海边小城的地产起飞史 秦皇岛楼市欣欣向荣

由来：第一财经日报

创作者： 孙梦凡

一则楼市新政策，让“津冀后院”刮起隐约浪涛。

4月初，河北秦皇岛市公布文档，决策废除2017年执行的限购房政策，缘故是“已不适宜房地产业的行业市场发展趋势局势”。此后，这座四季如春的滨海旅游城市，变成最近河北省第一个公布消除限购政策的城市，转变也逐渐在市面的每个角落里产生。

海滩小镇的房地产起降史

在社交网络平台上检索“阿那亚”，会产生大量游玩攻略和照相实例教程，那座静静地矗立海边、被称作“最孤独图书馆”的工程建筑，直到如今仍是很多打卡签到发烧友的圣地。

这儿并不是全球边境角落里，反而是河北秦皇岛昌黎县的一个小区。上年，阿那亚举行了一场电影节，超十万游人涌来。有些人认为这个是个海滩旅游景点，想不到是个封闭式的个人小区，除非是买了电影节门票费，或是租了高昂的民宿客栈，不然连大门口都进不了。

秦皇岛，距北京市280千米、距天津市220千米，是河北唯一的零距离滨海县城市，有着“万里长城海滨公园”“津冀后院”之称。

从经济发展规模上看，秦皇岛在河北内并不突显，但因其气侯舒服怡人、滩平沙软、潮缓海澈，早在1898年便变成旅游景区，打开了我国近代度假旅游先例。旅游业发展，不但为秦皇岛产生了很多游人、网络红人项目，当今的地产业链也因而起降。

据亿翰智库华北地区院科学研究，2013年之前，秦皇岛楼市还处在旅游地产基本发展趋势、当地房地产企业首先兴起、知名品牌房地产企业随后进驻的环节。那时候，广州恒大、万科地产、华润置地等中国一线房地产企业，都陆续入驻，本地新楼盘质量、开发设计水准、营销方式都获得显著发展趋势。

2013年逐渐，秦皇岛楼市进到快速增长期，很多的项目供货，乃至让其一度深陷“死城困境”中。2014年，有房地产项目六折砍价甩货，造成新闻媒体普遍关心，但是官方网立即回复，称楼市运作一切正常。此后2年，秦皇岛进到房地产去库存、大發展的环节。

很多在北京打工的人赶到这儿，买下来应属自身的房地产。“那时候就惦记着，北京房价有点儿高，在这里座度假旅游城市买一套房，礼拜天可以回来踏浪休闲度假，爸爸妈妈还可以常常来海岛定居，主要是气侯和景色令人动心。”说起六年前那一次购置产业，张薇不乏感叹称。

相近的人不在少数。另一位在北京打工的女生说，北京房价节节攀升，自身错过了进入车内的黄金时间，一直是租房子。直到来秦皇岛度假旅游后，阿那亚的文艺范儿气场、怡然的海滩清凉海风，让她感觉这儿好像海滩的自由国度，因此买下来了一座理想中的小木屋。

交房后，她对房屋开展了设计装修，用来源于住和打造出民宿客栈知名品牌。直到如今，这一民宿客栈仍在运作中，法式风格温婉休闲度假风、住进杂志期刊一样的家，她觉得自身更好似为一种生活习惯付钱。

很多相近买房者的涌进，让秦皇岛的楼市扶摇而上。2017年，伴随着我国楼市管控更新，秦皇岛也曾颁布限购房政策，项目投资客没法进场后，成交平行线下挫；但2018年后，成交又有一定的回暖，房子价格也是显著上升，到2019年，秦皇岛房子价格宣布进到“万余元时期”。

疫情后房子价格缩量下跌绵绵不绝

秦皇岛楼市生机勃勃的局势，自疫情发生后慢慢夺舍。

安居客数据统计表明，历经平行线增涨、提升万余元大关的2019年后，2020年秦皇岛楼市发生疲惫感，当初10月楼市平均价仍在12134元/平米，到11月便降至12097元/平米，到年底，秦皇岛房子价格逐渐在跌穿12000元的大关测试。

更显著的下降发生在2021年。在楼市减温、房地产企业广泛遭受资产困境的这一年，秦皇岛楼市也无法无愧于心，楼盘平均价从最大的11957元/平米，一步步滑掉到11331元/平米，到2022年下跌仍在不断，新房二手房齐齐哈尔减温。

安居客服务平台资料显示，秦皇岛2022年4月二手房平均价11170元/平米，环比下挫0.13%，同期相比去年同期下挫6.56%；4月新房均价11226元/平米，环比上个月差不多。

