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DSshuofang" data-from="0" data-headimg="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/6JPDkLobcGNjqyXicXchHrwYT3ic2FHI4q47uPLK8GULQO2DEpxBZc8zwjE9YibjOr0ho7LWvbrkTWg6O1sfp0Zxw/0?wx_fmt=png" data- data-nickname="大山说房" data-pluginname="mpprofile" data-signature="了解城市，大山老师教你如何选房！ 大山老师，超20年房地产从事工作经验，数万名俱乐部队vip会员！ 热烈欢迎关心并添加大山老师粉丝团！">   2021年-2020年是朝阳区住房供货的“ 超级大年”。   依据人们的初步统计，预估这2年全部北京朝阳区的新开盘楼盘新项目总数可能 超出20个，总供货套数可能 贴近2万件。   全部北京朝阳区的的新房子供货关键分散在 六大板块中： 奶西、崔各庄、金盏、东坝、王四营及其十八里店。   此外，也有 管庄版块沒有统计分析在其中。     依据统计分析，以上“ 朝阳区六大板块”的住房新房子新项目总数为19个，总套数基本可能在15600套，占到了全部北京朝阳区供货的80%以上。   在其中竞争激烈水平排行的版块次序为：  

东坝版块：5个新开盘楼盘新项目，预估4500套。

王四营版块：4个新开盘楼盘新项目，预估4000套。

崔各庄版块：4个新开盘楼盘新项目，预估3000套。

十八里店版块：2个新开盘楼盘新项目，预估1500套。

奶西版块：2个新项目，预估1400套。

金盏版块：2个新项目，预估1200套。

 

  【01】7万的东坝随意买，8万 的东坝有点儿悬。   东坝版块有五个新项目，华樾国际性和德贤御府在售中，别的三个京投新土地现阶段都还没信息，但 供给量预估将超出4500套。     东坝版块关键 卖定义，卖整体规划。   “ 第四使馆区 第二个三里屯 4条地铁站”的总体规划定义让东坝的新房子房子价格突然从7万涨到了8万。   自然东坝总体上并不低，不但有整体规划，配套设施也是有的，并且还很非常好。   5千米区域内 名牌大学汇集：人大附中朝阳区校区东坝教学区 、北京中学东坝校区、 东北师大附属中学、首都师范大学朝阳小学等民办学校。   将来也有北京中学东坝北校区，东坝万达广场，北京安贞医院等。   可是现阶段东坝规划区销售市场可以进行的价钱便是7万/平方米，例如限竞房华樾国际性就卖的特别非常好，而8万价格的中冶德贤御府就“ 烂的一塌糊涂”。   后边也有“ 京投三兄弟”要现身，东坝的 8万 可能难以卖。     东坝规划区的问题主要是发生在三个层面：   第一是 规划区发展趋势非常迟缓，定义虽好但落地式慢，北京市大客户不认同。   第二是 产品质量也较弱，顾客从刚性需求到首改，不足单纯，户型图设计也不足优异，无法产生质量股权溢价。   现阶段2个在售新项目，基本上全是70多平到一百多平四居都是有。后边的 京投将以刚性需求进入市场，打多元化价格竞争， 东坝完全“乱掉”。   第三便是东坝的二手次新的价位并不高，也对新房子产生了冲击性。       综合性看来，7万的东坝可以买，8万 的东坝有点儿悬。   【02】8.8万的崔各庄，谁买谁后悔莫及。   尽管在网上把崔各庄版块吹出了“ 北京望京后院”，但我还是想说， 8.8万价格的崔各庄，谁买谁后悔莫及。     版块内有三个正在销售的工程和一个可售新项目： 龙樾合玺、和光悦府、北京望京养云和绿城集团柳岸晓风，总供给量超出3000套。  

    崔各庄版块看上去跟北京望京非常近，但事实上是一个 “荒岛”，由于从交通出行上么有 30min以上，你压根进不了北京望京。   崔各庄是一个“ 四无规划区”，发展趋势比东坝更为迟缓。   第一是 “无交通出行”，8.8万的价格连地铁站也没有，整体规划中的32地铁线可能要到2030年之后。   第二是“ 无配套”，附近大部分便是啥都没有。   第三是“ 无商品”，这个地方是不太可能设定产业链配套设施的。   第四是“ 无院校”，附近现阶段都还没整体规划院校，更不要说好的学校。   更糟糕的是，这“ 四傻弟兄”全是大户型房子商品，集中化在100-170平方米中间，总价格沒有 900万-2000万都进不去。   这得必须多少的胆量，才敢在这儿 丢下1000多万元，四环里的次新和新房子难道说“不香吗”？     假如说东坝还能够卖“整体规划”，卖发展前景，那麼崔各庄便是“卖北京望京”，归属于常见的“ 谁买谁后悔莫及”版块。   很显而易见，价钱太高了。   【03】无依无靠的“金盏版块”，割了“有钱人的苋菜”。   很显而易见，金盏版块不属于“ 第四使馆区”，跟东坝并不是一回事儿。   金盏版块实际上便是朝阳区富人的“ 别墅”，是老板们“ 大隐隐于市”的一个后院，平常人一般没有在这儿定居。   由于确实是“ 太荒芜了”，这一规划区合适“ 割了有钱人的苋菜”。   金盏版块有两个在售新项目： 青云上府和朝阳区壹墅，供给量1200套 。     并且价格都是在6.6万的“ 新式一共有房 ” ，总价格9 00万 发展 ， 二种房型120平上下的三居和150平左右的四居，总价格区段也一样。   这个地方大部分也是 “零配套设施零交通出行”等级 的发展趋势规划区，预估在未来5年全是沒有几个人的规划区。   归属于常见的“ 朝阳区富人 ”，打打高尔夫球，玩下车辆的地区，平常人就不能随意去参和了。     假如你已在 “金盏规划区” 花了重金想买房，那么就放心定居，不必去管将来会有多少发展潜力，由于这附近根本就沒有二手房市场。   【04】没有过多买些的王四营  

