房企融资分化加剧 中小房企新增融资较少

由来：中证网

董添 中国证券报·中证网

组织资料显示，最近房企融资规模下降趋势显著。4月房企非银融资总金额为843.4亿人民币，同比下降52.1%，环比下挫19.7%。5月至今，房企融资分裂加重，头顶部房企得到较多融资机遇，而中小型房企新增加融资较少。

中小型房企融资较少

许多头顶部房企最近得到巨额融资。保利发展5月9日午间公告，前不久企业接到我国银行间交易商协会出示的《接受注册通知书》，允许接纳剩下50亿人民币中期票据申请注册。

一部分房企融资规模超出百亿元。绿城集团房地产业集团2022年面对专业投资者公布发行企业债券前不久获上海证券交易所审理，拟发行额度150亿人民币。

大部分房企融资年利率较低，有的房企企业债券票面利率小于3%。

北京金融街5月9日夜间公布2022年面对专业投资者公布发行企业债券（第二期）票面利率公示，依据询价采购结论，经发行人及主主承销谨慎分辨，最后明确今天债卷种类一票面利率为3.16%；品种二票面利率为3.54%。种类一限期为5年，附第3年底投资人回售决定权和发行人调节票面利率决定权；种类二限期为5年。今天债卷发行经营规模总计不超过10亿人民币（含10亿元）。

中海国际公司发展5月9日公示，2022年面对专业投资者公布发行企业债券（第二期）最后明确票面利率最大为3.48%。债卷分成2个种类，发行经营规模为30亿人民币。在其中，种类一发行限期为3年，票面利率为2.75%；种类二发行限期为5年，票面利率为3.48%。

专业人士表明，中小型房企最近融资较少，成本低融资方式向股票基本面较好的房企歪斜趋势显著。

融资年利率降低

中指研究院数据监测表明，2022年4月房地产开发商非银融资总金额为843.4亿人民币，同比下降52.1%，环比下挫19.7%。

针对房企融资规模下降的缘故，中指研究院公司业务部科学研究副主管陈星表明，受稳健性危害，资产关键流入个人信用好的国营企业、头顶部企业。此外，一部分房企总量负债风险性仍未解决，期满负债并未还款，无法运行新一轮融资。

从融资构造看，4月信用债经营规模占有率43.7%，海债务占有率3.4%，私募基金融资占有率15.3%，ABS融资占比37.6%。

实际看来，房地产行业信用债融资规模同比下降49.6%，环比下降36%；海债务融资规模同比下降80.5%；私募基金融资规模同比下降75.9%，环比小幅度升高4.1%；ABS融资规模同比下降8.9%，环比下降1.8%。

融资年利率层面，中信建投房地产总裁投资分析师竺劲发布的研报表明，4月房企地区公司债券、中票的发行年利率各自为3.8%、3.7%，较上平均有降低，海债务发行年利率为7.19%，较上个月下滑86个基准点。

从房企的角度观察，房企排名科学研究结果报告显示，4月华润地产发债总金额约80亿人民币，融资规模较大，包含60亿人民币公司债券及其20亿人民币中期票据。保利发展发行的公司债券期限较长，做到7年。华润地产发行的10亿人民币3年限公司债券年利率仅为2.79%。保利发展、保利置业、中海国际公司发展、富力及其北京金融街发行了年利率不超过3.5%的债卷。

5月偿还债务工作压力缓解

房企排名研报表明，2022年5月将有24笔债卷期满，总计约351亿人民币，环比下降35.4%，偿还债务工作压力有一定的降低。每笔数额最大为富力地产2016年发行的46亿人民币公司债券。

陈星对中国证券报新闻记者表明，市场销售端乏力，房地产业短期内无法转暖，市场信心修复仍需日子。“房企需把握住现阶段释放出来的利好政策，市场销售端有序推进；加强支付结算，减少短期内利率风险。遭遇利率风险的公司，要积极与债务人沟通交流，积极主动处理负债。”

从市场销售端看，中信建投研报表明，2022年4月，前百房企完成全口径销售总额约4924亿人民币，同比下降59.2%，同比增长率创厉史最低；销售总额超百亿元的房地产商仅14家。市场信心不够，房企销售业绩不佳，拿地仍然维持慎重。4月新增加土地资源金额前100名的房企共获得金额3516.4亿人民币，同比下降56.4%。在其中，中央企业和地区国营企业新增加土地资源金额占有率不断提高，各自达32.4%、33.5%，企业为34.1%。

贝壳研究院总裁投资分析师许小荣觉得，预估金融企业将进一步颁布整合性现行政策，房企融资自然环境将获得改进。