建设用地所有权出让、租赁、质押二级市场。

撬起经济发展的“棋眼”

针对中国经济发展来讲，土地销售市场改革有希望变成这盘发展趋势大棋的“棋眼”，具有一招活、全盘皆活的主导作用。

人民大学公共管理学院医生、专家教授严金说破，要产生强有力的中国销售市场，搭建以中国大循环系统为行为主体、中国国际性循环制互相促进的新发展布局，土地销售市场改革是在其中重要一招。

我国现行宪法要求，城市土地属于国家所有；乡村和城市近郊区土地，除法律法规属于集体所有的之外，属于全民所有，农村宅基地和责任田、自留山也属于全民所有。我国为了更好地集体利益的必须，可以按照相关法律法规对土地推行征用土地。宪法学也要求，土地所有权可以按照法律法规出让。与此同时，1990年国务院规定，城区国有制土地容许出让。

换句话说，在我国之前推行的是城镇二元土地规章制度，乡村土地仅有征用土地后才可进入市场出让买卖。从而产生的結果是，改革对外开放后，在是社会经济发展必须很多工业土地的情形下，具体进入市场的居住用地经营规模相比较小，在一些大城市，提供少很有可能造成全国房价上涨。此外，乡村土地使用价值难以解决。

党的十八届三中全委会明确提出，创建城镇统一的建设用地销售市场，容许乡村团体营业性建设用地转让、租用、入股投资，推行与国有制土地同样进入市场、同权实价。2015年，全国各地33个城市逐渐改革示范点。2019年8月份，土地安全法的改动为改革铲除了法规阻碍。

现阶段中国大循环系统的一大堵点存有于城乡差距。要提升中国交易，须连通城镇，提升居民收入、发展壮大中产阶层人群，才可以支撑点集成电路工艺的市场的需求。

严金明表明，本次中间公布的想法和以前2份要素市场改革建议一脉相承。2020年4月份，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》公布；2022年1月份，国务院公布《关于做好因素社会化配备综合性改革示范点整体方案的通告》。

“要素市场要发挥市场配置资源的根本性功效。摆放在大家眼前的一个主要问题是土地做为关键规模经济，是否也应当充分运用市场配置资源的根本性功效？”严金说破。

现阶段看来，在要素市场改革中，土地销售市场改革相对性落后，与此同时也代表着发展潜力及改革很有可能释放出来的收益非常大。

严金明表明，一方面要根据改革提升土地网络资源利用率；另一方面，要果断守好土地公有制经济特性不更改、耕地红线不提升、农户权益不损伤这三条道德底线。

降低企业成本土地

建议明确提出，综合增加量建设用地与总量建设用地，推行统一规划，加强统一管理方法。

增加量建设用地是以别的非建设用地变化而成。企业登记一般通过土地招标会、竞拍、挂牌上市得到土地所有权，属于一级土地销售市场。以往，土地管理方法大量关心的是这类土地。

总量建设用地是已经成功研发的建设用地，即土地二级市场。改革对外开放之后，在我国城市迅速发展趋势，城市建设用地也在持续提升，此外，存有许多批而未供、闲置不用土地和低效能土地。在增加量建设用地提高室内空间不足的情形下，总量土地做大做强变成未来的发展关键。

2022年《政府工作报告》明确提出，稳步推进城市升级，加强市政基础设施和防灾减灾宣传能力建设，进行年久工程建筑和设备安全大检查整顿，再动工更新改造一批城区老旧小区改造，适用安装电梯等设备，推动无阻碍环镜搭建和公用设施适老化改造。

严金明表明，现阶段在我国总量建设用地社会化水平稍低，管理方法上也具有一些不标准。降低企业成本建设用地，必须特别注意避免国有资产流失，市场秩序，与此同时如今农村住宅进入市场已经示范点环节，仍存有一些现行政策阻碍。

建议明确提出，健全城镇建设用地增减挂钩结余指标值、填补农用地指标值跨地区买卖体制。健全全国各地统一的建设用地所有权出让、租赁、质押二级市场。

建设用地增减挂钩规章制度执行后，全国各地进行了众多实践活动。如重庆市“地票”、广东南海“地券”等。2018年3月份，国务院下发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城镇建设用地增减挂钩结余指标值跨地区域调济管理条例》，自主创新了省际间建设用地的融洽，比较发达省区得到了建设用地指标值，贫困山区也取得了难能可贵的进步资产。

可是，不论是跨地区域填补农用地，或是建设用地的跨地区调济，在较大水平上是以政府部门为主导的方法推动。严金明表明，要依照市场配置资源的规定，完工全国各地统一的土地销售市场，使所有土地有主、有价，流动性下去。

2019年7月份，国务院公布《有关健全建设用地所有权出让、租赁、质押二级市场的意见和建议》，这也是在我国第一个对于土地二级市场的现行政策，伴随着土地增加量下降，总量土地买卖终将提升，买卖重心点也将逐渐转为二级市场。因而，全国各地统一土地二级市场的完善标准成重中之重。

“人”和“地”怎样配对

刚完成的2022年初次集中化供地中，地区分裂变成突出特性。例如，有一些北方地区城市流标率达到83%，而深圳市2022年一批号供地均达限制，纯配建保障性住房租赁房商业用地也因做到土地价格限制继而摇号申请。

在其中征兆说明，人口注入多的城市土地要求更加充沛。怎么让人口和土地供货更加配对？建议明确提出，健全财政转移支付和城区新增加建设用地经营规模与农牧业迁移人口市民化挂勾现行政策。这代表着，人口注入多的城市有望得到大量供地指标值。

在过去的，一些人口排出地域居住用地供过于求，造成房子租售比居高不下。与此同时一些人口注入多的城市土地需要量大，供货常无法接继，从而很有可能推房价上涨。这一现行政策，便是尝试处理土地供求失衡的问题。

2016年，为激发地区吸收农牧业迁移人口落户口主动性，《政府工作报告》初次明确提出创建“人地钱”挂勾现行政策。此后，多省开展示范点，探寻创建“人地钱”挂勾，以人定地、钱随人走规章制度。可以预估，将来财政局付款和人口、土地的适用性将大力加强。