证监会:支持上市房企积极向新发展模式转型

由来：中国经营网

本报记者 郭阳琛 张家振 上海市报导

为进一步支持上市企业发展，维护保养金融市场平稳，4月11日，中国证监会、国资公司、工商联公布《对于进一步支持上市企业身心健康发展的通告》（下称“《通知》”），确立支持民企依规发售融资、资产重组，健全民企债卷融资支持体制。

此外，《通知》强调，依规依规支持发售房企积极主动向新发展模式转型发展，加强本身风险管控，密切关注销售市场趋势和领域转变，严苛预防、妥当解决各种风险性。

“《通知》主要是贯彻落实2022年3月份举办的国务院办公厅金融业平稳发展联合会会议精神，平稳市场预测。”多名专业人士向《中国经营报》新闻记者表明，支持民企房企发债融资，有益于减轻融资难问题。与此同时，支持发售房企向新发展模式转型发展，转型姿势将获得金融业支持，有益于平稳房企预估，推动房地产行业稳步发展和身心健康发展。

减轻民企房企融资难问题

自2020年房地产业理财新规“三条红线”和房产借款“两条底线”现行政策实行后，2021年总体展现出房企融资供求两边不断缩紧的趋势。据不彻底统计分析，2021年100家典型性房企的融资总产量为12873亿人民币，同比下降26%，近五年来融资量首度发生持续下滑，与此同时碰触近五年来的最低值。

一部分民企房企受信誉等级较低危害，只有选取发售门坎低、成本相对高的境外债。中指研究院资料显示，2021年，在房企发债融资组成中，企业信用债发售占比仅有25%，企业境外债发售占比则超出80%。

进到2022年，房企负债融资依然艰辛。中指研究院资料显示，2022年1～3月，房企信用债发售总值为1162.9亿人民币，同比下降32.7%；境外债发售总金额124.1亿人民币，同期相比大幅度降低89.8%。

而从构造看来，房企信用债融资占有率为90.4%，同期相比升高31.7个点，变成房企债卷类融资的絕對主力军。信用债均值年利率为3.7%，小于境外债1.5个点。

但因为一部分房企境外债毁约实例高发，民企房企发售境外债的融资门坎也大幅提高。据中指研究院统计分析，2022年3月份，全国各地仅有俩家房企取得成功发售境外债，各自为中国金茂(00817.HK)和非凡商企服务项目(06989.HK)。而近年来，仅有5家房企兴新境外债，且融资成本费均有差异水平、不一样形式的提高。在其中，绿城中国（03900.HK）、非凡商企服务项目则根据备用信用证加上信用担保对策，提高了境外债取得成功发售的几率。

而《通知》第一条便确立，支持民企依规发售融资、资产重组，健全民企债卷融资支持体制，激起民企的青春活力和想像力，充分运用民企上市企业在持续增长、推动自主创新、提升学生就业、民生改善层面的主要功效。

在中指研究院公司业务部科学研究责任人刘水来看，“健全民企债卷融资支持体制”，代表着民企房企发债融资也将获得支持，将有益于减轻民企房企融资难的情况，有利于平稳公司预估。

刘水进一步表明，现阶段产生债务违约的房企，非常一部分是发售民企房企，有一些房企正根据引进战投、售卖新项目资金和负债宽限期等方法逃生。因为房地产业预估都还没产生大大提高，金融企业自救心态依然很重，总体来说，房地产业风险性售出速率比较慢。“《通知》支持民企上市企业资产重组，将加速产生债务违约的房企风险性售出。”

中信证券研报也觉得，在中央银行支持高品质房企在银行间申请注册发售负债融资专用工具，全国各地陆续下降房贷利息的情况下，后面房企开发设计项目投资资产经营规模将有一定的扩张，中国借款、自有资金等由来对开发设计项目投资资金的贡献率将升高，总体自有资金同比增长率将缓解下挫发展趋势并逐渐稳中有进。

转型发展探察新发展模式

值得一提的是，与《通知》第一条遮盖全部民企对比，第二条则彻底对焦发售房企。

《通知》强调，坚持不懈“房住不炒”，依规依规支持发售房企积极主动向新发展模式转型发展。在专业人士来看，《通知》是实际贯彻落实最近举办的国务院办公厅常务会、国务院办公厅金融业平稳发展联合会会议精神，进一步支持上市企业发展，维护保养金融市场平稳。

新闻记者整理发觉，2022年3月份，国务院办公厅金融业平稳发展联合会召开工作会议并规定“明确提出向新发展模式转型发展的政策措施”；2022年的《政府工作报告》也明确提出：“探寻新的发展模式，坚持不懈租购并举，加速发展长租房市场。”而早就在2021年底举办的中心经济会议则明确指出房地产行业要“探寻新的发展模式”。

对于此事，IPG中国地区总裁经济师柏文喜觉得，新发展模式便是以“房住不炒”为服务宗旨，舍弃原来的高债务、高杠杆支持下的资金回笼方式，切合市场的需求，以现金流量管理方法为关键，以公司身心健康与可持续性发展为总体目标，勤奋开展创新产品和创新管理，适当提高市场份额的发展新模式。这也是房企在新时期转型发展和发展的方位。

“公司本身状况不一样，适用不一样的转型发展方式。”刘水觉得，参照比较发达经济大国头部企业的发展工作经验，在我国房企探寻摆脱困境的新发展模式，依据公司資源经营规模分成三种方式。

具体来说，第一种是“潜心开发设计”方式，地区大中小型房企应潜心开发设计业务流程，管理提升；第二种是“开发设计 多元化经营”轻和重多管齐下方式，中小型房企应拓宽多元化经营业务流程，充分发挥岗位团队优势，对焦服务项目高效率；第三种是“开发设计 多元化经营 投资管理”方式，综合型大中型房企应发展多元化经营业务流程，并扩展投资管理业务流程。

除此之外，《通知》还强调，发售房企要加强本身风险管控，密切关注销售市场趋势和领域转变，严苛预防、妥当解决各种风险性，推动房地产行业稳步发展和身心健康发展。

在刘水来看，现阶段仍有房企产生债务违约事情，这也增加了房地产行业风险性。一方面，要主要“预防”，在要求释放出来及融资端层面比较宽松调节，使房企的产品及融资方式通畅，现金流量获得改进，预防房企再产生风险性。另一方面，要主要“解决”，优化支持收企业并购对策，加速风险性售出，加速解决现阶段面对的风险性。

（编写：张家振 审校：彭玉凤）