朝阳区的南边一直不被销售市场认同，尤其是不被北京市高档客户群认同，因此王四营从“出世那一天”就决定了会难以卖。

 

尤其是卖“大户型房子”，想割国贸中心高档上班族的“苋菜”不易。

 

国贸中心的富人大部分都住在“北边”，城南是不太可能看的上的，唯一可以看得上的城南，较多便是北京亦庄中心城市。

 

别的地区，国贸中心的富豪压根瞧也不瞧一眼。

  王四营版块有三个在售新项目： 朝阳区一号、保利地产锦上、中绿东岳府 ，再再加上一路之隔的 豆各庄绿城沁园 新项目，总供给量4000套。     王四营这一规划区尽管是地铁站盘，但城市页面较为弱，又相邻“规模性的拆迁房”，欠缺强悍城市教学资源适用。   因此王四营最合适的选择便是“ 小户型房子刚性需求进入车内”或是“ 低总价格的地区改进”。   北京市东部地区的富人改进，大部分都往北，再向北，留下改进的全是“平常人”，因此针对总价格是十分脆弱的。   因此王四营规划区较大的问题便是“ 总价格太高”：800万才可以改进。有这种整体实力为什么不去北边改进，乃至海淀区都能够下手了。     因此针对王四营版块而言，7.1万价格，总价格800万以上，欠缺闪光点。   【05】欲与“分钟寺”比较高的朝阳区十八里店     朝阳十八里店版块是北京朝阳区的一个重点项目建设： 朝阳区港。   因为这一部位间距丰台分钟寺较为近，因此销售市场中常常把朝阳区十八里店和分钟寺做比较比照： 分钟寺10万 ，十八里店才7.5万。   因此朝阳区十八里店“ 发展潜力极大”。   十八里店版块包括一个即将开盘的新项目：金隅昆泰云筑，也有一块将要上市的土地，累计预估1500套上下。   后边很有可能还是会有 2-3块地出去 ，可能市场竞争会十分猛烈。     版块紧贴东南方四环外，相邻早已全线通车的17地铁线十八里店站，归属于四环地铁站盘，但附近的快速发展也是“ 十分荒芜”。   朝阳区的东南部地区便是“弱”，乃至是“弱爆了”。   要产业链沒有产业链，要配套设施沒有配套设施，要院校沒有院校，要质量都没有。   因此针对十八里店的“ 7.5万价格，900万发展”的新项目，将来的发展潜力要用较大的气力来“撬起”：例如引进 2-3所“顶尖的海淀区院校”。   沒有非常“院校”支撑点，这一区域的房子价格吊顶天花板会非常低。     因此针对东南方四环外的“ 十八里店”，大家只有对它的以后做祷告，期待可以引进 一些顶尖配套设施，这一版块才有期待。   朝阳区的东南方，无论是王四营，或是十八里店，因为欠缺行业的嵌入，发展趋势又较为迟缓，实际上都没有有效的买进版块。   【06】最适合下手的朝阳区奶西版块   奶西板块新项目是2022年第二次朝阳区供地新推行的土地。   有东西南北两个地方块，建筑容积率分别是1.4和2.2，将来可商品也有 差别：5-10层的花园洋房和20层下面的板式楼。     奶西版块坐落于北五环外，朝阳区北京望京 海淀区北京中关村的双产业链辐射源，东面离朝阳区北京望京很近，西面离海淀区北京中关村很近，接盘不容易少。   奶西土地的辅导价钱 在8.5-8.9万/平方米，价格对比崔各庄贵了1千，但产品质量好的许多， 密度低质量更高一些。   北部的花园洋房如今一房难寻，附近的花园洋房都十分火。   土地附近的二手房价格在7-9万元左右，存有一定的一二手下跌，奶西土地的价格的优势较为显著。       总的来说， 2022年和来年将是北京朝阳区房市较难的时时刻刻。   供给量过大，政府指导价较高，总价格门坎高，商品太过类同，质量也不尽如人意，必定造成北京朝阳区的房市进到比较严重外卷。   再加之2022年 北京市“四环里”一大堆新开盘楼盘进入市场，对朝阳区产生形成了很大的分离，朝阳区新开盘楼盘“ 不减价也许难以消化吸收”。   相对而言，奶西版块的现身可能是朝阳区唯一的特色了。  

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