“秦皇岛房子价格持续几个月下挫，一方面因热点板块与自信心降低，成交经营规模有一定的下降的结构型要素，一定水平上造成房价下降；其二，价钱变化与销售市场供求状况也具备密切联系。”小白户房产网数据信息研究所投资分析师关荣雪告知第一财经。

从成交数据信息看，房企排名环北京决策系统软件统计分析表明，2021年秦皇岛商品房供货总面积121.61万平方，同比下降45%；成交总面积103.59万平方，同比下降50%；成交额度127.45亿人民币，同比下降50%，创出近些年的最低局势。

在房地产从业者刘俊来看，这类不景气局势，与疫情产生的冲击性有较大关联。“上年年末那时候，许多房地产商搞主题活动，为了更好地资金回笼、价钱下降。”他说道，疫情转好时，有新楼盘取回特惠，但如今疫情反复，价钱又返回底点，许多新楼盘仍在持续底位的价钱。

除开销售市场广泛下滑，很多人对旅游地产的观点趋于理智，也对楼市有一定的危害。有些人为阿那亚的文艺范儿气场痴迷，也是有当地人觉得，这类项目的生活感受算不上多么好，早已进步成游玩景点了，一到夏季全是人，沒有满意的休闲度假感受，部位也较为偏远。

据刘俊表露，在过去的的2021年，秦皇岛异地置业者的占比有一定的降低。“住房项目早已没过多投资价值了。”他会跟顾客坦言，假如只自己住还行，若如果考虑到盈利状况，能看一些可以代管、返租的商旅服务盘，想待的情况下住，不了就代管给民宿客栈。

在很多代理销售那边，一些“返租”项目变成她们嘴中的主玩牌。“最少30万一套精装修，买后把房屋代管给民宿客栈，随后每一年最低返2.98万余元，假如超过2.98万余元就五五分成，这也是秦皇岛总购房款低、返租高最好的项目。”有些人在详细介绍一项目还称。

但是，疫情对度假旅游的不断冲击性、民宿客栈领域处境艰辛，让这种市场销售都没有十足把握。“疫情危害肯定是有的，这类商旅服务项目并非没什么风险性，假如真棒卖，房地产商也不会减价了。”

限购政策放宽

因楼市不景气，早在2022年3月份，有关秦皇岛将释放压力限购政策的信息，便逐渐广为流传。当地政府乃至一度否定，但一段时间后“靴子落地”。

4月1日，秦皇岛市人民政府公布内部结构公示，称《秦皇岛市人民政府有关加强房地产业管控的想法》和《秦皇岛市人民政府对于进一步加强房地产业管控的通告》2个文档要求的现行政策，早已不适宜该地房地产业的行业市场发展趋势局势，经决策给予废除。

同日，秦皇岛市房屋交易服务站发布信息，依照省“放管服改革”改革创新规定，自2022年4月2日起，选购房屋交易（二手房）的购房者申请办理购房核实时只给予个人有效身份证。换句话说，现阶段异地买房者不用给予本地缴税、社保缴费有关证实。

这则新政策，被觉得立即偏向异地炒房客，她们做为纯项目投资客，非常少能给予12个月个人纳税证明或社保缴费证明，投资房产的路被卡死。现如今，执行了五年的楼市限购政策被消除，秦皇岛新房子、二手房会迈入“小阳春”吗？

关荣雪觉得，放宽限购政策即代表着降低买房管束，将在一定水平上激起买房要求，提高销售市场选购意向，推动楼市成交有一定的回暖，减轻城市库存量工作压力。此外，针对所有房地产业来讲，不仅有提振信心的功效，也是有纠偏装置正确引导的功效，将推动房地产业发展趋势趋向身心健康良好。

据刘俊详细介绍，由于疫情，许多深圳顾客都来不了，成交遭受危害。但是近期，他有一个顾客刻意从其它地区回来，想买房子养老服务自住。“近期有一个项目每日全是三到五套的成交量，有的或是短视频带看买的，大家朋友也买了。”

但是，除开楼市刺激性现行政策，秦皇岛亟需处理的，是区域经济发展均衡发展的问题。上年，该地GDP1843.76亿人民币，同比增加6.8%。在其中，第一产业增长值239.51亿人民币，第二产业增长值657.09亿人民币，第三产业增长值947.16亿人民币。度假旅游层面，秦皇岛全年度共招待游人3122.93人次，旅游收入330.05亿人民币。

关荣雪觉得，旅游业发展针对人口数量的粘附工作能力较强，从而推动潜在性买房要求增加，对楼市发展趋势的推动功效不容小觑。可是，当旅游业发展碰到市场环境变化，受到的直接影响是比较剧烈的，秦皇岛若仅借助度假旅游摆脱独立性市场行情，是有着非常大困难的，还需提升产业链魅力、健全发展趋势对策等领域的相互配合。