土地出让金下降 近期土地市场降温明显

由来：中国证券报

● 本报记者 王可

最近，土地出让供给量、宅基地交易量、出让金总金额等均出現降低状况。国有制房企会计相对性稳定、市场销售更加稳定，变成最近土地出让的拿地主力军。

土地出让降低

最近土地出让减温显著，具体表现在土地出让、流拍率、溢价三个层面。

依据中指研究院数据信息，2021年1-9月全国各地300城居住用地出让金同比下降4.8%，在其中三季度同期相比减幅做到36.6%。三季度，全国各地土地出让金收益同比下降9.6%，在其中8月、9月同期相比各自降低17.5%和11.2%。全国各地土地出让降低关键与重点城市土地拍卖受冷相关。在其中，杭州市第二批土地出让257亿人民币，较第一批降低78.2%；北京市成交量为513.5亿人民币，不上第一批的一半。

资料显示，2021年1-9月，共流拍土地762宗，流拍率是12.1%，较2018年同期提高2.6个点。在第二批集中化供地中，20个城市一共有265宗土地遭受流拍或撤牌，占到发布土地总数的31.8%，较第一批提升25.3个点。在其中，流拍撤牌率高过50%的城市做到5个。北京市第二批集中化供地挂牌上市43宗土地，有17宗交易量，流拍撤牌率是60.5%；广州市共发布48宗土地，流拍25宗，流拍率达52.1%。

溢价层面，中指研究院资料显示，2021年1-9月，全国各地300城居住用地均匀溢价为14.8%，较同期相比降低1.3个点，在其中9月均值溢价为4.1%，较同期相比降低10.8个点。长沙市在第一批集中化供地一书中发生融断、摇号申请等火爆状况，但此次有10宗土地以最低价交易量；重庆市在第二批集中化供地中溢价0.02%，但在第一批集中化供地中以43%的溢价高居榜首。

进到10月，土地出让减温趋势持续。中指研究院资料显示，2021年10月，全国各地200个城市土地出让整体供给量环比降低17%，同比减少24%；宅基地交易量环比降低26%，同比减少48%；出让金总金额环比降低39%，同比减少35%。

国有制房企市场销售稳定

归功于较稳定的财务数据和相对性稳定的销售数据，国有制房企变成最近拿地主力军。

从市场销售端看，最近国有制房企市场销售更加稳定。保利地产10月销售总额环比升高39%；8月-10月，华润置地每月销售总额平稳在200亿美元上下。

根据会计端和市场销售端稳定主要表现，从深圳市和南京市全新土地交易状况看，国营企业变成拿地主力军。11月25日，深圳第三批集中化供地完美收官，11宗居住用地所有交易量，在20好几家报考房企中，国营企业占8成以上，在其中深铁集团公司以178.5亿人民币成本价夺得5宗宅基地。11月25日，南京市第三次土地资源集中化供地完美收官，46宗土地中有35宗土地资源成本价交易量，深业、东南方国投、颐居、栖霞建设、中北、江宁城建等国营企业变成拿地主力军。

依据中达证劵研报，“三道底线”指标值和国企负债率考评等要素将变成牵制国有制房企潜在性经营规模增长幅度的主要要素。截止到2021年中后期，仍有一部分国有制房企处在黄档和橙档。

中达证劵强调，国有制房企如以已有现钱拿地，则现金短债比、净负债率将变成阻碍其扩大的首要指标值。国有制房企如以新增加长期负债拿地，则净负债率、扣减应收帐款的资产负债率将有一定的提高，现钱短债比或降低。在这里状况下，扣减应收帐款负债比率较低的房企潜在性经营规模增长幅度或更高。国有制房企如以短期内债券融资拿地，会产生相同状况。“三道底线”指标值均好、手中资金充足、货地比（新增加土地资源金额/新增加土地资源使用价值）较高的国有制房企相对性其市场销售范围的可扩大室内空间比较大。除此之外，国企负债率考评很有可能在一定水平上牵制国有制房企的扩大。

房企在银行间融资规模显著提高。Wind资料显示，11月1日至11月22日，在银行间发售的房地产行业中票、短融、超短融的总计经营规模达254.7亿人民币（在其中11月10日后发售的数额达159.7亿人民币），比上个月提高114.0%、比上年11月提高33.1%。实际看，11月10日后在银行间进行债券融资的房地产开发商均为中央企业及地区国营企业。

一部分企业主要表现积极主动

从民企房企看，中指研究院资料显示，2021年1-10月，100强房企拿地总金额22549亿人民币，同比下降13.1%。1-10月房企权益拿地总价格排名榜中，有万科、龙湖、融创中国3家企业位列前十，前二十名中有8家民企房企。

万科以1135.77亿人民币的权益拿地总价格位列第三，但其拿地总数（265块）、权益总占地总面积（1313.55万平方）、权益整体规划总建筑面积（2948.06万平方）位居房企第一名。特别注意的是，万科拿地楼板平均价为3853元每平米，为前30名房企中最少。

融创地产以550.03亿人民币的权益拿地总价格位列第十，近年来共拿地103块，权益总占地为299.12万平方，权益整体规划总建筑面积为619.98万平方，拿地楼板平均价为8872元每平米。

进到10月至今，民企房企拿地经营规模大幅度降低，但龙湖集团仍主要表现积极主动。中指研究院资料显示，10月房企权益拿地总价格排名榜上，龙湖集团以111.79亿人民币的权益拿地总价格位列第二，略低中海地产116.3亿人民币的权益拿地总价格。特别注意的是，10月龙湖地产在拿地总数（12块）、权益总占地总面积（52.02万平方）、权益整体规划总建筑面积（125.50万平方）等指数上位居各种房企第一名，其拿地楼板平均价为8908元每平米。