行业毛利率水平在触底后将略有回升

由来：北青报

单单从毛利率这一赢利指标值看来，2021年变成房地产行业最难熬的一年。在这一年，不但好几家房企的毛利率跌穿20%，并且万科地产、中海国际、万科等领头房企的毛利率也发生大幅的下滑。

据北青报新闻记者统计分析，截止到2022年4月12日，在销售总额排名前50的房企中，已经有31家房企公布上年财务报告，在其中29家房企的毛利率发生下滑，占有率超九成。

非常值得留意的是，领头房企毛利率下滑是不是依然会不断？什么时候可以筑底回暖？

领头房企毛利率普降

从销售业绩指标值看来，2021年和过去有涨有跌的具体情况不一样，发售领头房企的毛利率广泛发生下滑。

据北青报新闻记者统计分析，销售总额排名前50的房企中，已经有31家房企公布上年财务报告，在其中29家公司的毛利率发生下滑，占有率超九成。

在已公布年度报告的TOP10房企中，中海地产、万科地产的毛利率降低力度均超出6个点，万科、绿城集团毛利率跌穿20%。以中海地产为例子，中海地产因营运能力突显一直有“盈利王”之称，可是，中海地产在2021年无法无愧于心，其毛利率从30%降低至23.5%。

与此同时，富力地产的毛利率早已跌到6.4%的个位。对于此事，富力地产在财务报告中表述，毛利率大降及其纯利润亏本近90亿人民币的缘故，是减价市场销售和计提减值。

以前在土地市场主要表现比较激进派的房企，毛利率下滑也比较显著。例如，2021年，中国金茂、中梁控股、正荣地产、祥生控投的毛利率各自降低至18.6%、17%、14.6%和10.5%。

高价位地工程进到清算期造成毛利率普降

针对毛利率普降的缘故，万科地产执行总裁郁亮在销售业绩大会上反省，一方面因为早期拿地的冒进；此外一方面因为管理方法离散变量渡过大。郁亮表明：“近年来，土地市场竞争激烈，对领域毛利率水平导致显著危害，虽然企业在行业领域中较早意识到快速提高终究会完毕，但其并没有能果断解决高提高惯性力。当追求经营规模依然时兴、土地资源角逐越来越激烈的情况下，一部分大城市的项目投资追高冒进，对销售市场分辨过度开朗，一些工程的项目投资预估沒有完成，造成毛利率下滑。”

“房地产业的毛利率在过去的两年有一些降低，关键因素是2017年至2018年上半年度土地市场较为热，而现如今这批新项目如今相继进到清算安全通道。”龙湖集团CEO陈序平所言。

房企排名房地产研究所觉得，近些年，许多房企在2017年、2018年获得的高地价新项目进到清算期，在销售市场总体下滑、一部分大城市指导价趋于紧张的情况下，这一部分高地价新项目的清算毛利率水平处于领域较低水平。

实际上，从2016年至2018年上半年度这一周期时间是房企激进派拿地的环节。大部分房企在2016年和2017年资产相对性充足，对销售市场可能比较开朗，再加上现行政策自然环境相对性比较宽松，因此在国内范畴内产生了许多刷新纪录的高价位地。

自打2018年后半年逐渐，伴随着国家政策的不断缩紧，再加上“稳土地价格、稳房子价格、稳预期”总体目标颁布，全国各地陆续产生了新房子的指导价现行政策，这种高价位地在指导价现行政策下遭遇获利难乃至亏本的处境。

以前拿高价位地的融信中国，在2016年、2017年、2018年、2019年的土地资源成本费各自为每平米12963元、4814元、5183元、6648块和11259元。尤其是2016年，融信中国拿地成本费猛增立即影响到了此后的毛利率主要表现。融信中国的毛利率从2019年的24%一路减少至2020年的10%。

除此之外，从拿地合理布局看来，2016年至2018年，许多房企挑选扩大到三四线城市，可是此后又正逢三四线城市销售市场的下滑，也促使盈利室内空间下挫。

除开遭受激进派拿地、拿地合理布局的危害外，受限于提供关联和市场环境的更改，房地产行业总体毛利率的下滑是不争的事实。据恒泰证券的资料显示，2018年至2020年，房地产开发商的毛利率各自为28.77%、26.96%、23.35%。

业界：领域毛利率水平在触及到底部后将略微回暖

伴随着房地产业国家扶持政策层出不穷，房企毛利率的普降还会不断吗？

房企排名房地产研究所觉得，尽管房地产行业难以再拷贝早期高增涨环节的巨额收益，但不用过度气馁，伴随着高价位地逐渐去化结束、土地市场价钱预估趋稳，从长期性看来，领域毛利率水平在触及到底部以后或将略微回暖，平稳在20%-25%中间的水平。

针对龙湖的毛利率总体目标，陈序平表明：“2021年龙湖集团总体毛利率是25%，房产开发版块为23%，这在领域内较为靠前。将来一年至2年内，2017年和2018年土地市场热时所拿新项目会相继进到清算安全通道，预估房产开发毛利率会保持20%水平，集团公司总体毛利率期待维持25%。”

万科地产首席总裁祝九胜预估，将来2年开发设计业务流程的毛利率很有可能保持在20%水平，体现公司毛利率已几乎调节及时。

大部分房企将毛利率筑底回暖的時间希望为2023年。旭辉地产CFO杨欣表明：“在2022年、2023年，大家期望可以有一个相对稳定的盈利主要表现，期待2023年逐渐修复提高。”

为了更好地促使毛利率尽早获得修补，大部分房企对拿地规则开展调节，例如更加重视投资收益率、与毛利率挂勾等指标值。例如，万科地产对拿地开展规范化管理，提升对项目投资赢利水平、股票操盘精英团队工作能力、投后管理等领域的规定。

与此同时，伴随着全国各地土地市场重归客观，拿地的收益室内空间也逐渐修复。以中海地产为例子，上年全年度，中海地产获得的土地资源中有23宗土地为成本价或低股权溢价获得，占全年度交易量土地宗数40%；后半年交易量土地中有近50%是成本价或低股权溢价交易量。对于此事，中海地产行政总裁张智超在销售业绩大会上表明：“上年后半年不但产生了机遇，此外在收益率上也是这几年较为优秀的，对将来的盈利都建立了非常好的支撑点。”

北青报新闻记者 徐倩

编写 武新 绘图 寇德娜 审校 柳宝庆