北京两个“压箱底”明星楼盘终于传来新消息

1月13日夜间，伴随着北京住房和城乡建设委员会（通称“北京建委”）公布的一则公示，北京市2个“压箱底”的大牌明星新楼盘——北京海淀区北二环至三环的学院里、东城区南二环边的永定府总算传出最新动态，新房开盘在望。而一样让人关心的是，这两个项目从限竞房调节为政府拥有产权份额的“一共有产权”商住楼，无论是选购资质或是限购标准都发生了明显转变。

在本次变化后，学院里、永定府这两个大牌明星新楼盘可能朝向什么人群销售？将来再度销售会遭受什么限定？更重要的是，北京建委怎么会对这两个项目作出调节？又将造成那些危害？

具备一共有产权房选购资质者购买权

北京住房和城乡建设委员会于1月13日在官方网站公布《有关确立北京海淀区学院里、东城区永佑嘉苑销售管理方法事宜的公示》（通称“《公告》”）。《公告》明确提出，将北京海淀区学院里、东城区永佑嘉苑（即“永定府”）2个项目调节为政府拥有产权份额的货品住宅项目，政府产权份额股权代持组织由属地域政府特定，产权份额及标价将于今后发布。

针对群众最在意的怎样买房问题，《公告》要求，学院里和永定府将采用公正摇号申请方法销售，公布备案（不少于5个工作日）、公布摇号申请、公布购房，由具有资格的公正组织全过程公正。按优先选择等级一次性公正摇号申请明确各个别买房候选人房次序后，按序购房销售，所有摇号申请总数未超楼盘总数或购房后楼盘仍有剩下的，由公司公布销售。

依据《公告》，买房群体将按下列优先排位赛：具有北京一共有产权购房的家中购买权，具有北京购房的没房农村居民次购买权；若有剩下，合乎北京限购政策标准的家中可替补选购。

若要具有以上的北京一共有产权购房，从总体上，应当合乎二项标准，一是申请者应具备彻底民事行为，申请办理家庭包含夫妇彼此及未成年子女，单身家庭申请办理选购的，申请者应该达到30岁；二是申请办理家中应合乎北京住房限购政策标准，且家庭主要成员在北京均无住宅。

而“具有北京购房的没房农村居民次购买权”则代表着，30岁下的未婚人员，只需具有北京购房，还可以选购以上2个项目。

除此之外，在后面出让阶段，《公告》还确立，针对以上2个项目，购房者自获得不动产登记证生效日5年之内，不可以其他方式出让（承继以外）房子或房屋产权份额。但有别于税收优惠政策的一共有产权房所规定的“满限购限期后只有将房子转售予一样具有一共有产权房资质的买房者，且政府保存原来产权占比”，以上2个项目再售时为商住楼特性，而且出让的是100%产权。在买卖时，政府拥有产权份额一并出让，并按市场价测算政府拥有产权份额出让工程款，由属地域政府股权代持组织扣除；出让房子的税金由初次购房者或其继承者与政府股权代持组织按分别产权份额各自担负。

拿地多年未进入市场，“转一共有产权房”传闻已久

本应做为第一批限竞房项目进入市场的学院里、永定府，自2017年项目商业用地转让后便近乎“消声匿迹”。2017年，华润置地 招商合作 万科共同体、天恒集团各自依次拿到坐落于北京二环边和三环内、一南一北2个项目。地区的稀缺和附近的完善配套设施，让2个项目“未卖先红”，深受希望。

据专业人士表露，由于北京中轴线申遗等缘故，2个项目的市政规划被按住“暂停键”。到了2021年，“集中化供地”等一系列紧紧围绕“房住不炒”的新政颁布，房地产业自然环境早就不一样过去。2022年之际，“压箱底”的学院里、永定府总算传来信息，将以“全新升级”外貌出現在销售市场。

实际上，以上2个项目“变为一共有产权房”并不是沒有来由。2017年迄今，伴随着时间流逝，三环内的土地使用价值愈发突显，那时候转让土地资源时需要求的指导价已与现如今市价产生下跌。

依据当初的土地交易文档，学院里项目商业用地的货品住宅销售平均价不超过约8.5万余元/平米，且最大销售价格不能超过约8.96万余元/平米；永定府项目商业用地的货品住宅销售平均价则不超过约8.9万余元/平米，且最大销售价格不能超过约9.35万余元/平米。而据某中介公司服务平台信息内容表明，学院里周边二手房的销售平均价几乎在10万余元/平米左右波动；而永定府项目附近的新开盘楼盘天坛府参考价也做到了12.2万余元/平米。

依据2018年北京建委公布的《对于加强限房子价格项目销售管理方法的通告》，若限房子价格项目已售住宅在土地交易时的销售平均价的指导价（通称“销售指导价”）与有关组织对其的销售市场参考价的比率不高过85%，则由北京保障房基础建设核心回收转换为一共有产权住宅。

正因如此，以上2个项目“变为一共有产权商住楼”也变得并不出现意外。

业界：一共有产权房改革创新可能再次推动

针对将2个很多年前的限竞房项目调节为一共有产权商住楼这一行为，合硕组织总裁投资分析师郭毅觉得，这一举动合乎时下房住不炒的基本准则，而且可以更为歪斜北京市没房家中的具体生活需要，“那样的调节十分有效。”

除此之外，政府下面所要发布的政府拥有产权份额针对项目使用价值来讲也十分重要。郭毅表明，项目在调节成一共有产权以后，需看具体价钱和使用价值是否可以有效地配对，“关键是需看政府发布的购房者拥有产权份额和政府持有产权份额，正中间是什么样的关联。”郭毅提议，对买房者而言，或是要融合标价和产权占比，再去有效地挑选合适的房屋。

从宏观环境方面看来，易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进点评觉得，这一调节集中体现了北京市现阶段一共有产权住宅现行政策紧缩的导向性，也有利于推动一些网络热点新楼盘销售的平稳。并且，根据一共有产权住宅的特性变动，也有利于推动买房者愈发客观对待该类住宅。除此之外，严妖进还表明，该行为表明，现阶段一共有产权住宅改革创新会再次推动，与此同时也会进一步提升一共有产权住宅的楼盘供货。

北青报新闻记者 饶舒玮

编写 杨娟娟 审校 赵琳

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